인천지방법원 2026타경501721. 인천 남동구 구월동 ‘리치캐슬’ 7층 701호, 전용 19.09㎡의 도시형주택입니다. 현재 소유자는 오승훈이고, 2022.04.12. 매매를 원인으로 2022.05.13. 소유권을 취득했습니다. 같은 날 임차인 안은지도 주민등록과 점유를 시작했고, 확정일자는 그보다 앞선 2022.04.13.입니다. 이후 2023.02.07. 강서세무서의 국세 압류가 들어오면서 이 압류가 현재 경매의 말소기준권리가 됩니다.
따라서 권리분석의 핵심은 단순합니다. 임차인 안은지는 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 선순위 대항력 임차인입니다. 통상 구조라면 배당으로 회수하지 못한 보증금은 매수인이 인수해야 합니다. 현재 최저가 67,200,000원을 기준으로 한 배당표에서는 임차인에게 65,590,400원이 배당되고 미배당 보증금이 44,409,600원 남습니다. 이 경우 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득은 보증금 110,000,000원 수준에 고정되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501721 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1124-5 리치캐슬 7층 701호 · 예술로174번길 12 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(도시형주택) · 전용 19.09㎡ · 지하3층/지상10층 건물 내 7층 |
| 소유자 | 오승훈 (2022.04.12. 매매 · 거래가 110,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 96,000,000원 / 67,200,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
2012년 설정된 하나은행 근저당권은 2021.02.23. 이미 말소됐습니다. 따라서 임차인 안은지의 2022.05.13. 전입·점유보다 앞서 존속하는 담보권은 없습니다. 현재 말소기준은 2023.02.07. 국세 압류이고, 임차인은 그보다 먼저 대항요건을 갖춰 대항력 있음으로 판단됩니다. 이후의 지방세 압류, 국세 압류, 임차권등기 및 경매개시결정은 매각으로 소멸 대상으로 정리되어 있습니다.
② 임차인 — 대항력은 있으나 확약으로 실질 승계 0원*
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 안은지 | 7층 701호 19.09㎡ 전부 2022.05.13. | 2022.04.13. | 110,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 0원* |
실제 임차인은 1명입니다. 안은지는 보증금 110,000,000원, 전입·점유 2022.05.13., 확정일자 2022.04.13.로 확인되며 배당요구도 했습니다. 보증기관 명의의 별도 임차인 중복신고는 없으므로 보증금은 한 번만 계산합니다.
③ 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 낮지만 최신 거래와는 같다
리치캐슬은 94세대, 2012.09.24. 준공된 건물입니다. 비교 실거래 5건 중 대상 면적과 유사한 거래는 67,000,000원부터 110,000,000원까지 분포합니다. 전체 평균은 77,600,000원이지만 가격 판단은 과거 고가 거래가 섞일 수 있는 전체 평균보다 최근 12개월 평균 88,500,000원, 최신 거래 67,000,000원, 최근·과거 추세 +25.8%를 우선합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.02 | 19.18㎡ | 8 | 67,000,000원 |
| 2022.04 | 19.09㎡ | 7 | 110,000,000원 |
| 2021.11 | 19.18㎡ | 8 | 75,000,000원 |
| 2021.09 | 18.52㎡ | 10 | 67,000,000원 |
| 2021.08 | 20.97㎡ | 5 | 69,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 88,500,000원 |
확약 적용 시 실질취득 67,200,000원은 최근 12개월 평균의 75.9%이고, 전체 평균 대비로는 86.6%입니다. 하지만 가장 최신 거래인 2023.02.의 67,000,000원과는 사실상 같은 가격대입니다. 따라서 최근 12개월 평균만 보면 할인처럼 보이지만, 최신 거래 기준으로는 가격 메리트가 뚜렷하지 않습니다. 거래 추세 수치는 최근 구간이 과거보다 +25.8%로 제시되어 있어 하락 추세 자료는 아닙니다. 다만 최신 실거래 자체가 2023.02.이므로 현재 응찰가격을 정할 때 거래 시점의 간격을 함께 고려해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 67,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,609,600원 |
| 1. 임차인 안은지 보증금 | 110,000,000원 | 65,590,400원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 110,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
기계적 배당계산상 임차인 미배당액은 44,409,600원입니다. 다만 매각물건명세서의 주택도시보증공사 말소동의 확약서가 적용되는 전제에서 이 리포트의 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 국세·지방세 압류 3건의 금액은 확인되지 않아 배당표에 반영되지 않았으며, 당해세에 해당하면 선순위로 차감되어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 구조 — 확약이 없으면 낙찰가 하락이 곧 할인은 아니다
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당·인수 | 확약 적용 시 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 67,200,000원 | 44,409,600원 | 실질 인수 0원* |
| 2회 유찰 시 | 47,040,000원 | 64,206,720원 | 실질 인수 0원* |
| 3회 유찰 시 | 32,927,999원 | 78,064,705원 | 실질 인수 0원* |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당액이 증가하므로 대항력 인수형의 실질취득 부담은 보증금 110,000,000원 수준에서 크게 내려가지 않습니다. 반면 말소동의 확약이 유효하게 적용되면 매수인 인수는 0원이므로 유찰에 따라 실질취득 자체가 내려갑니다. 이 때문에 이 사건은 확약서 적용 여부가 가격구조 자체를 바꾸는 핵심 문서입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 도시형주택으로 이용 중이며 전용 19.09㎡입니다. 아파트가 아니라 소형 도시형주택입니다.
- 입지. 인천경찰청 북측 인근으로 업무시설, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 인천지하철 1호선 예술회관역이 있어 대중교통 사정은 대체로 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지하3층/지상10층이며 승강기·소방·난방·급배수 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역 등에 포함되고, 토지는 평지의 정방형이며 북측·남측 약 8미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 공시지가. 2,502,000원/㎡, 토지면적 823.3㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 환금성. 리치캐슬은 94세대이며 단지 경매 평균 유찰 횟수 1.7회, 낙찰률 0.0%로 제시되어 있어 응찰가 산정 시 환금성을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 안은지의 을구 3번 주택임차권등기에 적용되는지, 말소 조건에 별도 이행 요건이 없는지 확인하세요.
- 대항력 임차인 구조 재확인. 전입·점유 2022.05.13.은 말소기준 2023.02.07.보다 빠릅니다. 확약이 없다면 선순위 임차인 인수형입니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 3건 존재합니다. 당해세 여부와 실제 체납액을 확인해야 배당표의 정확도가 올라갑니다.
- 가격은 최신 거래와 비교. 실질취득 67,200,000원은 최근 12개월 평균 88,500,000원보다 낮지만 최신 거래 67,000,000원과 거의 같습니다. 평균만 보고 ‘싸다’고 판단하지 마세요.
- 소형 도시형주택 환금성. 전용 19.09㎡, 94세대 규모이며 경매 통계상 평균 1.7회 유찰·낙찰률 0.0%입니다. 재매각 가능성과 임대수요를 별도로 점검하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 확약서, 체납세 확인자료를 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — 이 물건의 핵심은 ‘67,200,000원’이 아니라 ‘확약서’다
겉으로 보면 감정가 96,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저가가 67,200,000원까지 내려온 도시형주택입니다. 하지만 권리구조만 보면 안은지 임차인은 110,000,000원의 보증금을 가진 선순위 대항력 임차인이라, 확약이 없다면 현재 회차의 미배당 44,409,600원을 매수인이 부담하는 구조입니다. 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘기 때문에 실질취득은 보증금 수준에서 크게 달라지지 않습니다.
이번 사건에서 그 구조를 바꾸는 것이 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 이 확약이 명세서 기재대로 적용되면 매수인의 실질 인수는 0원*이고 실질취득은 67,200,000원입니다. 다만 이 금액은 최근 12개월 평균 88,500,000원보다는 낮아도 최신 거래 67,000,000원과 거의 같아 최신 거래 기준의 뚜렷한 가격 할인은 확인되지 않습니다. 따라서 이 사건의 판단축은 ‘낮아진 최저가’ 자체보다 확약서의 적용 확실성, 최신 거래 수준, 세금 압류와 환금성입니다.
