* 인수 추정액과 실질취득 부담은 임차인의 대항력 및 미배당 보증금 인수를 전제로 한 보수적 계산입니다. 확약서가 보증금 인수 면제까지 유효하게 보장하는지는 별도 확인이 필요합니다.

인천지방법원 2026타경501729. 인천 남동구 남촌동 제이케이루체스타지식산업센터 11층 1116호, 전용 20.75㎡의 주거용 오피스텔입니다. 감정가 110,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가가 77,000,000원으로 내려왔습니다. 그러나 이 물건은 최저가보다 임차인의 선순위 대항력과 보증금 인수 여부를 먼저 살펴야 합니다.

임차인 황혜원은 2021년 12월 28일 전입 및 점유를 시작했고, 확정일자는 2021년 12월 9일입니다. 말소기준인 주택도시보증공사 가압류의 접수일은 2023년 9월 19일로, 임차인의 전입·점유가 앞섭니다. 임차인은 대항력이 있는 것으로 분류되어 있으며, 배당요구와 우선변제권 행사도 확인됩니다. 임차권등기 자체의 매각 소멸과 미배당 보증금 채무의 인수 여부는 구분해서 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 빠르다

이 사건의 말소기준권리는 2023년 9월 19일 접수된 주택도시보증공사의 가압류입니다. 해당 가압류와 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 반면 임차인 황혜원의 전입·점유 개시일은 2021년 12월 28일이므로, 임차인의 대항력은 말소기준권리보다 앞섭니다.

② 임차인 분석 — 보증금 1.12억의 의미

실제 임차인은 황혜원 1명입니다. 주택도시보증공사는 가압류권자이자 경매 신청채권자로 등장하지만, 이를 별도의 실제 임차인으로 계산하거나 보증금에 중복 합산해서는 안 됩니다.

③ 가격 분석 — 낙찰가가 아니라 실질취득 부담을 보라

현재 최저매각가는 감정가의 70%인 77,000,000원입니다. 하지만 임차보증금 112,000,000원이 낙찰가보다 많기 때문에 보증금의 상당 부분이 배당받지 못할 수 있습니다.

현재 회차 배당표에서는 집행비용 1,786,000원을 먼저 공제하고, 임차인에게 75,214,000원이 배당됩니다. 보증금 부족액은 36,786,000원입니다. 이를 인수한다면 낙찰가와 합산한 부담은 다음과 같습니다.

한편 실제 보증금 인수 면제가 확약서에 의해 유효하게 확인된다면, 위 미배당액은 매수인의 실질 인수액에서 제외할 수 있습니다. 이 경우 현재 회차의 낙찰가 기준 부담은 77,000,000원이지만, 주변 실거래 시세가 확인되지 않아 가격이 저렴한지 판단할 근거는 없습니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 인정하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 77,000,000원 가정)

집행비용은 추정액입니다. 당해세 및 임차인의 최우선변제는 별도로 반영하지 않았으며, 실제 배당 결과에 따라 미배당액은 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사의 가압류 청구금액과 경매신청 청구금액은 동일 채권자의 별도 표시이므로 실제 채권의 중복 여부를 확인해야 합니다. 이를 별개의 임차보증금으로 합산하지 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 최저가 하락의 착시

* 각 회차별 배당 및 인수 추정액을 적용한 계산입니다. 임차보증금 인수가 발생한다는 전제이며, 확약의 효력과 실제 배당에 따라 달라질 수 있습니다. 향후 회차와 최저가는 실제 법원 공고를 확인해야 합니다.

2회 유찰되면 최저가는 53,900,000원으로, 3회 유찰되면 37,730,000원으로 내려갑니다. 그러나 그만큼 임차인의 미배당 보증금이 증가합니다. 인수를 전제로 하면 실질취득 부담은 각 회차에서 113,786,000원 → 113,370,200원 → 113,079,140원으로 소폭만 감소합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 남촌동 염골근린공원 남측 인근에 위치합니다. 주변은 중·소규모 공장들이 혼재하는 산업단지 내 공장지대로, 감정평가상 주위환경 및 제반 입지 조건은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 이용상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕의 11층 건물 중 최상층인 11층 1116호입니다. 위생·급배수시설, 승강기 및 도시가스시설이 있습니다.
• 이용상태. 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 지식산업센터 건물에 속해 있습니다. 실제 이용 가능 용도와 향후 임대·매매 수요를 구분해 검토할 필요가 있습니다.
• 도로 및 토지. 정방형 토지이며 남동측으로 폭 약 40m의 포장도로와 접합니다. 토지면적은 4,367.3㎡, 공시지가는 1,455,000원/㎡입니다.
• 용도지역 및 규제. 일반공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·재생사업지구·복합구역 등에 해당합니다. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 산업단지 내 주거용 오피스텔이라는 입지·용도 특성이 있습니다. 비교 가능한 실거래가격이 확인되지 않아 매매가격 수준과 환금성을 수치로 확정할 수 없습니다. 실제 거래사례와 임대수요를 별도로 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 임차권등기 말소에만 적용되는지, 보증금 인수채무 면제와 대항력 포기까지 포함하는지 확인해야 합니다.
• 임차인 권리 확인. 황혜원의 전입·점유·확정일자와 대항력 유지 여부, 실제 배당요구 및 배당 순위를 원본 서류로 대조해야 합니다.
• 보증금 인수액 확인. 현재 회차의 미배당 보증금 추정액은 36,786,000원입니다. 확약의 효력이 불확실하면 이를 실질취득 계산에 포함해야 합니다.
• 채권 중복 여부 확인. 주택도시보증공사의 가압류 청구금액 1,020,000,000원과 경매신청 청구액 112,000,000원의 관계를 확인해야 합니다. 동일 채권자의 청구를 별개의 임차인 보증금으로 중복 계산하지 않아야 합니다.
• 유찰 가격 착시 경계. 최저가가 내려가면 미배당 보증금이 증가합니다. 각 회차별 입찰가와 인수액을 합산해 자금 부담을 산정해야 합니다.
• 시세 원본 확인. 동일 건물 및 인근 주거용 오피스텔의 최근 실거래, 최신 거래와 가격 추세를 확인해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 저가 매수라고 판단할 수 없습니다.
• 이용 및 관리 확인. 산업단지 내 지식산업센터에 속한 주거용 오피스텔이므로 실제 사용 용도, 관리규약, 임대 가능성 및 미납 관리비를 확인해야 합니다.
• 매각기일 및 원본 대조. 2026.10.01. 매각기일의 진행 여부와 최신 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서 및 확약서 원문을 확인해야 합니다.

맺으며 — “7,700만원짜리 물건이 아니라, 인수 여부를 확인해야 하는 물건”

이 사건은 최저가 77,000,000원이라는 숫자보다 임차보증금 112,000,000원과 확약서의 효력이 중요합니다. 임차인 황혜원은 말소기준권리보다 먼저 전입·점유를 갖춘 대항력 있는 임차인이며, 현재 배당 기준 보증금 부족액은 36,786,000원입니다.

해당 부족액을 인수한다면 실질취득 부담은 113,786,000원입니다. 감정가를 웃도는 수준이고, 유찰이 반복되어도 실질취득 부담은 보증금 부근에 머무릅니다. 따라서 최저가가 내려간다는 이유만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.

반면 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있다는 점은 권리분석의 중요한 변수입니다. 확약서 원문을 통해 미배당 보증금 인수 면제와 대항력 포기의 효력이 확인된다면 부담 구조는 달라질 수 있습니다. 말소동의 확약서의 실제 효력 확인이 이 사건의 우선 과제입니다.

결론적으로 현재 단계에서는 보증금 인수 가능성을 보수적으로 반영하고 가격 판단은 유보하는 것이 분석상 일관됩니다. 산업단지 내 주거용 오피스텔이라는 용도 특성과 실거래 시세 미확인까지 고려하면, 확약서의 효력과 실제 시세를 확인하기 전에는 최저가만으로 취득 부담이나 가격상 이익을 판단할 수 없습니다.