인천지방법원 2026타경501737. 부평구 청천동 삼성에센빌 4층 403호 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김동주이며, 2023.03.20 매매를 원인으로 2023.03.21 소유권을 취득했고 거래가액은 146,000,000원입니다. 현재 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매로, 경매개시결정은 2026.03.03 접수됐습니다.
이 사건에서 가장 중요한 권리는 을구 8번 남상철의 주택임차권입니다. 임대차계약일자는 2022.07.12, 확정일자는 2022.07.22, 주민등록일자는 2022.09.01, 점유개시일자는 2022.09.02이며 보증금은 140,000,000원입니다. 경매개시결정일인 2026.03.03보다 앞서 대항요건을 갖춘 것으로 정리돼 있고, 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501737 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 청천동 175-37 삼성에센빌 4층 403호 |
| 도로명 | 인천광역시 부평구 청중로84번길 7-5 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 4층 403호 |
| 사용승인일 | 2002.03.09 |
| 소유자 | 김동주 · 2023.03.21 소유권이전 · 거래가액 146,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 85,000,000원 / 59,500,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
과거 국민은행·배문길·우리은행 근저당과 과거 가압류는 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2026.03.03 강제경매개시결정입니다. 남상철은 그보다 앞서 2022.09.01 주민등록, 2022.09.02 점유를 갖추고 2024.10.10 임차권등기까지 마쳤기 때문에 등기부 분석상 매각으로 자동 소멸하는 권리가 아닙니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 범위 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 남상철 | 4층 403호 28.485㎡ 전부 | 140,000,000원 | 2022.09.01 / 2022.07.22 | 대항력 有 우선변제 有 실질 승계 0원* |
* 원칙 계산상 현재 회차 미배당 보증금은 81,971,000원이지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출을 반영해 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 평가했습니다.
③ 예상배당표 (매각가 59,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,471,000원 |
| 1. 임차인 남상철 보증금(우선변제) | 140,000,000원 | 58,029,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 140,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 원칙 계산에서는 남상철 보증금 부족분 81,971,000원이 발생합니다. 그러나 매각물건명세서상 말소동의 확약을 반영한 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 실제 배당은 집행비용·세금·배당관계에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 가격 해석 — 70%라는 숫자만 보고 싸다고 볼 수 없다
감정가 85,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 59,500,000원, 감정가의 70%입니다. 하지만 감정가 대비 할인율은 곧바로 시세 대비 할인율을 뜻하지 않습니다. 이 사건에서 더 중요한 것은 원칙상 81,971,000원인 임차보증금 부족분이 확약으로 실제 인수되지 않는지 확인하는 것입니다. 확약이 유효하게 이행된다는 전제에서만 매수인의 실질취득액은 현재 최저가인 59,500,000원으로 정리됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 폐문부재로 내부는 확인하지 못했습니다.
- 입지. 인천용마초등학교 북측 인근으로, 아파트·다세대주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 인근까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 4미터의 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 4층 403호이며, 외벽은 페인팅 마감, 창호는 하이새시 창호입니다.
- 규제. 준공업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 현황표시. 현황조사상 건물 외벽과 공동현관문 입구에는 다동으로 표시돼 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 표시된 사항은 없고, 감정평가상 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 남상철 임차권의 실질 인수 0원 판단은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 핵심 근거입니다.
- 임차권 말소 이행 확인. 을구 8번 주택임차권은 원칙상 매각으로 소멸하지 않는 권리이므로, 확약에 따른 말소 절차가 실제로 이행되는지 확인해야 합니다.
- 확약 적용 범위 구분. 확약은 남상철 임차권에 한정됩니다. 별도의 점유자나 임차관계가 확인되면 그 권리는 별도로 분석해야 합니다.
- 폐문부재 리스크. 감정평가 당시 내부를 확인하지 못했으므로 내부 상태와 실제 점유 현황을 현장 확인해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 현재 최저가가 감정가의 70%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 별도의 가격 검증을 거쳐야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 말소동의 확약서를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 이 사건은 ‘최저가’보다 ‘확약서’가 먼저다
표면만 보면 보증금 140,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가 기준 81,971,000원이 미배당되는 강한 인수형 사건입니다. 그래서 원칙대로만 계산하면 최저가가 더 내려가도 매수인의 전체 부담은 보증금 수준으로 수렴해 “유찰될수록 싸지는 물건”이 아닙니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시돼 있기 때문에, 남상철 임차권에 한해서는 실질 인수액을 0원으로 반영합니다. 그 전제라면 현재 회차의 실질취득액은 59,500,000원입니다. 다만 다세대주택이고, 감정 당시 폐문부재로 내부·임대관계가 확인되지 않았으며, 가격 역시 감정가 대비 할인율만으로 메리트를 단정할 수 없습니다. 이 물건의 핵심은 확약서의 실제 효력과 말소 이행을 확인한 뒤 가격을 따로 검증하는 것입니다.
