* 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 상태입니다. 실질 인수 0원은 잔여 보증금에 대한 대항력 포기 및 매수인 면책 효력까지 확인되는 경우의 조건부 판단입니다. 확약이 적용되지 않으면 예상 인수액은 91,058,200원입니다. 제공된 확약 관련 문구에는 대항력 포기가 명시되어 있지 않으므로 원본 확인이 필수입니다.

인천지방법원 2026타경501761. 인천 서구 석남동 대명노블리안 2층 203호, 전용 60.58㎡의 오피스텔입니다. 감정가는 159,000,000원이며 1회 유찰로 최저매각가가 111,300,000원까지 내려왔습니다. 표면적으로는 감정가 대비 70%에 입찰할 수 있는 물건이지만, 등기부와 임차인 내역을 함께 보면 단순한 할인 물건이 아닙니다.

실제 임차인 김소정의 보증금은 200,000,000원입니다. 전입 및 점유개시일이 2022년 2월 24일로, 말소기준권리인 2022년 5월 2일 압류보다 빠릅니다. 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 임차인으로, 매각대금에서 보증금을 전부 회수하지 못하면 원칙적으로 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다.

반면 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서 제출 사실이 명시되어 있습니다. 따라서 핵심 판단은 최저가의 할인율보다 확약의 구체적인 효력입니다. 특히 등기 말소에 대한 동의와 임차인의 대항력에 따른 잔여 보증금 청구 포기는 반드시 같은 의미라고 단정할 수 없으므로 원본 문구를 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차인의 전입이 압류보다 빠르다

기존 부천지구원예농업협동조합 근저당권 (채권최고액 1,164,000,000원)은 2014.11.07 말소되었으며, 서울우유협동조합 근저당권 (채권최고액 120,000,000원)도 2022.02.24 말소되었습니다. 두 근저당권은 현재 매수인이 인수할 존속 근저당권으로 보지 않습니다.

중소기업은행·롯데캐피탈·케이비국민카드·인천신용보증재단의 과거 가압류도 등기부상 이미 말소되었습니다. 현재 존속하는 후순위 압류·가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 다만 등기 소멸과 선순위 대항력 임차인의 잔여 보증금 인수 여부는 별개입니다.

② 임차인 분석 — 보증금 2억과 확약서

③ 시세 비교 — 하락 추세와 오래된 거래 표본

대명노블리안은 총 11세대 규모이며, 확인된 실거래는 4건입니다. 전체 실거래 평균은 138,750,000원이지만, 2021년의 175,000,000원 거래가 포함되어 있습니다. 가격 판단에는 제공된 최근 12개월 평균 지표 126,666,666원과 최신 거래가 125,000,000원을 우선 적용합니다.

최근 평균은 제공된 최근 12개월 지표의 명칭입니다. 실제 거래일은 2024년 2~5월로, 2026년 현재의 최근 12개월 거래를 뜻하지 않습니다. 2024년 5월 동일 조건 거래가 중복 기재된 표본이 포함되어 있을 수 있으며, 현재 시세를 확인할 수 있는 최신 거래는 별도로 확인해야 합니다.

④ 실질취득액 — 확약 하나로 가격 판단이 달라진다

현재 최저매각가는 111,300,000원으로 최근 실거래 평균 126,666,666원의 87.9%입니다. 그러나 대항력 임차인의 잔여 보증금을 인수한다면 최저매각가만을 기준으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.

실질취득은 낙찰가와 해당 회차의 예상 인수액을 합산한 금액입니다. 집행비용 추정액이 반영되어 보증금 200,000,000원보다 소폭 높게 산출됩니다. 실제 배당액 및 인수액은 배당절차에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 111,300,000원 가정)

예상배당 총액은 111,300,000원입니다. 집행비용 2,358,200원을 제외한 108,941,800원이 임차인 보증금에 배당되는 것으로 추정됩니다. 주택도시보증공사의 신청채권은 임차보증금과 별개의 임차인 보증금으로 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제는 미반영이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 서구 석남동 석남역 북서측 인근에 위치합니다. 주변에는 오피스텔·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 석남역(7호선·인천2호선)이 있습니다. 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 2013.11.04 사용승인된 철근콘크리트구조의 7층 건물입니다. 위생·급배수·난방·옥내소화전·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
• 토지·도로. 정방형 평지로 도시형생활주택 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다. 서측으로 폭 약 8m의 포장도로와 접합니다.
• 규제. 일반상업지역·과밀억제권역·가축사육제한구역 등이 기재되어 있습니다. 감정자료에 기재된 외국인 등의 주택용도 취득 관련 토지거래허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25이므로 매각기일 기준 적용 여부를 재확인해야 합니다.
• 공부 및 건축물. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 공부상 용도는 오피스텔(준주택)입니다.
• 환금성. 총 11세대 규모로 확인된 실거래 표본이 4건에 불과합니다. 최신 거래도 2024년 5월에 머물러 있으며 가격 추세는 -27.6%로 하락했습니다. 현재 시세와 매도 가능 가격을 보수적으로 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 임차권등기 말소뿐 아니라 대항력 포기·잔여 보증금 청구 포기· 매수인 면책까지 포함하는지 확인해야 합니다.
• 임차인 인수 위험. 김소정의 전입일은 말소기준일보다 빠릅니다. 확약의 효력이 확인되지 않으면 현재 회차 예상 부족액 91,058,200원을 인수 위험으로 반영해야 합니다.
• 실질취득액 기준 비교. 확약 미적용 시 낙찰가와 미배당 보증금의 합계는 202,358,200원입니다. 최저가 111,300,000원만으로 가격이 저렴하다고 판단하지 마세요.
• 확약 외 인수위험 확인. 제출된 확약은 해당 임차권에 관한 것입니다. 다른 점유자나 별도 인수권리가 있는지 매각 전 원본 서류와 현장 점유 상태를 대조해야 합니다.
• 시세 재검증. 최신 확인 거래가 2024.05의 125,000,000원이고 거래 추세는 -27.6%입니다. 매각기일에 가까운 동일 건물·유사 면적의 거래와 호가를 확인해야 합니다.
• 명도 및 점유. 임차권등기 사실만으로 현재 실제 점유 상태를 확정할 수 없습니다. 현장 점유자, 인도 가능 여부와 명도 비용을 확인해야 합니다.
• 관리비·세금. 미납 관리비와 공용부분 승계 가능액, 당해세 및 배당에 영향을 줄 수 있는 항목을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서· 확약서 원본과 최신 매각기일 변경 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — 가격보다 확약의 효력이 먼저다

이 물건은 1회 유찰로 최저가가 감정가의 70%까지 낮아졌지만, 대항력 임차인의 보증금 200,000,000원이라는 핵심 권리 문제가 있습니다. 확약이 유효하게 인수 부담을 배제하지 않으면 현재 회차의 실질취득액은 202,358,200원으로 최근 실거래 평균 126,666,666원을 크게 초과합니다. 추가 유찰이 발생하더라도 부족 보증금이 증가하여 실질취득액은 약 2억 원 수준에 머뭅니다.

반대로 주택도시보증공사의 확약이 잔여 보증금에 대한 대항력 및 매수인 인수 책임까지 유효하게 해소한다면 실질 인수액은 0원*으로 처리할 수 있으며, 현재 최저가 111,300,000원을 기준으로 가격을 비교할 수 있습니다. 이 경우에도 11세대 소규모 오피스텔의 거래 표본 부족, 2024년에 머문 최신 거래 및 -27.6%의 하락 추세는 독립적인 가격·환금성 위험입니다.

결론은 확약 효력 확인이 선행되어야 한다는 것입니다. 등기 말소동의와 잔여 보증금 인수 배제의 효력이 명확히 확인되기 전에는 최저가 할인율을 투자 매력으로 확정하지 말아야 합니다. 확약이 확인된 후에도 최신 시세를 재검증해야 실제 가격 메리트를 판단할 수 있습니다.