인천지방법원 2026타경501768. 구월동 ‘아델라이’ 14층 1411호, 전용 17.63㎡의 도시형생활주택(원룸형)입니다. 현재 소유자는 조석훈이며 2022년 4월 21일 매매계약 후 2022년 5월 20일 소유권을 이전받았고, 등기상 거래가액은 115,000,000원입니다. 같은 날 임차인 윤주원도 전입·점유를 시작하고 확정일자를 받아, 2023년 11월 7일 남동구 압류보다 앞선 임차인입니다.

이 사건의 핵심은 단순히 “최저가가 감정가의 70%”라는 숫자가 아닙니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 115,000,000원이므로 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 늘어나는 구조입니다. 현재 회차 계산상 낙찰가 64,400,000원에서 배당 후 부족분은 52,159,200원입니다. 그러나 이 사건에는 해당 임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 그 임차인에 관한 인수는 실질 0원으로 처리합니다. 따라서 가격 비교 기준도 115,000,000원이 아니라 현재 실질취득액인 64,400,000원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약이 핵심

실제 임차인은 1명입니다. 윤주원은 2022년 5월 20일 전입·점유·확정일자를 갖췄고, 말소기준으로 선언된 2023년 11월 7일 압류보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 이후 2024년 4월 29일 임차권등기를 마쳤으며 배당요구도 확인됩니다. 현재 회차의 통상 배당 계산에서는 보증금 중 62,840,800원을 배당받고 52,159,200원이 남습니다.

② 시세 비교 — 감정가보다 싸도 최근 시세보다는 높다

아델라이의 비교 거래는 전용 16.93~18.41㎡ 범위로, 대상 전용 17.63㎡와 면적이 매칭됩니다. 전체 12건 평균은 101,025,000원이지만 이 값에는 2022~2023년의 1억 원대 거래가 다수 포함돼 현재 가격 판단에는 과거 고가 거래의 영향이 큽니다. 따라서 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.

최신 거래는 2026년 7월 60,000,000원, 최근 12개월 2건 평균은 62,500,000원입니다. 현재 최저가이자 확약 반영 후 실질취득액인 64,400,000원은 최근 12개월 평균의 103.0%입니다. 최신 거래보다도 4,400,000원 높습니다. 더구나 최근 구간과 과거 구간을 비교한 가격 추세는 -42.5%로 뚜렷한 하락 방향입니다. 전체 평균 101,025,000원 대비 최저가가 63.7%라는 숫자만으로 “싸다”고 판단하면 현재 시장을 왜곡하게 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 64,400,000원 가정)

배당 계산만 보면 임차인 보증금 미배당액은 52,159,200원입니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 이 임차인에 대한 매수인의 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 당해세 등 실제 배당 변동 요소에 따라 배당액은 달라질 수 있습니다.

④ 회차별 인수 구조 — 확약이 없다면 낙찰가 인하 효과가 상쇄된다

확약이 없다면 이 물건은 전형적인 대항력 인수형입니다. 낙찰가가 낮아질수록 임차인 미배당액이 커져 매수인의 총 부담 감소 효과가 크게 상쇄됩니다. 다만 이 사건에서는 해당 임차권 말소동의 확약이 제출되어 있어 표의 룰상 인수액을 실제 취득비용에 더하지 않습니다. 즉 현재 회차의 실질취득 기준은 64,400,000원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며 전용 17.63㎡입니다. 건물은 철근콘크리트구조 17층이며 대상은 14층입니다.
• 입지. 인천광역시청 남서측 인근으로 상·업무용 건물, 주상복합 건물, 관공서 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 위치해 교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역(구월업무지구)이며 과밀억제권역 등에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
• 환금성. 총 116세대의 소형 도시형생활주택이며, 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 4.2회입니다. 최근 거래가 60,000,000원·65,000,000원 수준까지 하락해 가격 민감도가 높습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 대조. 을구 1번 주택임차권등기에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 적용 조건과 말소 절차를 입찰 전 원문에서 확인해야 합니다.
• 최근 시세 우선. 전체 12건 평균 101,025,000원보다 최근 12개월 평균 62,500,000원과 최신 거래 60,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
• 하락 추세 반영. 최근 구간 대비 과거 거래 추세가 -42.5%이므로 과거 1억 원대 거래를 현재 가치로 그대로 적용하지 않는 것이 핵심입니다.
• 유찰 횟수 점검. 단지 경매 평균 유찰 횟수 4.2회라는 점은 소형 도시형생활주택의 환금성과 응찰 수요를 보수적으로 볼 근거입니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.

맺으며 — 권리 위험은 확약이 풀지만, 가격 위험까지 풀어주진 않는다

이 사건은 권리 구조만 보면 처음에는 까다롭습니다. 윤주원이 말소기준보다 앞선 전입·점유·확정일자를 갖춘 대항력 임차인이고 보증금도 115,000,000원이라, 일반적인 계산에서는 현재 낙찰가 64,400,000원에서 52,159,200원을 추가로 인수할 수 있기 때문입니다. 그러나 매각물건명세서에 해당 임차권의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 이 부분의 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.

그렇다고 현재 회차가 가격상 저렴한 것은 아닙니다. 실질취득액 64,400,000원은 최근 12개월 평균 62,500,000원의 103.0%이고, 최신 거래 60,000,000원보다도 높습니다. 최근 가격 흐름은 -42.5%이며, 단지 경매 평균 유찰 횟수도 4.2회입니다. 확약으로 권리 함정은 상당 부분 제거됐지만, 현재 회차의 가격 메리트는 확인되지 않습니다.