인천지방법원 2026타경501828. 광백드림빌 3층 301호, 전용 48.03㎡ 다세대 물건입니다. 소유자 김혜진은 2022.04.04. 거래가 180,000,000원으로 소유권을 취득했고, 말소기준은 2022.08.23. 설정된 정병배의 근저당권 60,000,000원입니다. 이후 롯데캐피탈 가압류, 부천시 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 사건의 핵심은 등기 순서만 보면 뒤에 있는 주택임차권입니다. 나성숙의 임차권등기는 2024.05.08.로 말소기준보다 늦지만, 실제 전입·점유개시는 2022.03.31.로 말소기준권리보다 앞섭니다. 확정일자도 2022.03.11.이므로 대항력과 우선변제권이 있는 임차인입니다. 보증금이 최저가보다 크기 때문에 확약이 없다면 낙찰가가 낮아져도 미배당 인수분이 커져 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501828 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 장수동 788-10 광백드림빌 3층 301호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 48.03㎡ |
| 소유자 | 김혜진 · 2022.04.04. 매매 · 거래가 180,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 138,000,000원 / 96,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 건물 준공 | 2010.07.19 · 총 7세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심
말소기준은 2022.08.23. 정병배 근저당권입니다. 롯데캐피탈의 26,393,901원 가압류, 부천시 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 모두 그 이후라 매각으로 소멸합니다. 나성숙의 임차권등기 자체도 후순위이지만, 임차인의 대항력 판단은 임차권등기일이 아니라 앞선 전입·점유 사실을 함께 봐야 합니다. 이 물건에서는 전입·점유가 2022.03.31.이므로 말소기준보다 빠릅니다.
② 임차인 분석 — 확약 적용 1명, 미상 1명
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 나성숙 | 2022.03.31 / 2022.03.11 | 180,000,000원 | 있음 | 있음 | 해당 없음 |
| 윤숙경 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
나성숙은 3층 301호 48.03㎡ 전부를 대상으로 한 임차권등기가 있고 배당요구도 확인됩니다. 현재 최저가 96,600,000원으로 배당하면 집행비용 2,138,800원을 제외한 94,461,200원이 임차보증금에 배당되고, 보증금 부족분은 85,538,800원입니다. 확약이 없다면 이 부족분이 매수인에게 인수될 수 있어 낙찰가 96,600,000원에 인수 85,538,800원이 더해지는 구조입니다.
더 낮은 회차에서도 원리는 같습니다. 2회 유찰 시 매각가 67,620,000원에서 룰상 인수액은 113,997,160원, 3회 유찰 시 매각가 47,334,000원에서 룰상 인수액은 133,918,012원으로 커집니다. 즉 확약이 없다면 낙찰가가 낮아지는 만큼 인수액이 증가하여 싸게 사는 효과가 사라집니다. 다만 이 사건은 나성숙에 대해 말소동의 확약서가 제출되어 있어 해당 임차인의 실질 인수는 0원으로 처리합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘확약 반영 실질취득’으로 본다
광백드림빌(788-10)은 총 7세대이며, 전용 48.03㎡ 실거래 표본은 2건입니다. 현재 최저가와 나성숙 확약을 반영한 권리상 실질취득액은 96,600,000원으로 같고, 최근 12개월 평균으로 제시된 140,000,000원의 69.0% 수준입니다. 최신 거래는 2022.04. 180,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 48.03㎡ | 3 | 180,000,000원 |
| 2022.01 | 48.03㎡ | 2 | 100,000,000원 |
| 평균 | 48.03㎡ | 2건 | 140,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 96,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,138,800원 |
| 1. 임차인 나성숙 보증금 | 180,000,000원 | 94,461,200원 |
| 2. 근저당 · 정병배 | 60,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 롯데캐피탈주식회사 | 26,393,901원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 나성숙의 미배당 보증금은 85,538,800원입니다. 확약이 없다면 매수인 인수 가능액이지만, 제출된 말소동의 확약서를 이 임차인에 적용하면 실질 인수는 0원입니다. 윤숙경의 보증금은 확인되지 않아 별도 금액 산정이 불가능합니다. 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (토지·거래 자료 기준)
- 용도. 토지이용상황은 다세대이며, 대상 전용면적은 48.03㎡입니다.
- 규모. 광백드림빌(788-10)은 총 7세대, 준공일은 2010.07.19입니다.
- 토지. 대지 201.4㎡, 지목은 대, 평지·세로장방 형태이며 소로한면에 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 제1종지구단위계획구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 1,501,000원/㎡입니다.
- 거래표본. 같은 전용면적 실거래는 2건으로, 100,000,000원과 180,000,000원입니다. 표본이 적어 개별 호수 가격 판단 시 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 나성숙 임차권등기의 말소 범위, 조건, 효력 발생 시점이 실제 매수인에게 문제없이 적용되는지 원문으로 확인해야 합니다.
- 윤숙경 전입일 확인. 세대열람과 현황조사 원본을 통해 말소기준일 2022.08.23.보다 앞선 전입인지 확인해야 합니다.
- 윤숙경 보증금 확인. 보증금이 존재하고 대항력이 인정되면 확약 밖 승계위험이 새로 생길 수 있습니다.
- 나성숙 배당·말소 연결 확인. 배당요구가 확인된 만큼 실제 배당과 임차권 말소가 확약 내용대로 이어지는지 확인해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성 점검. 총 7세대이고 실거래 표본도 2건이므로, 평균가격 하나보다 실제 매도 가능 가격을 별도로 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서, 배당 관련 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “주된 폭탄은 확약으로 제거, 미상 임차인은 아직 남았다”
이 사건을 단순히 보증금 180,000,000원의 대항력 임차인이 있는 위험물건으로만 보면 절반만 맞습니다. 현재 최저가 96,600,000원에서 나성숙의 배당 부족분은 85,538,800원이지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 나성숙에 대한 실질 인수는 0원으로 처리할 수 있습니다. 따라서 이 임차인만 놓고 보면 실질취득액은 96,600,000원이고, 제시된 최근 평균 140,000,000원의 69.0%입니다.
다만 결론을 여기서 끝내면 안 됩니다. 윤숙경은 전입일과 보증금이 미상이라 대항력 가능·미상 상태이고, 나성숙 확약의 효력도 이 사람에게 확장되지 않습니다. 게다가 총 7세대의 소규모 다세대이고 실거래 표본은 2건뿐입니다. 결국 이 물건의 핵심은 나성숙 확약서 원문 확인과 윤숙경 권리 확정입니다. 그 두 가지가 정리되어야 96,600,000원이라는 실질취득액을 그대로 신뢰할 수 있습니다.
