인천지방법원 2026타경501834. 인천 미추홀구 숭의동 소재 13층 건물 중 6층 602호로, 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 현재 최저매각가는 감정가 235,000,000원의 70%인 164,500,000원입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 유찰 할인율이 아니라 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 230,000,000원 임차권과 그 임차권에 대해 제출된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다.
한상수는 2021.12.02 확정일자, 2021.12.17 주민등록·점유개시를 갖췄고, 말소기준인 2023.06.30 국 압류보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 현재 매각가 기준 우선배당 후 남는 68,603,000원이 매수인 인수 문제로 이어지는 구조입니다. 그러나 매각물건명세서에는 해당 주택임차권등기에 대해 말소동의 확약서가 제출된 것으로 기재돼 있어, 이 임차인에 관한 실질 인수는 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501834 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 185-39 6층 602호 · 경인로42번길 52-30 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 · 철근콘크리트구조 13층 건물 내 6층 |
| 소유자 | 박일성 (2021.11.29 매매 · 거래가액 230,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 235,000,000원 / 164,500,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 핵심
말소기준권리는 2023.06.30 국 압류입니다. 이후의 2025.12.22 국 압류와 2026.03.05 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 한상수의 주택임차권등기는 2024.01.22에 등기됐지만, 그 기초가 되는 주민등록·점유개시는 2021.12.17로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 등기 접수일만 보고 후순위로 판단하면 안 됩니다.
임차인·점유자 분석 — 조사상 2명
| 성명 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한상수 제6층 제602호 59.9925㎡ 전부 | 2021.12.17 확정일자 2021.12.02 | 230,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 아님 |
| 채승병 현황조사·매각물건명세서 | 2024.11.11 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
한상수는 배당요구를 했고 배당요구일은 2024.01.22입니다. 반면 채승병은 2024.11.11 전입으로 말소기준권리인 2023.06.30보다 늦어 제공된 권리판정상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 만큼, 한상수에 대한 확약을 근거로 채승병까지 정리됐다고 보아서는 안 됩니다.
② 가격 해석 — 유찰가보다 ‘실질취득’이 먼저
현재 회차는 1회 유찰 후 감정가 70%, 최저매각가 164,500,000원입니다. 한상수 임차권에 대한 확약이 없다면 배당모형상 우선배당 161,397,000원 후 보증금 부족분 68,603,000원이 남습니다. 그러나 확약이 적용되는 이 사건에서는 한상수에 대한 실질 인수가 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준은 164,500,000원으로 봅니다.
향후 유찰 시 배당모형상 한상수의 미배당액은 2회 유찰 시 117,262,100원, 3회 유찰 시 151,245,890원으로 커집니다. 다만 이는 확약을 반영하지 않은 룰상 계산치이며, 한상수 임차권에 대한 말소동의 확약이 그대로 적용되는 한 그 임차인의 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다.
③ 예상배당표 (매각가 164,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,103,000원 |
| 1. 임차인 한상수 보증금 · 우선변제 | 230,000,000원 | 161,397,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형상 한상수 보증금의 미배당액은 68,603,000원입니다. 다만 해당 주택임차권등기에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로 본 분석의 실질 인수액은 0원으로 처리합니다. 집행비용은 3,103,000원으로 반영됐으며, 배당표 기재상 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부 및 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)이며, 13층 철근콘크리트 건물 중 6층 602호입니다.
- 입지. 미추홀구청 남서측 인근으로 업무시설·공동주택·근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북서측 약 5미터, 동측 약 3미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역 등이 포함되며 공시지가는 1,442,000원/㎡입니다.
- 설비. 급·배수, 위생, 난방, 승강기 설비가 되어 있고 공부와의 차이는 없습니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 한상수 주택임차권등기에 관한 확약의 대상·조건과 실제 말소 절차를 입찰 전 원문으로 확인해야 합니다.
- 한상수 임차권. 주민등록·점유 2021.12.17, 확정일자 2021.12.02로 말소기준 압류보다 앞선다는 점을 전제로 분석해야 합니다.
- 채승병 점유 확인. 2024.11.11 전입으로 후순위지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 확약 적용 대상과 혼동하지 않아야 합니다.
- 민간임대주택 등기. 2022.01.04 민간임대주택등기가 존재하므로 등기부 기재와 현재 상태를 원본에서 대조하세요.
- 세금 압류 확인. 말소기준 자체가 2023.06.30 국 압류이고 2025.12.22 국 압류도 존재합니다. 배당표에는 해당 세액이 별도 금액으로 반영돼 있지 않습니다.
- 배당표와 실제 배당 차이. 현재 예상배당은 집행비용 3,103,000원과 한상수 우선변제 161,397,000원을 반영한 구조입니다.
- 가격 판단 분리. 감정가 대비 70%라는 할인율만 보고 저가매수로 단정하지 말고, 권리 정리 확인과 별도로 현장 시세를 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권은 크지만, 확약의 적용 범위가 승부처”
이 사건을 숫자만 보면 보증금 230,000,000원의 대항력 임차권이 최저매각가 164,500,000원보다 커 위험해 보입니다. 실제 배당모형에서도 한상수에게 161,397,000원이 배당되고 68,603,000원이 미배당으로 남습니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로, 해당 임차권에 관한 매수인 실질 인수는 0원으로 처리됩니다.
따라서 현재 회차에서 이 사건의 핵심 숫자는 최저가 164,500,000원과 실질취득 164,500,000원입니다. 다만 확약은 한상수 임차권에만 적용됩니다. 별도로 조사된 채승병은 후순위 전입이어서 대항력 없음으로 판정돼 있지만 보증금 등이 미상인 만큼 현황 확인은 남아 있습니다. 또한 동일 물건의 최신 실거래 비교 없이 “감정가의 70%이므로 싸다”고 결론 내릴 근거는 없습니다. 이 물건의 핵심은 할인율보다 확약서 원문과 별도 점유자의 확인입니다.
