인천지방법원 2026타경501864. 검암동 에스클래스 비동 5층 502호, 전용 37.83㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 오승훈으로, 2022년 3월 26일 매매를 원인으로 220,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 단순한 “70% 유찰물건”이 아닙니다. 임차인 박보영의 전입일은 2022년 3월 11일, 확정일자는 2022년 2월 7일이고, 말소기준권리는 2023년 2월 7일 국의 압류입니다. 따라서 임차인은 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춰 대항력과 우선변제권이 모두 있는 구조입니다.
최저가 142,800,000원을 그대로 대입한 배당모형에서는 집행비용 2,799,200원을 제외한 140,000,800원이 임차인에게 배당되고, 보증금 220,000,000원 중 79,999,200원이 미배당됩니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 이 금액은 매수인이 떠안아 실질취득비용이 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사가 제출한 임차권등기 말소동의 확약서가 명시돼 있어, 정확도 규칙상 박보영 임차인에 관한 인수액은 실질 0원으로 봅니다. 이 확약은 박보영 임차인에게만 적용되며, 확약 범위 밖의 별도 임차인이 존재한다면 그 위험은 별도로 판단해야 합니다. 현재 확인된 임차인은 박보영 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501864 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 644-1 에스클래스 비동 5층 502호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 37.83㎡ · 5층 502호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 · 상층부 다락형태 복층 포함 평가 |
| 소유자 | 오승훈 (2022.03.26. 매매, 거래가액 220,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 204,000,000원 / 142,800,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 먼저, 그러나 확약이 있다
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박보영 | 5층 502호 37.83㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 220,000,000원 | 2022.03.11 / 2022.02.07 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
박보영의 전입신고일 2022년 3월 11일은 말소기준권리인 2023년 2월 7일 국 압류보다 빠릅니다. 확정일자도 2022년 2월 7일이고 배당요구가 확인돼 대항력과 우선변제권을 모두 행사할 수 있는 임차인입니다. 을구 5번 주택임차권등기는 2023년 12월 21일 등기됐으며 매각으로 소멸 대상으로 정리돼 있습니다.
② 시세 비교 — 유찰됐어도 최근 거래보다 높다
S클래스A동B동은 28세대, 사용승인 2012년 10월 11일의 소규모 다세대주택입니다. 확인된 거래는 4건이며, 대상과 동일한 37.83㎡ 거래는 2022년 3월 220,000,000원, 2022년 7월 135,000,000원입니다. 가장 최근 거래는 2025년 1월 전용 35.07㎡, 2층의 133,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.01 | 35.07㎡ | 2 | 133,000,000원 |
| 2022.07 | 37.83㎡ | 3 | 135,000,000원 |
| 2022.03 | 37.83㎡ | 5 | 220,000,000원 |
| 2021.10 | 37.83㎡ | 4 | 160,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 133,000,000원 |
전체 4건 평균은 162,000,000원이지만, 이 수치는 2022년 3월의 220,000,000원 고가 거래가 섞여 현재 시세를 높게 보이게 할 수 있습니다. 따라서 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 두 기준 모두 133,000,000원이고, 현재 최저가이자 확약 반영 실질취득액 142,800,000원은 이보다 9,800,000원 높아 107.4% 수준입니다.
③ 예상배당표 (매각가 142,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,799,200원 |
| 1. 임차인 박보영 보증금 | 220,000,000원 | 140,000,800원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 220,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 규칙상 박보영 보증금 미배당액은 79,999,200원으로 산출됩니다. 다만 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 말소동의 확약을 반영하면 박보영 임차권의 실질 인수는 0원입니다. 확약은 해당 임차인에 한해 적용됩니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가는 내려가도 ‘확약 확인’이 먼저다
| 회차 | 매각가 | 배당모형상 인수액 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 142,800,000원 | 79,999,200원 | 확약 반영 실질 인수 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 99,960,000원 | 122,239,280원 | 확약 반영 시 해당 임차인 실질 인수 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 69,972,000원 | 151,687,496원 | 확약 반영 시 해당 임차인 실질 인수 0원 |
이 표에서 주의할 점은 두 가지입니다. 첫째, 확약이 없다면 대항력 임차인의 미배당액이 회차가 내려갈수록 커져 실제 부담이 매각가만큼 싸지지 않는 전형적인 인수형 구조입니다. 둘째, 이 사건은 박보영 임차권에 대한 말소동의 확약이 있어 그 임차인의 실질 인수는 0원으로 봅니다. 따라서 현재 판단의 핵심은 “보증금 220,000,000원을 떠안느냐”가 아니라 “확약의 효력을 원본으로 확인한 뒤, 142,800,000원이 현재 시장가격에 맞느냐”입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천간재울초등학교 남측 인근. 주변은 동류형 공동주택과 각종 근린생활시설이 혼재하며 주위 여건은 무난한 편입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 다수 시내버스 노선이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 5층 502호. 사용승인은 2012.10.11이며 위생·급배수·난방·도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
- 특이사항. 상층부에 다락형태의 복층이 있으며, 일반적인 다세대주택 거래관행에 따라 감정가에 포함해 평가됐습니다.
- 토지·도로. 사다리형 평지, 다세대주택 건부지. 서측 약 10m 및 남측 약 8m 포장도로에 접합니다.
- 용도·규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(검암1지구) 등이며, 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 28세대 소규모 단지이고 확인 거래는 4건, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 거래 표본이 적고 최근 가격이 과거보다 낮아 환금성 판단은 보수적으로 보는 편이 맞습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 박보영 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제로 어떤 조건과 범위에서 효력을 갖는지 매각물건명세서와 제출서류 원본을 대조해야 합니다.
- 가격 기준은 133,000,000원부터. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 133,000,000원이고 현재 실질취득은 142,800,000원입니다. 감정가 할인율보다 최근 실거래를 우선해서 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -22.5%입니다. 전체 평균 162,000,000원은 현재 가격 판단의 주된 근거로 쓰기 어렵습니다.
- 복층·다락 확인. 감정가에 포함된 상층부 다락형태 복층의 실제 상태와 사용 가능 범위를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 관리비·점유 상태 확인. 현재 실제 점유 상태, 공용부분 관리비 체납 여부와 인도 절차를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·감정평가서·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리 리스크는 확약이 낮췄지만, 가격은 아직 최근 시세 위
이 사건은 겉으로 보면 보증금 220,000,000원의 대항력 임차인이 있는 고위험 물건입니다. 실제 배당계산도 현재 최저가에서 79,999,200원의 미배당액을 만들어냅니다. 하지만 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서 제출이라는 결정적인 조건 때문에 박보영 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 봐야 합니다.
그 다음부터는 가격 문제입니다. 확약을 반영한 실질취득액 142,800,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 133,000,000원보다 7.4% 높습니다. 시장 추세도 -22.5%로 하락 방향이고, 거래 표본도 많지 않습니다. 따라서 “감정가 204,000,000원에서 30% 떨어졌으니 싸다”는 해석은 성립하지 않습니다. 권리는 확약 확인을 전제로 정리될 여지가 크지만, 현 회차 가격은 최근 시세보다 높아 가격 측면의 보수적 접근이 필요한 사건입니다.
