수원지방법원 2025타경56136. 경기도 용인시 처인구 고림동 811-1 소재 단독주택과 토지를 대상으로 하는 강제경매입니다. 소유자는 이상규이며, 신청채권자는 주식회사 애큐온저축은행입니다. 청구액은 12,218,911원입니다.

이 물건은 1회 유찰을 거쳐 최저매각가가 감정가의 70% 수준으로 낮아졌습니다. 그러나 등기상 가압류가 소멸한다는 사실만으로 매수인의 부담이 사라지는 것은 아닙니다. 전입일이 말소기준권리보다 앞선 임차인이 있고, 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않기 때문입니다.

또한 일반적인 단독주택 전체 소유권 매각으로 이해하면 안 됩니다. 매각조건에 토지 지분매각과 제시외 건물 제외가 명시돼 있어 실제 취득 범위와 이용 가능 범위를 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 임차인 인수는 별개

말소기준권리는 2024.10.07 웰컴저축은행주식회사의 가압류입니다. 이후 설정된 모아저축은행 및 애큐온저축은행의 가압류와 강제경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.

1999.10.21 설정된 용인농업협동조합 근저당권 (채권최고액 13,000,000원)은 2021.04.28 이미 말소됐습니다. 따라서 이 근저당권을 현재 존속하는 선순위 인수 권리로 계산해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 인수금액이 확정되지 않았다

현황조사 및 매각물건명세서 기준 실제 임차인 1명. 보증금·확정일자·배당요구 여부 및 배당액 확인 필요.

임차인 이정섭의 전입은 말소기준권리보다 앞서 있습니다. 따라서 현재 최저가만으로 취득비용을 계산해서는 안 됩니다. 우선변제권과 배당요구 여부가 확인되지 않아 실제로 얼마를 배당받고 얼마가 남는지도 알 수 없습니다.

③ 가격 분석 — 감정가 할인과 시세 할인은 다르다

감정가는 287,643,300원, 현재 최저매각가는 201,350,000원입니다. 1회 유찰 후 감정가의 70% 수준에서 매각이 진행됩니다.

그러나 이 물건의 가격을 판단할 때는 감정가 할인율보다 실제 취득비용과 거래 가능한 시장가격을 비교하는 것이 중요합니다. 현재 동일 지역·동일 용도의 실거래 시세가 확인되지 않았고, 임차인 보증금도 미상이므로 현재 최저가가 시세보다 저렴하다고 판단할 근거가 없습니다.

여기에 토지 지분매각, 제외 건물 및 현황 도로 문제가 있어 감정가 전체를 일반적인 단독주택 거래가격과 직접 비교하는 것도 적절하지 않습니다. 실제 취득 지분, 사용 가능한 토지 범위, 제외 건물의 권리관계까지 확인한 뒤 가격을 검토해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 201,350,000원 가정)

다음은 매각가 201,350,000원을 기준으로 한 잠정 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용은 추정치이며 임차인 보증금, 최우선변제 및 당해세 등이 반영되지 않아 실제 배당액이나 매수인 인수액을 확정하는 자료가 아닙니다.

잠정 계산상 일반 채권 합계 38,952,665원, 배당 부족액 0원. 집행비용 3,618,900원은 추정치입니다. 강제경매개시결정은 기존 애큐온저축은행 가압류의 본압류 이행으로, 별도 채권으로 중복 합산하지 않았습니다. 신청 청구액 12,218,911원과 가압류 청구금액 11,528,281원이 서로 달라 실제 채권액과 배당관계는 확인이 필요합니다.

⑤ 특수 매각조건 — 지분매각과 제외 건물

⑥ 입지·이용 및 환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 용인시 처인구 고림동 소재 고림중학교 남동측 인근입니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 및 농경지 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 대상토지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 부록조 스레트즙 지상 1층 단독주택으로, 현황 지붕은 강판기와지붕입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 샷시 창호 등입니다.
• 설비. 기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비 및 난방시설이 구비돼 있습니다.
• 토지. 전체 토지면적 658.0㎡, 공부상 지목은 대입니다. 평지의 사다리형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 다만 매각대상은 지분이고 남측 일부는 현황 도로입니다.
• 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역 및 가축사육제한구역 등의 토지이용 제한이 있습니다. 토지거래계약에관한허가구역 포함 여부도 확인 대상입니다.
• 공시지가. 1,009,000원/㎡입니다. 이는 토지의 공시지가로, 경매 대상 지분의 실제 시장가격이나 건물 포함 취득가치를 직접 나타내는 수치는 아닙니다.
• 환금성. 단독주택·토지 지분매각에 제외 건물 및 현황 도로 문제가 중첩돼 있습니다. 일반적인 단독주택 전체 소유권 거래와 매각 조건이 달라 처분 가능성과 매수 수요를 별도로 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인 보증금 확인. 이정섭의 보증금 원금과 실제 계약관계를 확인하세요. 보증금이 미상인 상태에서는 인수액과 실질취득가를 계산할 수 없습니다.
• 대항력·우선변제 확인. 전입일 2016.07.29와 말소기준일 2024.10.07의 선후관계뿐 아니라 실제 점유, 확정일자, 배당요구 및 배당 가능액을 함께 확인하세요.
• 토지 지분 확인. 목록1의 실제 매각 지분과 다른 공유자, 지분 취득 후 사용·처분 가능 범위를 확인하세요. 전체 토지면적 658.0㎡를 단독 취득 면적으로 계산해서는 안 됩니다.
• 제시외 건물 확인. 매각 제외 건물 ㉠~㉢의 위치와 실제 소유자, 점유상태 및 취득 토지와의 관계를 확인하세요.
• 현황 도로 확인. 남측 일부 현황 도로의 위치와 이용상태를 확인하고 해당 부분을 일반 대지처럼 활용할 수 있다고 가정하지 마세요.
• 토지이용 규제 확인. 제1종일반주거지역 및 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등의 제한과 토지거래계약에관한허가구역 관련 사항을 원본 공부와 관할기관에서 확인하세요.
• 실거래 시세 조사. 유사 입지의 단독주택·토지 거래를 조사하되, 이 물건의 매각 지분 및 제외 건물 조건을 반영해 비교하세요.
• 회차별 실질취득비용 재계산. 최저가 201,350,000원뿐 아니라 추가 유찰 시나리오에서도 미배당 보증금과 기타 부담을 반영해 총 취득비용을 계산하세요.
• 원본 서류 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건물·토지 등기사항증명서와 실제 매각대상 목록을 확인하세요. 잠정 배당표의 소유자 잔여금과 인수액 0원을 확정 수치로 사용해서는 안 됩니다.

맺으며 — “감정가 70%”보다 중요한 것은 인수금액과 취득 범위

수원지방법원 2025타경56136은 감정가 287,643,300원 대비 최저매각가가 201,350,000원까지 내려온 단독주택·토지 경매입니다. 등기상 근저당권은 이미 말소됐고 가압류도 매각으로 소멸하는 구조입니다.

그러나 대항력 임차인 이정섭의 보증금이 미상이어서 매수인이 실제 부담할 금액을 확정할 수 없습니다. 여기에 토지 지분매각, 매각 제외 제시외 건물 ㉠~㉢, 남측 일부 현황 도로라는 별도의 확인 사항이 존재합니다.

일반 채권의 배당 부족액이 0원이라는 시뮬레이션만으로 임차인 인수위험까지 0원이라고 판단할 수도 없습니다. 실제 배당액과 보증금 미배당액이 확인되지 않았기 때문입니다.

이 물건의 핵심은 낙찰가 자체가 아니라 임차인 인수액을 포함한 실질취득가와 실제 취득할 토지·건물의 범위입니다. 보증금과 매각 지분, 제외 건물의 권리관계, 비교 가능한 실거래 시세를 확인한 후에야 현재 최저가의 경제성을 판단할 수 있습니다.