인천지방법원 2026타경501868. 인천 미추홀구 숭의동 소재 다세대주택 5층 502호입니다. 감정가는 155,000,000원이지만 한 차례 유찰되어 최저가가 108,500,000원으로 낮아졌습니다. 그러나 권리관계는 단순하지 않습니다. 실제 임차인 정운목의 보증금이 170,000,000원이고, 전입신고와 점유가 말소기준권리보다 앞서 대항력이 인정되는 구조입니다.

매각물건명세서에는 주택임차권등기가 인수권리로 기재되어 있고, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서도 제출되어 있습니다. 다만 임차권등기의 말소 동의와 임차인의 대항력 포기는 별개의 확인사항입니다. 말소동의만으로 보증금 인수의무가 당연히 없어졌다고 단정하지 않고, 확약의 법적 효력과 적용 범위를 확인하기 전까지 인수 위험을 반영해 분석합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인의 대항력

말소기준권리는 2022.11.24 주택도시보증공사의 가압류입니다. 그보다 앞서 정운목은 2022.01.04 확정일자를 받고, 2022.02.04 전입신고 및 점유를 시작했습니다. 따라서 2024.02.15 임차권등기가 말소기준 이후에 이루어졌다는 사실만으로 기존 대항력이 사라지는 것은 아닙니다.

기존 근해안강망수산업협동조합 근저당권은 2019.12.06 이미 말소됐습니다. 국민건강보험공단의 2015년 압류도 2017.12.07 해제·말소됐습니다. 현재 남아 있는 가압류와 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 다만 등기상 압류의 소멸과 대항력 있는 임차보증금의 인수 여부는 별개의 문제입니다.

② 임차인 분석 — 보증금 인수가 가격을 결정한다

③ 시세 비교 — 실질취득 1.72억 vs 확인 실거래 1.27억

행복한두리홈타운의 동일 면적 58.42㎡ 실거래는 확인된 표본이 2건입니다. 최신 거래는 2025년 5월 127,000,000원이며, 이전 거래는 2021년 9월 130,000,000원입니다. 최근 표본이 이전 거래보다 2.3% 낮은 하락 추세입니다. 거래 건수가 적고 최신 거래도 매각기일 기준 상당한 시차가 있어 현재 시세를 확정하는 근거로 사용하기에는 한계가 있습니다.

최근 표본 평균 및 최신 확인 거래가: 127,000,000원. 해당 거래는 2025.05 거래이므로 2026.10.01 매각기일 기준 최근 12개월 이내 거래는 아닙니다. 최신 실거래와 실제 매매 호가의 추가 확인이 필요합니다.

최저가만 비교하면 108,500,000원은 최근 표본가 127,000,000원의 85.4%입니다. 그러나 이는 보증금 인수액을 제외한 비교입니다. 인수액을 포함하면 실질취득은 172,319,000원으로, 최신 실거래가보다 45,319,000원 높습니다.

④ 예상배당표 (매각가 108,500,000원 가정)

제시된 배당 시뮬레이션 기준입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영입니다. 주택도시보증공사의 가압류 채권과 경매신청 채권 사이의 중복·승계관계는 확정되지 않았으므로 채권액 합계를 서로 독립된 최종 채무액으로 해석해서는 안 됩니다. 실제 배당순위와 배당액은 확정 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락이 실질취득 하락으로 이어지지 않는다

각 회차의 실질취득은 제시된 낙찰가와 인수액을 합산한 값입니다. 집행비용 추정 및 배당 계산 조건에 따라 회차별 차이가 발생합니다. 확약서에 의해 인수가 해소되는 경우에는 별도 계산이 필요합니다.

2회 유찰 시 최저가는 75,950,000원으로 내려가지만, 인수 예상액은 95,817,100원으로 늘어납니다. 3회 유찰 시에도 최저가는 53,165,000원까지 낮아지는 반면, 인수 예상액은 118,191,970원으로 커집니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 숭의로터리 북동측 인근에 위치하며, 주변에는 공동주택·아파트·근린생활시설 등이 소재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 본건 남동측 도로를 이용합니다.
• 건물. 2013.06.20 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물의 5층 502호입니다. 위생설비와 급배수시설 등이 구비되어 있습니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·가축사육제한구역에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 지정 이력이 기재되어 있으므로 매각기일 기준 적용 여부와 대상 요건을 확인해야 합니다.
• 용도. 건축물대장상 다세대주택과 호도면상 근린생활시설 표기의 불일치가 있습니다. 감정평가상 기재 오류로 추정되지만 건축물대장과 정상 층도면의 원본 대조가 필요합니다.
• 환금성. 6세대 규모이며 확인된 실거래는 2건입니다. 거래 표본이 적어 시세의 대표성과 향후 매도 가능성을 충분히 판단하기 어렵습니다. 최신 확인 거래도 2025년 5월로 시차가 있습니다.
• 가격 추세. 동일 면적 거래가 2021년 130,000,000원에서 2025년 127,000,000원으로 낮아졌으며, 제공된 추세 지표는 -2.3%입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 임차권등기 말소에만 적용되는지, 임차인의 대항력 포기와 잔여 보증금 인수면제까지 포함하는지 확인해야 합니다.
• 임차보증금 인수 확인. 보증금 170,000,000원 중 배당되지 않는 금액에 대한 매수인 승계 여부를 매각물건명세서 및 관련 서류와 대조해야 합니다.
• 보증기관 권리관계 확인. 주택도시보증공사의 가압류·경매신청 채권과 임차인 보증금 사이의 대위·승계관계 및 중복 여부를 확인해야 합니다.
• 배당순위 확인. 국세·지방세 압류 및 국민건강보험공단 압류와 관련된 우선배당 여부를 확인하고 예상 임차인 배당액을 다시 계산해야 합니다.
• 시세 재확인. 2025.05 거래가 최신 확인 표본이므로 2026.10.01 매각기일에 앞서 추가 실거래와 실제 매물 호가를 확인해야 합니다.
• 용도·도면 대조. 건축물대장상 다세대주택과 호도면상 근린생활시설 표기의 불일치를 감정평가서 및 정상 층도면 원본으로 확인해야 합니다.
• 점유 및 명도. 임차권등기와 실제 점유 상태는 별도로 확인해야 합니다. 점유관계와 보증금 정산 조건에 따라 인도 절차가 달라질 수 있습니다.
• 관리비 및 원본 대조. 미납 관리비와 공용부분 부담 여부를 확인하고, 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 대조해야 합니다.

맺으며 — “최저가 70% ≠ 실질취득 70%”

이 물건의 핵심은 감정가 대비 할인율이 아닙니다. 대항력 있는 임차보증금 170,000,000원과 주택도시보증공사 확약서의 효력입니다. 제시된 배당표에 따르면 현재 회차의 미배당 보증금은 63,819,000원이고, 매수인이 이를 인수하는 경우 실질취득액은 172,319,000원입니다.

이는 최신 확인 실거래 127,000,000원을 크게 웃돕니다. 또한 실거래 추세는 -2.3%로 하락하고 있으며, 6세대 다세대주택의 확인 거래가 2건에 불과해 시세와 환금성 판단에도 한계가 있습니다. 유찰이 반복되더라도 보증금 인수가 유지되는 한 실질취득액은 크게 낮아지지 않습니다.

다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로 그 원문과 법적 효력 확인이 결정적입니다. 대항력 포기와 잔여 보증금 인수면제까지 확인되면 재평가할 수 있지만, 현재 확인된 말소동의 사실만으로 인수 0원을 확정해서는 안 됩니다.

결론적으로 이 물건은 인수 위험 미해소 상태의 실질취득액이 확인 시세를 웃돌고, 하락 추세와 소규모 다세대의 환금성 제약이 겹치는 물건입니다. 확약서 효력과 실제 배당·인수관계가 확인되기 전에는 표면 최저가를 기준으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.