인천지방법원 2026타경501883. 간석리페(1차)도시형생활주택 1동 3층 306호, 전용 16.651㎡의 공부상 준주택(오피스텔)입니다. 소유자는 권승용이고, 2022년 3월 15일 매매를 원인으로 2022년 4월 8일 소유권을 취득했습니다. 등기부의 과거 우리은행 근저당권은 2021년 9월 29일 이미 말소됐고, 현재 경매의 기준이 되는 등기는 2026년 3월 6일 주택도시보증공사가 신청한 강제경매개시결정입니다.
핵심은 을구 3번 이진표의 주택임차권입니다. 임대차계약일·주민등록일은 2022년 3월 15일, 점유개시는 2022년 4월 8일, 확정일자는 2022년 3월 15일이고 보증금은 64,000,000원입니다. 이 임차권은 경매개시보다 앞서 대항력과 우선변제권을 갖는 구조라 원칙적으로 미배당 보증금이 매수인에게 남을 수 있습니다. 다만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 정확도 규칙상 해당 임차인의 실질 인수액은 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501883 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 216-5 간석리페(1차)도시형생활주택 1동 3층306호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 16.651㎡ · 철근콘크리트구조 13층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 권승용 (2022.03.15 매매, 2022.04.08 소유권이전 · 거래가액 64,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 54,000,000원 / 37,800,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 64,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 원칙적 인수와 확약의 예외
임차인 분석
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이진표 | 제3층 제306호 16.651㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.03.15 | 2022.03.15 | 64,000,000원 | 있음 2024.05.02 | 有 | 有 | 실질 0원 |
룰상 현재 회차 미배당액은 27,280,400원이지만, 해당 임차권에 대한 말소동의 확약서가 제출되어 실질 승계액은 0원으로 반영합니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 본다
이 사건은 확약서 반영 후 매수인의 실질 인수액이 0원이므로 실질취득액은 현재 최저가와 같은 37,800,000원입니다. 비교 가능한 전용 16.65㎡ 실거래는 4건이며, 거래 시점은 2022년 3~5월입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 16.65㎡ | 2 | 65,000,000원 |
| 2022.03 | 16.65㎡ | 3 | 62,900,000원 |
| 2022.03 | 16.65㎡ | 2 | 62,900,000원 |
| 2022.03 | 16.65㎡ | 3 | 64,000,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 63,700,000원 |
실거래 범위는 62,900,000원~65,000,000원, 평균은 63,700,000원입니다. 현재 실질취득액 37,800,000원은 이 평균의 59.3%입니다. 최신 거래인 2022년 5월 65,000,000원과 비교해도 금액 차이는 큽니다. 다만 경매 매각기일은 2026년 10월 1일이고 비교 거래는 2022년 자료이므로, 이 59.3%만으로 2026년 현재 시세 대비 할인폭이 그대로 유지된다고 단정할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 37,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,080,400원 |
| 1. 임차인 이진표 보증금 | 64,000,000원 | 36,719,600원 |
| 2. 강제경매 신청 · 주택도시보증공사 | 64,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 산식상 이진표 보증금 미배당액은 27,280,400원입니다. 다만 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차권의 실질 매수인 인수액은 0원으로 반영합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 준주택(오피스텔)이며, 토지는 도시형생활주택(원룸형주택) 및 준주택(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.
- 입지. 간석오거리역 북서측 인근으로, 주변은 오피스텔·공동주택·근린생활시설 등으로 이루어진 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 간석오거리역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 13층 건물 내 3층 306호이며 위생·급배수·승강기·난방설비가 있습니다.
- 도로. 본건 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역 등에 해당하며, 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성 확인. 단지는 106세대, 2013년 3월 20일 준공이며 확인된 동일 면적 실거래는 4건입니다. 경매물건 평균 유찰횟수는 1.3회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 이 사건의 권리 안전성은 이진표 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서에 크게 의존합니다. 입찰 전 문서 원문과 적용 대상을 대조해야 합니다.
- 룰상 인수액과 실질 인수액 구분. 현재 회차 산식상 미배당 보증금은 27,280,400원이지만, 확약 반영 실질 인수는 0원입니다. 두 숫자를 혼동하면 취득원가 판단이 완전히 달라집니다.
- 추가 유찰도 ‘총액 고정’으로 보면 안 됨. 확약이 유효하게 적용되는 한 실질취득액은 각 회차 매각가가 기준이 됩니다. 반대로 확약을 배제한 룰상 계산에서는 2회 유찰 시 인수액 38,416,280원, 3회 유찰 시 46,211,396원으로 증가합니다.
- 실거래 시점 확인. 비교 거래는 2022년 3~5월입니다. 2026년 경매가격 판단에 그대로 대입하지 말고 시점 차이를 반영해야 합니다.
- 관리비·점유 확인. 명도와 공용부분 관리비 부담 가능성은 현장 및 관리주체를 통해 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 선순위 임차권보다 ‘확약서의 효력’이 승부처
이 사건을 최저가 37,800,000원만 보고 단순 할인물건으로 보면 권리 구조를 놓치기 쉽습니다. 이진표의 보증금 64,000,000원은 대항력과 우선변제권이 있는 선순위 임차권이고, 현재 회차 배당만 놓고 보면 27,280,400원이 남습니다. 원칙적 구조라면 매수인의 실질취득액은 낙찰가만으로 끝나지 않습니다.
하지만 이 사건에는 바로 그 임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 따라서 확인된 임차인 이진표에 대한 실질 인수액은 0원, 실질취득액은 현재 최저가인 37,800,000원으로 봅니다. 이 금액은 실거래 4건 평균 63,700,000원의 59.3%입니다. 다만 실거래가 모두 2022년 자료라는 한계가 있어, 최종 판단의 핵심은 확약서 원문 확인과 2026년 현재 가격 재검증입니다.
