인천지방법원 2026타경501890. 주안동 하이펠리스 7층 701호, 전용 53.12㎡ 오피스텔입니다. 현재 소유자는 허진무이며 2022.08.22. 소유권을 이전받았고 당시 등기 거래가액은 190,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 권리 자체보다 선순위 임차권과 그 말소 확약의 결합입니다.
임차인 전윤희는 2022.08.04. 전입·점유를 시작했고 2022.07.13. 확정일자를 받았습니다. 이후 2024.05.29. 임차보증금 185,000,000원의 주택임차권등기가 설정됐습니다. 말소기준권리는 2025.11.05. 강서구 압류이므로 임차인의 전입·확정일자·임차권등기가 모두 그보다 앞섭니다. 원칙 계산에서는 현재 최저가 124,600,000원에 낙찰될 경우 배당 후 부족분 62,944,400원을 매수인이 인수하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501890 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 972-5 7층 701호 · 인천광역시 미추홀구 주안로174번길 29 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 53.12㎡ · 철근콘크리트구조 14층 중 7층 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 허진무 (2022.08.22. 소유권이전 · 거래가액 190,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 178,000,000원 / 124,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 185,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약으로 실질 인수 0원
말소기준은 2025.11.05. 강서구 압류입니다. 그 이전인 2022.08.04. 전입·점유, 2022.07.13. 확정일자와 2024.05.29. 주택임차권등기가 존재하므로 전윤희 임차인은 대항력과 우선변제권을 갖는 선순위 임차인입니다. 실제 임차인은 1명이며, 주택도시보증공사는 경매 신청채권자이지 별도의 임차인으로 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 전윤희 | 2022.08.04 | 2022.07.13 | 185,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 |
원칙상 현재 회차 배당 계산에서는 보증금 부족분 62,944,400원이 매수인 승계액으로 산출됩니다. 다만 제출된 말소동의 확약서가 전윤희 임차권등기에 적용되므로 본 분석의 실질 인수액은 0원으로 반영합니다.
② 시세 비교 — 과거 평균보다 ‘최근 1건과 하락 추세’가 우선
하이펠리스는 총 12세대, 2017.01.25. 사용승인된 소규모 오피스텔입니다. 확인된 실거래 6건의 전체 평균은 168,333,333원이지만, 이 값에는 2021~2022년의 190,000,000원·200,000,000원·207,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단에서는 전체 평균보다 최근 12개월 거래와 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 56.05㎡ | 7 | 140,000,000원 |
| 2022.08 | 53.12㎡ | 7 | 190,000,000원 |
| 2022.05 | 56.05㎡ | 10 | 207,000,000원 |
| 2022.04 | 56.05㎡ | 9 | 200,000,000원 |
| 2022.03 | 56.05㎡ | 8 | 130,000,000원 |
| 2021.06 | 56.05㎡ | 7 | 143,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 140,000,000원 |
최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 140,000,000원입니다. 확약을 반영한 현재 회차 실질취득가 124,600,000원은 최근 시세의 89.0% 수준으로, 금액상 15,400,000원 아래입니다. 다만 최근 12개월 표본은 1건뿐이고, 최근 구간이 이전 거래들보다 19.5% 하락한 것으로 집계돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 124,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,544,400원 |
| 1. 임차인 전윤희 보증금 | 185,000,000원 | 122,055,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 185,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산 자체는 임차인 부족분 62,944,400원을 매수인 인수로 산출합니다. 그러나 해당 임차권에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 실질 인수액은 0원으로 반영합니다. 실제 배당은 세금 등 선순위 항목에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 원칙상 인수액은 커진다
| 회차 | 매각가 | 원칙상 인수액 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 124,600,000원 | 62,944,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 87,220,000원 | 99,749,960원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 61,053,999원 | 125,444,973원 | 0원 |
확약이 없다면 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조이므로, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형입니다. 이 사건은 해당 임차권에 말소동의 확약이 제출되어 그 원칙상 인수 구조가 실질적으로 해소되는 것이 핵심입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천가정법원 북측 인근으로, 아파트·다세대·단독주택·오피스텔이 혼재하고 생활편익시설이 산재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 전철역이 있어 전반적인 교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물의 7층 701호이며 난방·전기·위생·승강·기계식주차시설을 갖추고 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·상대보호구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다. 공시지가는 1,589,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 하이펠리스는 12세대 소규모 오피스텔이고 실거래 표본도 6건으로 많지 않습니다. 특히 최근 12개월 거래는 1건이라 매도 시 가격 발견이 제한적일 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이번 분석의 실질 인수 0원 판단은 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 해당 전윤희 임차권에 적용된다는 전제입니다. 입찰 전 확약서의 대상·조건·말소 절차를 원문으로 대조해야 합니다.
- 임차인 범위 확인. 확인된 실제 임차인은 전윤희 1명입니다. 확약은 이 임차인에만 적용되므로 현황조사와 전입세대 확인을 통해 별도 점유·임차인이 없는지 재확인하는 것이 중요합니다.
- 최근 시세 우선. 과거 전체 평균 168,333,333원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 140,000,000원을 기준으로 가격을 보세요. 최근 추세는 -19.5%입니다.
- 소형 오피스텔 환금성. 12세대 규모이고 실거래가 많지 않아 매도 시점의 거래 공백과 가격 변동성을 고려해야 합니다.
- 기계식주차·관리비. 기계식주차시설의 실제 이용 가능 여부와 체납 관리비를 현장에서 확인하는 편이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리 리스크는 확약이 풀고, 판단의 초점은 최근 가격과 환금성으로 이동한다
이 물건은 표면만 보면 보증금 185,000,000원의 선순위 임차인이 있어 현재 최저가에서 62,944,400원을 추가 인수하는 위험한 구조입니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 해당 임차인에 대한 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 따라서 현재 회차의 실질취득가는 124,600,000원입니다.
가격은 최근 12개월 평균·최신 거래 140,000,000원 대비 89.0%로 낮지만, 최근 가격 흐름은 -19.5%이고 최근 12개월 거래 표본은 1건에 불과합니다. 총 12세대 오피스텔이라는 환금성 특성도 함께 고려해야 합니다. 이 사건의 승부처는 단순히 “1회 유찰로 감정가보다 30% 싸다”가 아니라, 확약의 실제 효력 확인과 하락한 최근 시장가격에서의 매도 가능성입니다.
