수원지방법원 2025타경56226. 광교역 동측 인근 리치프라자3 2층 202호를 중심으로 한 근린시설 경매입니다. 감정평가상 201호 내지 205호와 일체로 사무실로 이용됐으나 현재는 공실이고, 별도 목록은 주차장으로 이용되는 지분입니다. 매각조건은 일괄매각입니다. 따라서 단순한 한 개 호실의 가격만 볼 것이 아니라, 실제 이용 형태와 구분 상태, 주차장 지분이 함께 묶인 구조를 같이 읽어야 합니다.
권리관계는 비교적 명확합니다. 과거 수협은행·리치아이주식회사의 근저당권과 2019년 임의경매는 이미 말소 또는 취하됐고, 현재의 말소기준은 2021.02.26 설정된 채권최고액 704,000,000원의 성남농업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권은 2026.01.14 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다. 그 뒤의 현재 경매개시결정과 국 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56226 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 영통구 이의동 1248-2 리치프라자3 2층 202호 · 경기도 수원시 영통구 대학로 60 |
| 용도 / 현황 | 근린시설 · 201호 내지 205호와 일체로 사무실 이용 · 현재 공실 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 별도 목록 지분매각 · 해당 목록은 주차장으로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사서평 |
| 감정가 / 최저가 | 1,047,000,000원 / 732,900,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구액 | 560,807,613원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021년 근저당
임차인 없음. 확인된 임차인이 없어 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 없습니다. 말소기준권리인 2021.02.26 근저당권 이후의 2025.05.29 임의경매개시결정과 2025.08.26 국 압류는 매각으로 소멸하는 구조이며, 권리상 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산됩니다.
② 가격 해석 — ‘70%’는 시세 할인율이 아니다
현재 최저매각가는 732,900,000원으로 감정가 1,047,000,000원의 70%입니다. 그러나 비교 가능한 동일 물건군의 최근 실거래 가격이 제시되지 않아, 이 70%를 곧바로 시세 대비 30% 할인으로 해석할 근거는 없습니다. 경매의 감정가 할인율과 시장의 실제 거래가격 할인율은 다른 개념입니다.
특히 이 물건은 일반 주거용이 아니라 근린시설이고, 201호 내지 205호와 한 덩어리처럼 사무실로 사용된 이력이 있으며 현재는 공실입니다. 여기에 주차장으로 이용 중인 지분이 일괄매각에 포함됩니다. 이런 구조는 개별 호실만 거래되는 단순한 물건보다 이용·재임대·재매각 시 검토할 요소가 많습니다. 따라서 현재 가격의 메리트는 감정가 대비 할인율이 아니라 현장 상태와 실제 임대·매매 가능 가격을 확인한 뒤 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 732,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 9,729,000원 |
| 1. 을구 5번 근저당권 · 성남농업협동조합 → 농업협동조합자산관리회사 | 704,000,000원 | 704,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 19,171,000원 |
현재 최저가 가정에서는 집행비용 9,729,000원과 근저당권 704,000,000원이 배당되고, 소유자 잔여가 19,171,000원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당액과 잔여액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시 배당 구조
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 732,900,000원 | 704,000,000원 | 0원 | 19,171,000원 |
| 2회 유찰 · 49% | 513,029,999원 | 505,499,699원 | 198,500,301원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34.3% | 359,120,999원 | 353,293,305원 | 350,706,695원 | 0원 |
유찰이 더 진행돼도 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 가격이 낮아지면 부족해지는 것은 근저당권자의 배당이지, 그 부족분이 그대로 낙찰자에게 승계되는 구조가 아닙니다. 현재 회차에서는 채권최고액 704,000,000원이 전액 배당되지만, 2회 유찰 시에는 198,500,301원, 3회 유찰 시에는 350,706,695원의 미배당이 발생하는 것으로 계산됩니다.
⑤ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 근린시설이며, 감정평가상 201호 내지 205호와 일체로 사무실로 이용됐고 현재는 공실입니다.
- 일괄매각. 별도 목록은 지분매각이고 현황상 주차장으로 이용 중입니다. 호실과 주차장 지분을 함께 보는 구조입니다.
- 입지. 광교역(신분당선) 동측 인근으로, 주변에 아파트·학교·업무시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 광교역이 있어 제반 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 8층 건물이며 승강기·에스컬레이터·화재탐지·소화전설비 등이 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역(광교지구)이며 과밀억제권역·택지개발지구·도시교통정비지역 등에 포함됩니다. 토지 공시지가는 2,377,000원/㎡입니다.
- 도로. 남측으로 왕복 2차선 포장도로에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 현재 공실인 근린시설이고 여러 호실이 일체로 사용된 이력이 있으며 주차장 지분까지 일괄매각되는 구조라, 일반적인 단일 호실보다 매수자·임차수요 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현황 경계 확인. 201호 내지 205호가 일체로 사용된 이력이 있으므로 202호의 실제 벽체·출입구·설비·전용부분 구분 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 주차장 지분 확인. 일괄매각되는 지분의 위치·이용형태와 실제 관리·사용 관계를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가의 70%라는 숫자만으로 저가매수라고 판단하지 말고, 인근 유사 근린시설의 실제 매매·임대 조건을 별도로 대조해야 합니다.
- 공실 비용. 현재 공실이므로 낙찰 후 임차인 명도 부담은 낮지만, 임차인을 새로 확보하기 전까지의 보유 부담을 함께 계산해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 성남농업협동조합에서 농업협동조합자산관리회사로 이전된 을구 5번 근저당권의 최신 등기 상태를 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
- 조세·배당 확인. 국 압류가 존재하므로 배당표 확정 전 조세채권의 실제 배당 순위와 금액을 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 공실 상가·업무시설은 관리비 체납 여부와 공용부분 관련 부담을 관리주체에 확인하는 것이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 물건은 단순하지 않다
이 사건의 권리분석 자체는 어렵지 않습니다. 2021.02.26 근저당권이 말소기준이고, 임차인은 없으며 이후 경매개시결정과 국 압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 기준 매수인 인수액은 0원, 권리상 실질취득액은 732,900,000원입니다.
다만 매물 자체는 평범한 단일 상가가 아닙니다. 여러 호실과 일체로 사무실로 쓰였고 현재 공실이며, 주차장 지분까지 함께 매각됩니다. 여기에 비교 가능한 실거래 가격이 없어 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확인할 수도 없습니다. 따라서 이 사건은 “권리 인수 여부”보다 “실제 구분 상태·일괄매각 구조·공실 이후 활용성·현장 시세”를 얼마나 정확히 확인하느냐가 핵심인 물건입니다.
