수원지방법원 2025타경56226. 광교역 동측 인근 리치프라자3의 근린시설입니다. 감정평가상 기호1은 인접 201호 내지 205호와 일체로 사무실로 이용되고 있으며 현황은 공실, 기호2는 주차장으로 이용 중입니다. 매각물건명세서에는 일괄매각과 함께 목록2 지분매각이라고 기재돼 있습니다. 따라서 이 물건은 아파트처럼 독립된 한 호실만 보고 접근하기보다, 실제 경계·출입·사용관계와 지분으로 매각되는 주차장 부분까지 함께 확인하는 것이 핵심입니다.
등기상 현재 소유자는 주식회사서평입니다. 권리의 기준점은 2021.02.26 설정된 성남농업협동조합 근저당권 704,000,000원입니다. 2025.05.29 성남농업협동조합을 채권자로 한 현재 임의경매개시결정과 2025.08.26 국의 압류는 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 해당 근저당권은 2025.11.27 확정채권양도를 원인으로 2026.01.14 농업협동조합자산관리회사에 이전됐지만, 순위 자체는 2021.02.26 근저당권에 연결된 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56226 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 영통구 이의동 1248-2 리치프라자3 2층202호 · 경기도 수원시 영통구 대학로 60 |
| 용도 / 현황 | 근린시설 · 인접 201호 내지 205호와 일체로 사무실 이용 · 현황 공실 · 기호2 주차장 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층/지상8층 · 제2층 제202호 외 1개호 |
| 소유자 | 주식회사서평 |
| 감정가 / 최저가 | 1,047,000,000원 / 1,047,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 560,807,613원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 목록2 지분매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.02.26 근저당
과거 2017.04.18 설정됐던 수협은행 근저당권 720,000,000원과 리치아이주식회사 근저당권 270,000,000원은 각각 이미 말소됐습니다. 2019.01.16 개시됐던 과거 임의경매 역시 2020.12.24 취하를 원인으로 2020.12.31 말소됐습니다.
현재 권리분석에서 기준이 되는 것은 2021.02.26 설정된 성남농업협동조합 근저당권 704,000,000원입니다. 이후의 현재 임의경매개시결정과 국 압류는 매각으로 소멸하도록 정리돼 있으며, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 가격 — 실거래 없이 ‘싸다’고 판단하면 안 된다
이 사건은 현재 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 1,047,000,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 권리 기준 실질취득액도 1,047,000,000원으로 동일합니다.
다만 동일 물건군의 최근 실거래 비교가 제시돼 있지 않으므로, 감정가가 시장가보다 낮다거나 신건 가격에 할인 메리트가 있다고 단정할 근거는 없습니다. 특히 일반적인 독립 상가 한 칸이 아니라 인접 201호 내지 205호와 일체로 사무실로 이용되고, 목록2는 지분매각인 구조이므로 단순 면적·호수 비교만으로 가격을 판단하기도 어렵습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,047,000,000원 | 704,000,000원 | 0원 | 330,130,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 837,600,000원 | 704,000,000원 | 0원 | 122,824,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 670,080,000원 | 660,979,200원 | 43,020,800원 | 0원 |
현재 회차와 1회 유찰 시나리오에서는 근저당권 채권최고액 기준 704,000,000원이 전액 배당되는 계산입니다. 2회 유찰 시 매각가가 670,080,000원으로 내려가면 집행비용을 반영한 채권 배당은 660,979,200원, 미배당은 43,020,800원으로 바뀝니다. 이 미배당은 매수인 인수액이 아니라 채권자의 배당 부족분이며, 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,047,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,870,000원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 성남농업협동조합 | 704,000,000원 | 704,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 330,130,000원 |
현재 회차 가정에서는 근저당권 채권최고액이 전액 배당되고 소유자 잔여가 330,130,000원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 2025.08.26 국 압류의 실제 세액과 배당관계는 매각 전 원본 확인이 필요합니다.
④ 공동담보·매각구조 체크
- 공동담보. 말소기준 근저당권에는 리치프라자3 제6층 제606호 주식회사서평지분이 공동담보로 기재돼 있습니다.
- 지분매각. 매각물건명세서상 목록2는 지분매각입니다. 지분 비율과 실제 사용범위는 매각서류 원문 대조가 필요합니다.
- 일괄매각. 기호1과 기호2는 일괄매각으로 기재돼 있어 사무실 부분과 주차장 부분을 분리해 가격 판단하지 않는 것이 중요합니다.
- 통합 사용. 목록1은 인접한 201호 내지 205호와 일체로 사무실로 이용 중인 구조로 조사됐습니다.
- 현황. 사무실은 공실, 기호2는 주차장으로 이용 중이며 임대관계는 미상입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광교역(신분당선) 동측 인근으로 아파트·학교·업무시설·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 광교역이 있어 제반 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측으로 왕복 2차선 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(광교지구)이며 토지 공시지가는 2,377,000원/㎡입니다.
- 토지. 토지면적 4,215.3㎡, 지목은 주차장, 토지이용상황은 주차장등으로 기재돼 있습니다.
- 규제. 과밀억제권역·택지개발지구·도시교통정비지역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최신 등기 재확인. 2026.01.14 말소기준 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전된 뒤의 최신 권리관계를 다시 확인하세요.
- 채권 승계관계. 경매개시 채권자는 성남농업협동조합, 근저당권 이전 후 권리자는 농업협동조합자산관리회사로 기재돼 있으므로 경매기록의 승계관계를 대조하세요.
- 사무실 경계. 201호 내지 205호가 일체로 사용된 구조에서 202호의 독립 출입·벽체·설비 상태를 현장에서 확인하세요.
- 목록2 지분. 주차장으로 이용 중인 목록2의 지분매각 범위와 일괄매각 조건을 원문으로 확인하세요.
- 점유. 감정평가상 현황 공실이지만 임대관계는 미상이므로 매각 직전 실제 점유 상태를 다시 확인하세요.
- 국 압류. 2025.08.26 동화성세무서장 처분의 국 압류가 있으므로 실제 세액과 배당관계를 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교자료 없이 감정가 1,047,000,000원 자체만으로 할인 여부를 판단하지 말고 개별 상가·사무실의 사용성과 지분 조건을 반영해 응찰가를 산정하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 물건 구조는 단순하지 않다”
이 사건의 등기상 핵심은 분명합니다. 2021.02.26 성남농업협동조합 근저당권 704,000,000원이 말소기준이고, 이후 현재 경매개시결정과 국 압류는 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인도 없고 예상 인수액도 0원이어서 권리만 놓고 보면 비교적 깔끔합니다.
하지만 입찰 판단의 어려움은 다른 곳에 있습니다. 이 물건은 근린시설이고, 인접 201호 내지 205호와 일체로 사무실로 이용된 이력이 있으며, 현황은 공실입니다. 여기에 목록2가 지분매각이고 주차장으로 이용되고 있습니다. 실거래 가격 비교도 없는 만큼 신건 최저가 1,047,000,000원이 싸다고 볼 근거는 없습니다. 권리는 통과, 가격과 물건구조는 현장 확인 후 판단. 이 사건의 핵심은 말소 여부보다 실제 사용범위와 지분매각 조건을 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
