인천지방법원 2026타경501895. 논현2차푸르지오시티 6층 647호로, 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)입니다. 이 사건의 권리분석은 겉으로 보이는 최저가보다 선순위 임차권과 말소동의 확약서의 관계가 핵심입니다. 임차인 박은혜는 주민등록일 2022.10.06, 점유개시일 2022.10.08, 확정일자 2022.09.19이며, 보증금은 95,000,000원입니다. 2024.07.15에는 해당 호실 전부에 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
현재 말소기준은 2025.11.05 강서구 압류입니다. 임차인의 전입과 임차권등기가 모두 그보다 앞서므로 데이터상 대항력과 우선변제권이 인정되는 선순위 임차인입니다. 따라서 확약이 없다면 최저매각가 57,400,000원에서 집행비용을 뺀 뒤 55,966,800원만 배당되고, 보증금 잔액 39,033,200원이 매수인에게 남는 구조입니다. 하지만 이 사건에는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 해당 임차인에 대한 인수는 실질 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501895 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 논현동 448 논현2차푸르지오시티 6층 647호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 남동구 남동서로236번길 30 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 업무시설(오피스텔) · 6층 647호 · 임차권 범위 30.659㎡ 전부 |
| 건물 | 철골철근콘크리트조 · 지하7층/지상20층 · 사용승인 2013.12.30 |
| 소유자 | 허진무 · 2022.10.13 소유권이전 · 거래가액 98,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 82,000,000원 / 57,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 95,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
과거 우리은행 근저당권 54,000,000원은 2018.06.27 해지되어 이미 말소됐고, 2023년 미추홀구·남동구 압류 역시 각각 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2025.11.05 강서구 압류입니다. 그보다 앞선 박은혜의 주택임차권은 원칙적으로 매각만으로 자동 소멸하는 후순위 권리가 아닙니다. 이후의 2025.12.31 남동구 압류와 2026.03.10 주택도시보증공사 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박은혜 | 647호 30.659㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 95,000,000원 | 2022.10.06 | 2022.09.19 | 2024.07.15 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
* 배당계산상 현재 회차 미배당 보증금은 39,033,200원이지만, 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 있어 이 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원으로 반영했습니다.
박은혜는 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인이 아니라 실제 임차인 1명입니다. 따라서 보증금 95,000,000원은 이 임차인의 보증금으로 한 번만 봅니다. 주택도시보증공사는 이 사건의 강제경매 신청채권자로 등기되어 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 57,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,433,200원 |
| 1. 임차인 박은혜 보증금 | 95,000,000원 | 55,966,800원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 95,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차인에게 55,966,800원이 배당되고 39,033,200원이 미배당됩니다. 다만 해당 임차권에 대한 말소동의 확약서가 제출되어 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 회차 시나리오 — 확약이 가격 구조를 바꾼다
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 57,400,000원 | 39,033,200원 | 0원* |
| 2회 유찰 시(49%) | 40,180,000원 | 55,943,240원 | 0원* |
| 3회 유찰 시(34%) | 28,126,000원 | 67,780,268원 | 0원* |
확약이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 임차보증금 미배당액이 커져 실질취득총액이 크게 줄지 않는 선순위 임차인 인수형입니다. 반대로 현재 제출된 확약을 그대로 적용하면 각 회차에서 해당 임차인의 실질 인수는 0원이므로, 매수인의 실질취득액은 해당 회차 낙찰가를 중심으로 보게 됩니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 최신 실거래 자료가 없어 57,400,000원이 현재 시장가격보다 낮은지 여부는 판단할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)이며, 대상 호실은 지상 20층 건물의 6층 647호입니다.
- 입지. 남동인더스파크역(수인분당선) 북측 인근으로, 주위는 오피스텔·근린생활시설·공장·공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 교통시설 및 간선도로와의 거리를 고려한 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측·서측·남측으로 남동서로236번길 및 남동대로239번길 등 소로의 지선도로에 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역·국가산업단지·재생사업지구·지원시설구역·성장관리권역 등에 해당합니다.
- 토지 현황. 지목은 대, 업무용 토지이며 평지·가로장방형입니다. 토지면적은 5,296.7㎡, 공시지가는 2,334,000원/㎡입니다.
- 물건 하자. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 이 사건의 실질 인수 0원 판단을 좌우하는 핵심 문서입니다. 적용 대상이 박은혜 임차권과 일치하는지 원본을 직접 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차 확인. 낙찰 이후 어떤 조건과 절차로 말소동의가 이행되는지 확인해야 합니다.
- 배당계산 구분. 룰상 현재 회차 미배당액은 39,033,200원이지만, 확약 적용 후 실질 인수는 0원이라는 두 숫자를 혼동하지 않아야 합니다.
- 점유·명도. 박은혜의 임차권등기가 존재하므로 실제 점유 상태와 인도 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 현재 자료에는 비교 가능한 최근 실거래가 없어, 감정가 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다.
- 오피스텔 특성 확인. 업무시설(오피스텔)이므로 동일 건물·동일 면적대의 최근 매매 및 임대 거래를 별도로 확인하는 것이 중요합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 실제 배당·인도 과정에 영향을 줄 수 있는 금액을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서와 법원 기록을 직접 대조한 뒤 입찰해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권보다 확약서 확인이 먼저”
이 물건만 놓고 보면 권리관계의 첫인상은 무겁습니다. 보증금 95,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차인이 있고, 현재 회차 계산상 미배당액도 39,033,200원입니다. 원칙적인 인수형이었다면 최저가가 낮아져도 미배당 보증금이 늘기 때문에 단순히 “감정가의 70%”만 보고 접근할 물건이 아닙니다.
다만 이 사건에는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 있어 박은혜 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 반영됩니다. 그 결과 현재 회차에서의 실질취득은 57,400,000원으로 볼 수 있습니다. 문제는 가격입니다. 비교 가능한 최신 실거래가 없어 이 금액이 시장보다 낮은지 확인되지 않았고, 물건 자체도 업무시설인 오피스텔입니다. 따라서 이 사건의 승부처는 확약서의 실제 이행조건을 원본으로 확인하고, 별도의 현장 시세를 검증하는 것입니다.
