* 87,254,200원은 최저가 125,300,000원으로 매각되는 경우의 배당표상 인수 추정액입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐으나, 확약서의 구체적인 문구와 대항력 포기·잔여 보증금 면책 여부는 별도 확인이 필요합니다. 유효한 확약으로 매수인의 보증금 승계 책임까지 해소되는 경우에만 실질 인수 0원으로 볼 수 있습니다.
인천지방법원 2026타경501911. 인천 계양구 귤현동 스마트타운 2동 202호입니다. 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로, 철근콘크리트구조 건물의 2층에 위치합니다. 소유자 성기호는 2022년 10월 매매를 통해 215,000,000원에 취득했습니다. 현재 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매로, 청구금액은 210,000,000원입니다.
이 물건의 중요한 특징은 말소기준권리가 근저당권이 아니라 국의 압류라는 점입니다. 과거 고흥군수산업협동조합과 신한은행의 근저당권은 이미 말소됐습니다. 남아 있는 임차권등기는 말소기준인 2024년 12월 압류보다 먼저 설정됐고, 임차인의 전입일도 압류보다 앞섭니다. 따라서 단순히 최저가가 감정가보다 내려왔다는 이유로 접근할 수 없는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501911 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 귤현동 510-1 스마트타운 2동 2층 202호 도로명주소: 인천광역시 계양구 만봉길 70 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 · 5층 건물 내 2층 202호 |
| 소유자 | 성기호 (2022.10.21 소유권이전 · 거래가액 215,000,000원) |
| 감정가 | 179,000,000원 |
| 최저매각가 | 125,300,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 210,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.12.02 국 압류 · 갑구 4번 |
| 실제 임차인 | 김대현 · 보증금 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 임차권등기가 말소기준보다 빠르다
2017년에 설정된 고흥군수산업협동조합 근저당권 2,088,000,000원과 신한은행 근저당권 136,800,000원은 모두 등기부상 이미 말소된 권리입니다. 따라서 현재 매수인에게 승계되는 근저당권으로 계산하지 않습니다. 갑구의 국 압류와 계양구 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 2.1억 보증금과 확약서의 관계
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김대현 2층 202호 전부 |
210,000,000원 | 전입 2022.09.30 확정 2022.08.22 |
있음 | 있음 | 확약 확인 필요 |
| 실제 임차인 | 김대현 1명 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2022.08.21 |
| 전입 / 점유개시 | 2022.09.30 |
| 확정일자 | 2022.08.22 |
| 임차권등기 | 2024.06.12 · 을구 5번 |
| 배당요구 | 있음 · 2024.06.12 |
| 임차보증금 | 210,000,000원 |
| 현재 회차 예상배당 | 122,745,800원 |
| 원칙상 미배당 인수액 | 87,254,200원 |
| 확약서 | 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 |
확약서 원문에서 임차권등기 말소뿐 아니라 임차인의 대항력 행사 포기 및 매수인에 대한 미배당 보증금 청구 해소까지 보장되는지 확인해야 합니다. 그 범위가 충족되고 유효하다면 해당 임차인의 실질 인수는 0원*으로 처리할 수 있습니다. 현재 자료에서 명시적으로 확인되는 사실은 말소동의 확약서의 제출이며, 대항력 포기 문구 자체는 별도로 확인되지 않았습니다.
* 실질 인수 0원은 매수인에 대한 잔여 보증금 책임까지 해소하는 유효한 확약을 전제로 한 조건부 판단입니다. 확약을 반영하지 않는 법적 인수 추정액은 현재 회차 87,254,200원입니다. 다른 실제 임차인은 확인되지 않으며, 주택도시보증공사의 경매 신청채권을 별도의 임차인 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
③ 가격 분석 — 감정가 70%가 곧 저가 매수는 아니다
현재 최저매각가는 125,300,000원으로 감정가 179,000,000원의 70%입니다. 겉으로 보면 한 차례 유찰에 따른 가격 인하가 뚜렷하지만, 이 사건은 임차인의 미배당 보증금 처리에 따라 실제 취득 부담이 크게 달라집니다.
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 추정 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 125,300,000원 | 87,254,200원 | 확약 미반영 시 보증금 수준의 취득 부담 |
| 2회 유찰 시 | 87,710,000원 | 124,268,780원 | 낙찰가 하락과 함께 인수 추정액 증가 |
| 3회 유찰 시 | 61,396,999원 | 150,108,147원 | 최저가만 보고 가격 메리트 판단 금지 |
회차별 인수액은 각 회차의 배당·집행비용 추정에 따른 금액입니다. 최저가와 인수액의 합계는 집행비용 등의 영향으로 보증금 210,000,000원과 정확히 일치하지 않을 수 있습니다. 확약으로 잔여 보증금 책임이 해소되면 해당 인수 추정액은 실제 부담에서 제외됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 125,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,554,200원 |
| 1. 임차인 김대현 · 우선변제 | 210,000,000원 | 122,745,800원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 210,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 회차의 예상 매각대금 125,300,000원에서 집행비용 2,554,200원을 제외하면, 임차인 김대현에게 122,745,800원이 배당되는 계산입니다. 주택도시보증공사 신청채권에 대한 별도 예상배당과 소유자 잔여금은 모두 0원입니다. 다만 주택도시보증공사의 청구액을 별도 임차보증금으로 더해서는 안 되며, 실제 채권 승계관계와 배당 귀속은 원본 서류로 확인해야 합니다.
임차인의 배당 부족액은 87,254,200원입니다. 이 금액은 확약 효력이 확인되지 않을 때의 인수 추정 기준입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 계양구 귤현동 귤현초등학교 서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택과 소규모 근린생활시설 등이 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 및 인천지하철 1호선 귤현역이 있습니다. 감정평가에서는 대중교통 이용 편익을 양호하게 평가했습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 2층 202호입니다. 위생·급배수·난방·도시가스·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 서측 및 남측에 폭 약 8m 내외 도로가 있습니다. 토지는 인접 필지 및 도로와 등고평탄한 사다리형으로 다세대주택 부지로 이용되고 있습니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역 및 지구단위계획구역(귤현 구획정리)에 해당합니다. 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등의 제한도 확인됩니다.
- 토지거래허가. 감정요항표에는 외국인 등 주택용도 취득에 관한 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다. 매각기일 기준의 지정 연장 여부와 적용 대상은 별도 확인이 필요합니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
- 환금성. 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 최근 실거래가격과 거래량이 확인되지 않아 매각 소요기간이나 적정 매도가격을 확정하기는 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확보. 주택도시보증공사의 확약서에서 임차권등기 말소 범위, 대항력 포기 여부, 미배당 보증금 청구와 매수인 면책 여부를 확인해야 합니다.
- 임차인 권리관계 대조. 김대현의 전입·점유·확정일자·임차권등기·배당요구 사실과 말소기준권리의 선후관계를 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 보증기관 채권 중복 계산 금지. 실제 임차인은 김대현 1명입니다. 주택도시보증공사의 신청채권을 별도 임차인의 보증금으로 합산하지 말고, 채권 승계 및 확약의 적용 관계를 확인해야 합니다.
- 실질취득 부담 계산. 확약의 면책 효력이 확인되지 않으면 현재 최저가 125,300,000원 외에 인수 추정액 87,254,200원을 함께 고려해야 합니다. 추가 유찰 시에도 최저가만을 기준으로 판단해서는 안 됩니다.
- 실거래 시세 확보. 동일 건물 및 인근 유사 다세대주택의 최근 거래, 최신 거래가격, 층·면적·상태 차이를 확인해야 합니다. 과거 소유자 취득가액이나 감정가 대비 할인율만으로는 가격 메리트를 입증할 수 없습니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기와 별개로 실제 점유 상태를 확인하고, 확약서의 효력과 인도 절차를 구분해 검토해야 합니다.
- 미납 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납과 배당에 영향을 주는 조세채권 등을 관리주체 및 관련 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 매각조건 재확인. 매각물건명세서의 인수권리 기재와 말소동의 확약서, 등기부 및 최신 매각조건을 입찰 전에 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가보다 확약서의 효력이 먼저다”
이 사건은 감정가 179,000,000원에서 최저가가 125,300,000원으로 내려온 1회 유찰 물건입니다. 그러나 보증금 210,000,000원의 대항력 있는 임차권이 말소기준권리보다 먼저 존재합니다. 현재 회차에서 배당으로 충당되지 못하는 보증금 87,254,200원은 확약 효력이 확인되지 않으면 매수인 인수 위험으로 남습니다.
반면 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다는 사실도 반드시 반영해야 합니다. 확약서가 매수인에 대한 잔여 보증금 청구까지 유효하게 해소한다면 실질 인수액은 0원으로 판단할 수 있습니다. 다만 현재 확인되는 말소동의 문구만으로 대항력 포기와 매수인 면책이 모두 확정됐다고 보기는 어려우므로 확약서 원문 확인이 선행돼야 합니다.
가격 역시 별개의 과제입니다. 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 확약에 따라 인수 위험이 해소되더라도 최저가 125,300,000원이 적정한 매수가격인지는 판단할 수 없습니다. 권리 측면에서는 확약의 범위를 검증하고, 가격 측면에서는 실제 취득 부담과 최근 실거래를 비교하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
