인천지방법원 2026타경501962. 인천 미추홀구 용현동 프라임시티 6층 602호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 이영도이며 2022.01.20 소유권을 취득했고 등기 거래가액은 290,000,000원입니다. 권리분석의 핵심은 경매 최저가가 아니라 그보다 앞서 성립한 대항력 임차인 서명국의 290,000,000원 보증금입니다.
서명국은 2021.12.29 임대차계약과 확정일자를 갖추고 2022.01.14 전입·점유를 시작했습니다. 말소기준은 그보다 뒤인 2023.02.02 주택도시보증공사의 가압류입니다. 따라서 임차인은 대항력 있음으로 판정되며, 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사합니다. 현재 매각가 209,000,000원 가정에서는 집행비용 3,726,000원을 뺀 205,274,000원이 임차인에게 배당되고, 보증금 부족분 84,726,000원이 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501962 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 624-79 6층602호 · 아암대로53번길 41 |
| 물건종류 | 오피스텔 · 제6층 제602호 · 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상14층 |
| 사용승인 | 2016.04.05 |
| 소유자 | 이영도 · 2022.01.20 소유권이전 · 거래가액 290,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 209,000,000원 / 209,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 290,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
2016년 농협은행 근저당권 144,000,000원은 2022.01.14 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2023.02.02 주택도시보증공사 가압류 937,000,000원입니다. 이후 국 압류와 2026.03.11 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
하지만 서명국의 전입·점유는 2022.01.14로 말소기준보다 빠릅니다. 임차권등기는 2024.03.12에 이루어졌지만 대항력 판단의 핵심인 전입·점유 시점 자체가 말소기준보다 앞서기 때문에, 후순위 임차권등기가 매각으로 말소된다는 이유만으로 보증금 위험까지 없어지는 구조가 아닙니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 서명국 | 6층 602호 전부 · 주거(임차권등기) | 290,000,000원 | 2022.01.14 / 2021.12.29 | 있음 2024.03.12 | 有 | 有 | 해당 없음 |
③ 가격 — 2.09억이 아니라 실질취득 약 2.90억으로 봐야 한다
이 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금 290,000,000원이 현재 최저가 209,000,000원보다 큽니다. 이런 구조에서는 낙찰가가 내려가면 임차인 배당액도 감소하고 매수인이 떠안을 미배당 보증금이 늘어납니다. 즉 단순히 유찰돼 최저가가 내려간다고 해서 매수인의 총 부담이 같은 비율로 줄어들지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 가격 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 209,000,000원 | 84,726,000원 | 실질취득은 보증금 290,000,000원 수준으로 판단 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 167,200,000원 | 125,940,800원 | 낙찰가 하락만큼 인수액 증가 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 133,760,000원 | 158,912,640원 | 낙찰가만 보고 저렴하다고 판단하면 안 됨 |
표면 최저가만 최근 시세와 비교하면 209,000,000원은 최근 12개월 평균 220,000,000원의 95.0%입니다. 그러나 이 비율은 선순위 임차보증금 인수 위험을 반영하지 않은 숫자입니다. 권리분석상 가격 기준을 보증금 290,000,000원 수준으로 잡으면 최근 실거래 220,000,000원의 약 131.8%로 올라갑니다.
④ 실거래 — 전체 평균보다 최신 거래를 우선해야 한다
프라임시티 대상 면적은 83.118㎡이고 면적 매칭 실거래는 3건입니다. 전체 평균은 240,000,000원이지만, 2022년 290,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 최근 시장 판단은 2026.02 최신 거래 220,000,000원과 최근 12개월 평균 220,000,000원을 우선하는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 84.25㎡ | 13 | 220,000,000원 |
| 2023.05 | 84.9㎡ | 14 | 210,000,000원 |
| 2022.01 | 83.12㎡ | 6 | 290,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 240,000,000원 |
| 최근 12개월 | — | 1건 | 220,000,000원 |
⑤ 예상배당표 (매각가 209,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,726,000원 |
| 1. 임차인 서명국 보증금 | 290,000,000원 | 205,274,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 937,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 290,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 산식상 임차인 서명국의 보증금 부족분은 84,726,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 건물은 지하1층·지상14층 철근콘크리트구조입니다.
- 입지. 인천용현초등학교 북서측 인근이며 주위는 아파트·다세대주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 통행이 용이하고 인근에 노선버스정류장 및 전철역이 소재합니다.
- 도로. 남동측 폭 약 15m, 남서측 폭 약 8m 도로와 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역·절대보호구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 308.9㎡, 공시지가 2,069,000원/㎡, 주상용·평지·세로장방·중로각지입니다.
- 환금성. 프라임시티 실거래 표본은 3건이고 최근 12개월 거래는 1건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.5회, 낙찰률은 0.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차인부터 확인. 서명국의 전입 2022.01.14은 말소기준 2023.02.02보다 빠릅니다. 등기 말소 여부와 별개로 대항력 처리 조건을 원문으로 확인해야 합니다.
- 확약서 문구 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로 실제 문서에 대항력 포기와 미배당 보증금 승계 배제까지 포함돼 있는지 확인해야 합니다.
- 2.09억만 보고 입찰하지 않기. 현재 회차 예상 인수위험 84,726,000원을 포함하면 표면 낙찰가와 실질 부담이 다릅니다.
- 유찰 할인 착시 주의. 1회 유찰 시 인수액 125,940,800원, 2회 유찰 시 158,912,640원으로 커집니다.
- 관리비 확인. 현황조사 당시 출입문에 관리비 미납안내문이 붙어 있었습니다. 실제 미납액과 공용부분 부담 여부를 확인해야 합니다.
- 누수 확인. 아래층에서 붙인 누수 관련 안내문이 출입문에 확인된 만큼 원인·수리 여부·비용 부담을 현장 확인해야 합니다.
- 시세는 최신 거래 우선. 2026.02 거래 220,000,000원과 최근 추세 -12.0%를 기준으로 응찰가를 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “2.09억짜리 경매”로 보면 안 된다
이 물건의 함정은 최저가 숫자입니다. 신건 최저가 209,000,000원은 최근 거래 220,000,000원보다 낮아 표면적으로는 할인돼 보입니다. 그러나 임차인 서명국은 말소기준보다 앞선 대항력을 갖고 있고 보증금은 290,000,000원입니다. 현재 회차에서 배당되지 않는 84,726,000원은 매수인 인수 위험으로 남기 때문에, 권리분석상 가격 비교의 중심은 209,000,000원이 아니라 실질취득 약 290,000,000원입니다.
더구나 최근 12개월 실거래는 220,000,000원이고 최근 가격 추세는 -12.0%입니다. 과거 290,000,000원 거래가 포함된 전체 평균 240,000,000원만 근거로 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 점은 중요한 변수이지만, 확인된 표현만으로 대항력 포기까지 단정할 수 없어 이 리포트는 인수 위험을 보수적으로 유지했습니다. 권리 확인 전에는 가격 메리트보다 선순위 임차보증금 처리 조건이 먼저인 사건입니다.
