수원지방법원 2025타경56295. 수원시 권선구 세류동 837-1, 도로명 권선로596번길 8의 2층 206호입니다. 감정평가상 연립주택 개별세대로 이용 중이며, 사건상 용도는 다세대입니다. 이번 경매는 공유자 김광태의 4분의 1 지분에 대한 강제경매입니다. 김순옥·김용태·김광태·노형섭이 각 4분의 1씩 공유하고 있어, 낙찰자는 나머지 공유자들과 소유관계를 함께 가져가는 구조라는 점이 가장 중요합니다.
등기상 말소기준은 1983.01.14 한국주택은행 근저당권입니다. 이후 1985.06.14 소유권이전청구권 가등기, 2025.06.09 강제경매개시결정, 2025.08.05 수원시 압류, 2026.03.20 국민건강보험공단 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 1985년 가등기는 담보가등기 여부와 종류 확인이 필요하다는 주의사항이 붙어 있으므로 원본 등기와 매각물건명세서를 입찰 전 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56295 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 세류동 837-1 2층 206호 · 경기도 수원시 권선구 권선로596번길 8 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 연립주택 개별세대로 이용중 |
| 건물 | 벽돌조 슬래브지붕 지상3층 · 사용승인일 1982.12.28 |
| 매각대상 | 김광태 지분 4분의 1 |
| 공유자 | 김광태 4분의 1 · 김순옥 4분의 1 · 김용태 4분의 1 · 노형섭 4분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 30,000,000원 / 21,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사대한채권관리대부 / 6,949,261원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 1983.01.14 설정된 한국주택은행 근저당권입니다. 등기 원문상 채권최고액은 7,500,000원이고, 채무자는 박광지입니다. 이 근저당권 자체도 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있으며, 그 뒤의 가등기·경매개시결정·압류 역시 모두 소멸 예정입니다. 배당 계산에서는 한국주택은행의 실제 채권액이 확인되지 않아 배당액을 0원으로 두고 계산됐지만, 이는 채권이 없다는 뜻이 아니라 채권액 미상으로 계산에서 제외됐다는 의미입니다.
② 점유·임차관계 — 전입은 있으나 대항력 없음
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김순옥 현황조사 · 매각물건명세서 | 2025.04.15 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
김순옥은 현재 공유자 중 한 명이며 2025.04.15 전입이 확인됩니다. 전입일이 1983.01.14 말소기준권리보다 뒤여서 대항력은 없는 것으로 판정돼 있습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 임차보증금이나 우선변제 여부를 별도로 단정할 수 없습니다. 현재 배당 시나리오상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
③ 가격 — 1회 유찰로 21,000,000원, 그러나 ‘싼지’는 별개
감정가는 30,000,000원, 현재 최저매각가는 21,000,000원으로 1회 유찰 뒤 감정가의 70% 수준입니다. 하지만 이 사건은 전체 소유권이 아니라 4분의 1 지분매각이고, 최근 실거래 시세 비교자료가 확인되지 않습니다. 따라서 단순히 감정가보다 내려왔다는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 평가하면 안 됩니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 21,000,000원 | 6,949,261원 | 0원 | 13,272,739원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 14,699,999원 | 6,949,261원 | 0원 | 7,086,138원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 10,289,999원 | 6,949,261원 | 0원 | 2,755,518원 |
④ 지분매각·공유자 우선매수 — 이 사건의 실질 핵심
2025.06.09 강제경매개시결정은 김광태 지분에 대해서만 이뤄졌습니다. 따라서 낙찰자는 김순옥·김용태·노형섭의 각 4분의 1 지분과 함께 공유관계에 들어갑니다. 매각물건명세서에는 공유자의 우선매수신고는 1회에 한해 행사할 수 있다고 명시돼 있습니다.
이 우선매수권은 전세사기피해자 우선매수권과는 다른 공유자 지분매각의 우선매수 제도입니다. 따라서 본건을 전세사기 피해주택의 ‘닫힌 경매’로 볼 근거는 없지만, 외부 응찰자 입장에서는 공유자 우선매수권이 실제 낙찰 확정 과정의 변수라는 점은 분명합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 21,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 778,000원 |
| 한국주택은행 근저당권 | 미상 | 0원 |
| 주식회사대한채권관리대부 | 6,949,261원 | 6,949,261원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 13,272,739원 |
현재 매각가 21,000,000원 가정 시 신청채권자 청구금액 6,949,261원은 전액 배당되고 미배당은 0원으로 계산됩니다. 한국주택은행 근저당의 실제 채권액은 미상이라 배당 계산에서 제외돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 수원신곡초등학교 북동측 인근으로, 유사 연립주택·다세대주택·아파트·학교 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근 버스정류장 거리 및 운행빈도를 고려한 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 벽돌조 슬래브지붕 지상3층 건물이며 사용승인일은 1982.12.28입니다. 위생·급배수·난방설비를 갖췄습니다.
- 도로. 동측 약 6미터, 서측 약 3미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·제1종일반주거지역·시가지경관지구이며, 소로2류·소로3류에 접합니다. 비행안전제5구역·도시교통정비지역·과밀억제권역에도 해당합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 지분매각 확인. 전체 주택이 아니라 김광태의 4분의 1 지분만 매각됩니다. 나머지 4분의 3은 다른 공유자 소유로 남습니다.
- 공유자 우선매수. 매각기일에 공유자의 우선매수신고 여부와 매수보증금 납부 여부를 확인해야 합니다.
- 가등기 원본 대조. 1985.06.14 가등기는 소멸 예정으로 분류돼 있으나 담보가등기 종류 확인 필요라는 주의사항이 있습니다.
- 김순옥 점유관계. 2025.04.15 전입은 말소기준 이후라 대항력 없음으로 판정돼 있지만, 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다.
- 근저당 채권액. 한국주택은행 근저당의 실제 채권액은 미상이며 배당표에서는 계산 제외됐습니다.
- 가격 판단. 현재 최저가 21,000,000원은 감정가 30,000,000원의 70%지만, 최근 실거래 비교 없이 시세 대비 저렴하다고 단정하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일의 변경사항을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 쉬운 물건”
이 사건의 권리 자체는 비교적 선명합니다. 1983.01.14 근저당을 기준으로 이후 권리가 매각으로 소멸하고, 점유 확인자 김순옥의 전입도 말소기준보다 뒤여서 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 투자 판단의 중심은 다른 곳에 있습니다. 낙찰 대상이 김광태 지분 4분의 1뿐이고, 나머지 공유자들이 그대로 남으며 공유자 우선매수신고도 가능합니다. 현재 최저가 21,000,000원이 감정가보다 낮아졌다는 사실만으로 가격 메리트를 부여하기도 어렵습니다. 이 물건은 권리의 ‘인수금’보다 지분 취득 후의 사용·공유관계·우선매수 변수를 얼마나 감당할 수 있는지가 더 중요한 경매입니다.
