* 실질 인수 0원은 제출된 말소동의 확약서가 대항력에 따른 보증금 인수 부담까지 해소하고 실제로 이행된다는 전제입니다. 확약 미반영 시 현재 회차 예상 인수액은 64,944,400원이며, 제출 사실만으로 대항력 포기가 확인된 것은 아닙니다.

인천지방법원 2026타경501975. 부평동 골드캐슬 9층 906호로, 물건 용도는 근린주택이며 감정평가상 연립주택으로 이용 중인 전용 75.79㎡ 주거 물건입니다. 현 소유자는 심동운으로, 2021년 7월 21일 187,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재는 주택도시보증공사가 강제경매를 신청한 상태입니다.

이 사건에서 눈여겨볼 부분은 근저당권이 아니라 2021년부터 대항력을 갖춘 임차인과 2022년 압류의 선후관계입니다. 말소기준은 2022년 8월 17일 청주시 압류이지만, 이수정의 전입과 점유는 그보다 앞선 2021년 6월 30일입니다. 임차권등기 자체가 2023년에 이루어졌다는 이유만으로 임차인의 대항력까지 후순위라고 판단하면 안 됩니다.

한편 명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 사실이 함께 기재되어 있습니다. 따라서 법률상 원칙적인 인수위험과 확약 적용 후의 실질 인수액을 분리해서 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인

갑구 12번 청주시 압류를 말소기준으로, 이후 등기된 계양구·국민건강보험공단·음성군·부평구 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 설정된 근저당권들도 이미 등기부상 말소되어 있습니다.

다만 압류등기가 매각으로 말소되는 것과 관련 조세채무의 배당 문제는 별개입니다. 국세·지방세 등 압류가 다수 존재하므로 당해세와 배당순위는 별도로 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 187,000,000원

③ 가격 분석 — 감정가 70%와 실제 취득원가는 다르다

감정가는 178,000,000원이고, 현재 최저매각가는 124,600,000원입니다. 감정가 대비 70%라는 수치만 보면 가격이 크게 내려온 것으로 보입니다. 하지만 이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큽니다.

따라서 확약을 반영하지 않는다면 입찰금액만으로 취득원가를 판단해서는 안 됩니다. 현재 회차의 예상 인수액은 64,944,400원이며, 이를 최저가에 합산한 금액은 189,544,400원입니다. 이는 배당표의 추정 집행비용이 반영된 현재 회차 계산 결과입니다.

각 회차의 낙찰가와 예상 인수액은 배당 시나리오 기준입니다. 합산 취득금액은 낙찰가와 예상 인수액의 단순 합계이며 취득세·명도비 등은 포함하지 않습니다. * 확약 적용 시 금액은 보증금 인수 부담이 유효하게 해소된다는 조건 아래의 낙찰가 기준입니다.

④ 예상배당표 (매각가 124,600,000원 가정)

현재 회차의 추정 배당은 집행비용 2,544,400원을 먼저 차감하고, 나머지 122,055,600원을 임차인 보증금 우선변제에 배분하는 구조입니다. 신청채권자인 주택도시보증공사의 별도 배당액과 소유자 잔여액은 각각 0원으로 계산됩니다.

위 배당은 제공된 추정 시나리오 기준입니다. 임차인 우선변제채권과 주택도시보증공사 신청채권의 권리관계는 최종 배당표 및 승계 관련 서류로 대조해야 하며, 양자를 독립된 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 당해세 등 실제 배당순위에 영향을 주는 항목은 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 인천광역시 부평구 부평동 굴다리오거리 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 오피스텔·연립주택·아파트 등이 형성된 주거복합지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 자유로우며, 부일로변 버스정류장이 인근에 있습니다. 부평역은 남서측 약 556m 거리에 위치하고 대중교통 여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트 구조의 지상 10층 건물 중 9층 906호입니다. 외부는 석재 마감, 내부는 벽지·타일 등으로 마감되어 있습니다.
• 이용상태. 물건 용도는 근린주택으로 표시되어 있으나 감정평가상 실제 이용은 연립주택입니다. 건물 부지는 업무시설·근린생활시설·공동주택 부지로 이용 중입니다.
• 설비. 급배수·급탕·위생·도시가스·승강기·소화전·기계식주차설비가 있으며 개별난방 방식입니다. 주차 가능 대수는 38대입니다.
• 도로. 남서측으로 중로의 아스팔트 포장도로와 접합니다. 토지는 정방형 평지입니다.
• 토지이용계획. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·과밀억제권역에 해당합니다. 외국인 등 주택용도 취득 관련 토지거래계약 허가구역은 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있어 해당 지정기간의 종료 이후 입찰일 기준 규제 상태를 다시 확인해야 합니다.
• 공부 및 건축물. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
• 환금성. 부평역 접근성과 주거복합 입지가 확인되지만, 동일 건물의 최근 실거래가격이 확인되지 않아 현재 매매 수요와 적정 환금가격을 수치로 판단할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 주택임차권등기 말소뿐 아니라 임차인의 대항력에 따른 잔액 인수 부담까지 해소하는지 확인해야 합니다. 확약의 조건·권한·이행 시점도 검토 대상입니다.
• 명세서의 인수권리 확인. 을구 13번 주택임차권등기가 인수권리로 명시되어 있습니다. 단순히 후순위 등기라는 이유로 소멸한다고 가정하지 않아야 합니다.
• 실질취득금액 분리 계산. 확약이 유효하게 인수 부담을 해소하면 현재 회차 낙찰가 기준 124,600,000원, 해소하지 못하면 예상 인수액 64,944,400원을 더한 189,544,400원을 기준으로 검토해야 합니다.
• 배당표 및 보증기관 채권 확인. 임차인 이수정의 보증금과 주택도시보증공사의 신청채권을 중복 계산하지 말고, 배당·승계 관계를 원본으로 확인해야 합니다.
• 조세채권 확인. 청주시·계양구·음성군·부평구의 압류와 관련한 당해세 여부, 실제 조세채권액, 교부청구 및 배당순위를 확인해야 합니다.
• 시세 조사. 감정가 178,000,000원과 2021년 취득가 187,000,000원만으로 현재 시세를 판단하지 말고, 최근 동일 건물 및 유사 면적 거래를 확인해야 합니다.
• 명도 및 점유. 임차권등기가 존재하므로 현장 점유 상태와 실제 인도 가능 시점을 확인하고, 매각 후 임차권 말소 및 인도 절차를 점검해야 합니다.
• 관리비·시설 점검. 미납 관리비 중 승계 가능 항목과 기계식주차설비의 관리 상태, 개별 호실의 유지보수 상태를 확인해야 합니다.
• 최신 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서 원문과 법원의 매각조건을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — 이 경매의 핵심은 할인율이 아니라 인수 부담의 해소 여부

인천 골드캐슬 906호는 감정가 178,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가가 124,600,000원으로 내려왔습니다. 그러나 실제 임차인 1명의 보증금이 187,000,000원이고, 전입과 점유가 말소기준권리보다 앞서 대항력이 존재합니다.

확약이 없거나 인수 부담 해소 효력이 확인되지 않는다면 현재 회차의 예상 인수액은 64,944,400원, 낙찰가와 인수액의 합계는 189,544,400원입니다. 유찰되어 낙찰가가 낮아져도 인수 보증금이 늘어나므로, 낮은 최저가만을 근거로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.

반면 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 대항력에 따른 인수 부담까지 유효하게 해소하고 실제로 이행된다면, 실질 인수액은 0원*이고 현재 회차 낙찰가 기준 취득금액은 124,600,000원입니다. 다만 확약서 제출 사실과 대항력 포기는 구별해야 하므로, 원문을 통해 효력과 적용 범위를 확인하기 전에는 잔액 인수위험을 배제할 수 없습니다.

여기에 다수의 조세 관련 압류와 실제 배당순위 검토가 필요하고, 최근 실거래가격이 확인되지 않아 가격 적정성도 확정할 수 없습니다. 이 사건의 판단 순서는 확약의 효력 확인 → 보증금 인수액 확정 → 조세·배당 검토 → 최근 시세 비교입니다. 감정가 대비 70%라는 할인율보다 먼저 확인해야 할 것은 매수인이 실제로 부담하게 될 금액입니다.