수원지방법원 2025타경56301. 오산시 세교동 더퍼스트타워세교 2층 239호입니다. 감정평가상 이용상태는 업무시설이고, 현장조사일 현재 폐문부재로 장기간 방치된 상태입니다. 등기상 소유자는 주식회사쓰리피이며, 2021.06.25 설정된 태안농업협동조합의 근저당권이 말소기준입니다. 이 근저당권은 2025.04.24 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐고, 이후 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리구조만 보면 매수인이 승계할 금액은 0원으로 계산됩니다. 다만 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 특히 현장이 폐문부재 상태였다는 점 때문에, 입찰 전 실제 점유자와 임대차 여부를 현황조사·매각물건명세서 등 원본에서 다시 확인하는 것이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56301 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 세교동 595-1 더퍼스트타워세교 2층 239호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설 · 현장조사일 현재 폐문부재로 장기간 방치된 상태 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 중 2층 239호 · 사용승인일자 2021.02.26 |
| 소유자 | 주식회사쓰리피 |
| 감정가 / 최저가 | 576,000,000원 / 403,200,000원 |
| 유찰 | 1회 · 현재 회차 감정가 70% |
| 청구액 | 313,860,512원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2021.06.25 태안농업협동조합 근저당권 405,600,000원입니다. 2025.02.20 국의 압류, 2025.05.13 국민건강보험공단 압류, 2025.06.04 농업협동조합자산관리회사의 임의경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가 할인과 시세 메리트는 다른 문제
현재 최저매각가는 403,200,000원으로, 1회 유찰된 감정가의 70% 회차입니다. 다음 시나리오에서는 2회 유찰 시 282,240,000원, 3회 유찰 시 197,568,000원으로 계산돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 403,200,000원 | 396,768,000원 | 8,832,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 282,240,000원 | 277,488,640원 | 128,111,360원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 197,568,000원 | 194,002,048원 | 211,597,952원 |
그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 “감정가보다 낮아졌으니 싸다”고 판단할 근거는 없습니다. 특히 근린시설·업무시설은 실제 임대수익과 공실, 동일 건물 또는 인근 유사 호실의 거래가에 따라 시장가치가 크게 달라질 수 있으므로, 현재 403,200,000원의 가격 경쟁력은 별도의 시세 확인이 선행돼야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 403,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,432,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 태안농업협동조합 | 405,600,000원 | 396,768,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 403,200,000원 기준으로 근저당 채권최고액 405,600,000원 중 396,768,000원이 배당되고 8,832,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전철 1호선 세마역 북서측 인근으로, 주위는 정비된 택지지구 내 근린상가·지식산업센터·공원·아파트 등으로 이루어져 있습니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장과 전철 세마역이 있어 제반 교통여건은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물이며 사용승인일자는 2021.02.26입니다. 위생·급배수·승강기·화재탐지·경보·옥내소화전설비가 되어 있습니다.
- 도로. 본건 남동측으로 왕복 8차선 도로에 접합니다.
- 토지. 토지는 인접도로와 등고평탄한 사다리형이며 아파트형공장·업무시설·근린생활시설 부지로 이용 중입니다. 공시지가는 1,899,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(세교지구)이며 광로3류, 성장관리권역, 철도보호지구, 비행안전제2구역 등의 사항이 확인됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차·점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상이고 현장조사 당시 폐문부재였습니다. 실제 점유자와 임대차관계를 원본 서류와 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 실거래 비교자료가 없어 403,200,000원이 시장 대비 저렴한지 판단할 수 없습니다. 동일 건물·인근 유사업무시설의 실제 거래와 임대수익을 별도로 대조해야 합니다.
- 장기 방치 상태. 현장조사 당시 장기간 방치된 상태였으므로 내부 상태와 사용 가능 여부를 확인할 필요가 있습니다.
- 근저당권 이전. 2021.06.25 태안농업협동조합 근저당권은 2025.04.24 확정채권양도로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다. 말소기준일 자체는 2021.06.25입니다.
- 배당 한계. 현재 회차에서도 근저당권 미배당 8,832,000원이 발생하는 계산이나, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격과 점유 확인이 승부처
이 사건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2021.06.25 근저당권이 말소기준이고, 뒤의 압류와 경매개시결정은 소멸하며 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 현재 최저가는 감정가 576,000,000원에서 1회 유찰된 403,200,000원이지만, 비교 가능한 실거래 시세가 없으므로 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 여기에 현장이 장기간 방치됐고 임대관계까지 미상이라는 점을 함께 봐야 합니다. 이 물건은 권리 구조는 비교적 단순하지만, 응찰 전 실제 점유·임대차와 시장가격 확인이 반드시 필요한 근린시설·업무시설 경매입니다.
