수원지방법원 2025타경56301. 오산시 세교동 더퍼스트타워세교 2층 239호입니다. 등기 흐름의 핵심은 단순합니다. 2021년 6월 25일 태안농업협동조합이 채권최고액 405,600,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 국 압류, 국민건강보험공단 압류와 임의경매개시결정은 모두 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 2025년 5월 22일에는 이 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 같은 회사가 2025년 6월 4일 임의경매를 개시했습니다.
임차인 신고·조사 내역은 없습니다. 따라서 제공된 권리관계만 보면 낙찰자가 떠안을 임차보증금이나 선순위 권리는 없고, 현재 회차는 물론 1회·2회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 권리가 깨끗하다는 사실과 가격이 적정하다는 판단은 별개입니다. 이 건은 비교 가능한 실거래 자료가 없어 가격 메리트를 숫자로 확인할 근거가 부족합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56301 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 세교동 595-1 더퍼스트타워세교 2층 239호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가 현장 이용상태 업무시설 · 10층 건물 중 2층 239호 |
| 소유자 | 주식회사쓰리피 |
| 감정가 / 최저가 | 576,000,000원 / 576,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 313,860,512원 |
| 말소기준 | 2021.06.25. 태안농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 405,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 말소기준은 2021.06.25. 설정된 태안농업협동조합의 근저당권 405,600,000원입니다. 2025.02.20. 국의 압류, 2025.05.13. 국민건강보험공단 압류, 2025.06.04. 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 2025.05.22. 1번 근저당권은 농업협동조합자산관리회사에 이전됐으나 별개의 선순위 인수권리가 새로 생긴 구조는 아닙니다.
② 가격·회차 구조 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 576,000,000원입니다. 신건이므로 아직 가격이 한 번도 낮아지지 않았습니다. 제공된 비교 실거래 자료가 없기 때문에 감정가가 시장가격보다 낮은지, 높은지 또는 적정한지 판단할 수 있는 직접 근거는 없습니다. 따라서 권리가 안전하다는 이유만으로 가격 가점을 주는 것은 적절하지 않습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 576,000,000원 | 405,600,000원 | 0원 | 162,240,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 460,800,000원 | 405,600,000원 | 0원 | 48,192,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 368,640,000원 | 362,679,040원 | 42,920,960원 | 0원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 576,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,160,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 태안농업협동조합 | 405,600,000원 | 405,600,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 162,240,000원 |
현재 회차 가정에서는 근저당 채권최고액 405,600,000원이 전액 배당되고 162,240,000원이 소유자 교부액으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 구조이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전철 1호선 세마역 북서측 인근이며, 정비된 택지지구 안에 근린상가·지식산업센터·공원·아파트 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장과 세마역이 있어 제반 교통여건은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 감정평가 현장조사일 현재 업무시설이며, 폐문부재로 장기간 방치된 상태입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 중 2층 239호이며 사용승인일자는 2021.02.26.입니다.
- 도로. 건물 남동측으로 왕복 8차선 도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역(세교지구), 평지의 사다리형 토지이며 공시지가는 1,899,000원/㎡입니다.
- 규제. 성장관리권역·철도보호지구·비행안전제2구역·가축사육제한구역 등에 해당하며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상이나 경매 권리자료상 확인된 임차인은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시장가격 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 576,000,000원을 시세로 그대로 받아들이지 말고 유사 호실·동일 건물 거래 및 임대수익 자료를 별도로 확인해야 합니다.
- 현장 상태 확인. 현장조사 당시 장기간 방치 상태였으므로 내부 관리상태, 설비 작동 여부와 원상복구·정비 비용을 확인할 필요가 있습니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설이고 감정 이용상태는 업무시설입니다. 실제 사용계획이 건축물 용도와 맞는지 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 장기간 방치 물건인 만큼 관리비 등 미납 여부를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 회차별 구조. 2회 유찰 시 근저당 미배당 42,920,960원이 발생하지만 매수인 인수는 0원입니다. 권리부족액과 매수인 인수액을 혼동하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현장을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 검증 필요”
이 사건의 권리분석 자체는 비교적 명확합니다. 2021년 태안농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격 판단은 다릅니다. 신건 최저가 576,000,000원을 뒷받침할 비교 실거래 자료가 없고, 현장조사 당시 해당 호실은 장기간 방치된 업무시설 상태였습니다. 1회·2회 유찰로 가격이 내려가더라도 그것만으로 시세보다 싸다고 할 수 없습니다. 권리는 단순하지만, 응찰가격은 현장 상태와 실제 시장가격을 확인한 뒤 정해야 하는 물건입니다.
