인천지방법원 2026타경501981. 인천 남동구 구월동 아델라이 10층 1010호, 전용 17.63㎡의 도시형생활주택(원룸형)입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 을구 1번 주택임차권입니다. 황한재는 2022.12.15 전입·점유했고 확정일자는 2022.12.01, 보증금은 110,000,000원입니다. 이는 말소기준으로 제시된 2025.12.04 우리카드 가압류보다 앞서므로 대항력 있는 선순위 임차권입니다. 일반적인 배당 구조만 보면 최저가 49,000,000원에서 집행비용을 제외한 47,718,000원이 임차인에게 배당되고, 부족분 62,282,000원이 남습니다.

하지만 이 물건에는 중요한 예외가 있습니다. 매각물건명세서에 “을구 순위 1번 주택임차권등기 — 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨”이라고 명시돼 있습니다. 정확도 규칙상 이 확약을 해당 임차권에 반영하면 실질 인수액은 0원입니다. 즉 현재 최저가 49,000,000원에 낙찰된다는 가정에서 실질취득도 49,000,000원으로 봅니다. 다만 확약은 황한재의 해당 임차권에만 적용되는 것으로 해석해야 하며, 입찰 전 원문으로 말소 대상과 절차를 반드시 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약으로 실질 인수 0원

실제 임차인은 1명, 황한재입니다. 보증기관 명의의 중복 임차인 신고가 아니라 실제 임차인으로 정리되며, 보증금은 110,000,000원 한 번만 반영합니다. 전입·점유가 2022.12.15로 말소기준인 2025.12.04보다 앞서 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 다만 명세서의 말소동의 확약서 때문에 본 분석에서는 매수인 승계액을 실질 0원으로 봅니다.

② 시세 비교 — 현재 가격은 최근 거래 아래지만 시장은 하락 중

아델라이의 거래 표본은 12건입니다. 전체 평균 거래가는 101,025,000원이지만 2022년·2023년의 100,000,000원 이상 거래가 다수 섞여 있어 현재 가격 판단의 중심값으로 쓰기에는 왜곡 가능성이 큽니다. 이 물건은 최근 12개월 평균 62,500,000원, 최신 거래 60,000,000원, 그리고 최근 구간과 이전 구간의 추세 -42.5%를 우선해 봐야 합니다.

현재 최저가이자 확약 반영 실질취득액인 49,000,000원은 최근 12개월 평균 62,500,000원의 78.4%입니다. 따라서 현 회차 가격 자체는 최근 시세보다 아래입니다. 그러나 최근 거래 추세가 -42.5%이고 최신 거래도 60,000,000원까지 내려와 있어, 2022년의 110,000,000원~120,000,000원 거래를 기준으로 “반값”이라고 보는 방식은 적절하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 49,000,000원 가정)

배당 계산 자체만 보면 황한재 보증금 중 62,282,000원이 미배당으로 남아 매수인 인수 대상이 되는 구조입니다. 다만 매각물건명세서의 주택도시보증공사 말소동의 확약서를 반영하면 이 임차권의 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며, 전용면적은 17.63㎡입니다. 아파트가 아니라 소형 원룸형 주거상품으로 봐야 합니다.
• 입지. 예술회관역 북동측 인근에 위치하며, 주변은 주거용 오피스텔과 근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 예술회관역이 있어 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 17층 건물 내 10층이며 사용승인일은 2012.06.12입니다. 기본적인 급배수·난방·도시가스·소화전·화재탐지·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역 등에 해당하며, 위반건축물 표시는 없습니다. 공부와의 차이도 없습니다.
• 환금성. 아델라이는 116세대이며 경매 통계상 평균 유찰 횟수가 4.2회입니다. 최근 12개월 평균 62,500,000원, 최신 거래 60,000,000원, 최근 추세 -42.5%로 가격 하방을 보수적으로 봐야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원문 대조. 이번 분석의 가장 중요한 전제입니다. 을구 1번 황한재 주택임차권에 대한 말소동의 확약의 적용대상과 말소 절차를 매각물건명세서 원문으로 다시 확인해야 합니다.
• 확약 미반영 시 금액을 기억. 확약이 적용되지 않는 경우 현재 회차 배당 후 미배당 보증금은 62,282,000원이고, 매수인 실질취득은 최저가보다 크게 올라갑니다.
• 최근 시세 중심으로 판단. 전체 거래 평균 101,025,000원보다 최근 12개월 평균 62,500,000원과 최신 거래 60,000,000원을 우선해 응찰가를 검토해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 가격 추세가 -42.5%이므로 현재 최저가 49,000,000원이 최근 평균보다 낮다는 이유만으로 추가 하락 가능성을 배제하면 안 됩니다.
• 경매 환금성 확인. 단지 평균 유찰 4.2회인 만큼 낙찰 후 재매각 가능성과 실제 매수층을 보수적으로 점검해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 확약으로 풀리지만, 가격은 하락장을 봐야 한다”

이 사건은 처음 보면 보증금 110,000,000원의 선순위 임차권 때문에 낙찰가보다 인수금이 더 무서운 물건입니다. 현재 회차 배당만 적용하면 황한재에게 47,718,000원이 배당되고 62,282,000원이 남습니다. 하지만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 제공된 조건을 그대로 적용하면 실질 인수는 0원, 실질취득은 49,000,000원입니다.

가격만 놓고 보면 최근 12개월 평균 62,500,000원의 78.4%로 내려와 있습니다. 다만 최신 거래가 60,000,000원이고 최근 추세가 -42.5%인 명확한 하락 구간입니다. 과거 전체 평균 101,025,000원이나 2022년의 110,000,000원~120,000,000원 거래를 기준으로 “크게 싸다”고 판단해서는 안 됩니다. 이 물건의 승부처는 말소동의 확약의 확실한 효력 확인과 하락 중인 최근 시세를 기준으로 한 보수적 가격 판단입니다.