수원지방법원 2025타경56329. 수원시 영통구 영통동 ‘영통라온프라이빗’ 102동 1층 102호 아파트입니다. 현재 소유자는 송종민으로, 2017.12.26. 소유권이전등기를 마쳤고 등기상 거래가액은 304,100,000원입니다. 현재 권리분석의 기준은 2022.11.30. 설정된 위즈덤에셋대부주식회사의 근저당권입니다. 이 권리를 기준으로 이후 임의경매개시결정, 안성시 압류, 박종수의 강제경매개시결정, 국의 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
가격은 권리보다 더 눈에 띕니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 612,000,000원인데, 같은 단지 동일 면적대 최근 12개월 실거래 평균은 754,416,666원입니다. 최저가는 이 평균의 81.1%이고, 최근 12건 중 최저 거래가 730,000,000원보다도 118,000,000원 낮습니다. 최신 거래금액은 2026.07. 795,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56329 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 영통구 영통동 1154 영통라온프라이빗 102동 1층 102호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 · 102동 지상28층 건물 내 1층 102호 |
| 비교 대상 면적 | 59.9845㎡ · 동일 면적대 실거래 매칭 |
| 소유자 | 송종민 · 2017.12.26. 소유권이전 · 거래가액 304,100,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 612,000,000원 / 612,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 위즈덤에셋대부주식회사 / 582,131,505원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 감정평가 자료에서는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으나, 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 말소기준은 2022.11.30. 위즈덤에셋대부주식회사의 을구 12번 근저당권이며, 2025.06.10. 임의경매개시결정과 그 이후의 압류·강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 권리로 표시되어 있습니다.
② 시세 비교 — 실질취득 6.12억 vs 최근 평균 7.544억
영통라온프라이빗은 351세대, 사용승인일은 2017.09.26.입니다. 본건과 매칭된 면적은 59.9845㎡이고, 최근 실거래 12건은 59.83㎡~59.98㎡에 분포합니다. 최근 12개월 평균은 754,416,666원이며 신건 실질취득액 612,000,000원은 그 81.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.83㎡ | 12 | 795,000,000원 |
| 2026.07 | 59.83㎡ | 20 | 795,000,000원 |
| 2026.07 | 59.98㎡ | 7 | 750,000,000원 |
| 2026.07 | 59.83㎡ | 10 | 750,000,000원 |
| 2026.07 | 59.98㎡ | 23 | 750,000,000원 |
| 2026.06 | 59.83㎡ | 5 | 750,000,000원 |
| 2026.06 | 59.83㎡ | 5 | 750,000,000원 |
| 2026.06 | 59.83㎡ | 5 | 750,000,000원 |
| 2026.06 | 59.83㎡ | 7 | 740,000,000원 |
| 2026.06 | 59.83㎡ | 28 | 745,000,000원 |
| 2026.06 | 59.83㎡ | 25 | 748,000,000원 |
| 2026.05 | 59.83㎡ | 8 | 730,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 59.83~59.98㎡ | 12건 | 754,416,666원 |
최근 12건의 거래범위는 730,000,000원~795,000,000원이고, 평균은 754,416,666원입니다. 신건 최저가 612,000,000원은 평균보다 142,416,666원 낮고, 최근 12건의 최저 거래가보다도 118,000,000원 낮습니다. 최신 거래는 2026.07.의 795,000,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 612,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,520,000원 |
| 2. 근저당 · 위즈덤에셋대부주식회사 | 520,000,000원 | 520,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 83,480,000원 |
현재 회차 612,000,000원 가정에서는 배당 시뮬레이션상 근저당 채권액 520,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 83,480,000원입니다. 신청채권자 청구액 582,131,505원에 대해서는 시나리오상 520,000,000원이 지급되어 전액 만족되지 않는 것으로 계산되어 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 612,000,000원 | 520,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 489,600,000원 | 482,304,000원 | 37,696,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 391,680,000원 | 385,396,480원 | 134,603,520원 | 0원 |
가격이 내려가면 위즈덤에셋대부주식회사에 대한 미배당액은 증가하지만, 제공된 시나리오에서는 매수인 인수액이 현재 회차·1회 유찰·2회 유찰 모두 0원입니다. 따라서 이 사건은 최저가 하락이 그대로 실질취득액 하락으로 연결되는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시 어린이교통공원 남측 인근에 위치하고, 주위는 아파트 단지와 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 진입이 가능하고 동측 봉영로에 접해 차량 진출입이 용이합니다. 북서측에는 노선버스정류장과 수인분당선 망포역이 있습니다.
- 건물. 102동은 철근콘크리트구조, 지상28층 건물이며 기본 위생·급배수·난방·화재탐지·승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 단지 남측 약 15m, 북측 약 10m, 동측 약 5m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가 2,596,000원/㎡입니다. 과밀억제권역·도시교통정비지역 등에 포함되고 비행안전제6구역·도로구역 등에 저촉됩니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 해당사항 없음이며, 위반건축물 표시는 없습니다.
- 단지. 영통라온프라이빗은 351세대, 사용승인일 2017.09.26.이며 동일 면적대 최근 실거래 12건이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 판단. 현재 회차는 매수인 인수액 0원이므로 실질취득액은 최저가와 같은 612,000,000원입니다.
- 최근 시세와 비교. 최근 12개월 평균 754,416,666원, 최근 최저 730,000,000원, 최신 거래 795,000,000원과 본건 612,000,000원을 함께 비교하세요.
- 1층 보정. 본건은 1층이지만 최근 12건 실거래는 5층~28층입니다. 층 차이를 배제한 평균가격만으로 응찰가를 정하지 않는 것이 핵심입니다.
- 근저당 변경등기 확인. 을구 12번은 최초 520,000,000원, 을구 12-2 변경등기는 640,000,000원입니다. 배당 시뮬레이션이 520,000,000원을 사용한 점과 함께 원문 대조가 필요합니다.
- 임대관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가 자료에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 현장 점유상태와 매각물건명세서를 입찰 전 확인하세요.
- 배당표 한계. 제공 배당 시뮬레이션에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당과 잔여액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 단순하고, 가격은 최근 거래보다 낮다
이 사건의 현재 구조는 명확합니다. 말소기준은 2022.11.30. 위즈덤에셋대부주식회사의 근저당권이고, 이후 등기된 현재 경매개시결정과 압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이므로 실질취득액은 신건 최저가와 같은 612,000,000원입니다.
가격만 놓고 보면 최근 12개월 동일 면적대 평균 754,416,666원의 81.1%, 최근 12건 최저가 730,000,000원보다 118,000,000원 낮은 수준입니다. 따라서 ‘최저가만 싸 보이는’ 사건은 아닙니다. 다만 본건은 1층이고 비교 실거래는 모두 5층 이상이며, 근저당권 변경등기 금액과 배당 시뮬레이션 기준금액 사이에도 확인할 지점이 있습니다. 권리구조와 표면 가격은 양호하되, 최종 응찰가는 1층 가격 보정과 권리금액 원문 대조 후 결정할 사건입니다.
