416,079,000원
대구지방법원 2025타경519. 경주시 외동읍 입실리의 근린생활시설과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 토지는 543㎡이고 공부상 지목은 ‘답’이지만 실제 이용상태는 상업용 건부지입니다. 건물은 경량철골구조의 단층 근린생활시설로 이용되고 있으며, 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.
감정가는 1,213,060,000원이지만 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 416,079,000원, 감정가의 약 34.3%입니다. 숫자만 보면 낙폭이 크지만, 동일 물건군의 실거래 비교자료가 없어 최저가가 실제 시장가보다 낮은지는 확인되지 않습니다. 게다가 임대관계 미상, 인접 토지 침범 기재, 국세·지방세 배당 변수까지 있어 단순 할인율만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경519 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 외동읍 입실리 1145-2 |
| 등기 표시 | 경상북도 경주시 외동읍 입실리 1144, 1145-2 · 도로명주소 산업로 2272 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 감정 이용상태 근린생활시설 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지 | 543㎡ · 지목 답 · 실제 상업용 · 평지 · 가로장방 · 광대로 한면 |
| 건물 | 경량철골구조 단층 · 외벽 사이딩판넬·목재사이딩 등 · 위생 및 급배수 설비 |
| 소유자 | 김영옥 · 2013.02.28. 소유권이전 · 거래가액 10,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,213,060,000원 / 416,079,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 남경주새마을금고 / 560,885,950원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸
말소기준권리는 2016.08.19. 설정된 남경주새마을금고의 근저당권으로 채권최고액은 624,000,000원입니다. 그보다 앞선 중소기업은행 근저당권 180,000,000원은 2016.08.19. 해지로 말소됐습니다. 말소기준 이후 설정된 남경주새마을금고 추가 근저당 71,500,000원, 정장원 근저당 200,000,000원, 김진희 가압류 22,000,000원과 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 점유·경계 리스크 — 인수액 0과 별개의 문제
등재된 임차인은 0명이지만 감정평가 요항상 임대관계는 미상입니다. 따라서 대항력 있는 임차인이 없다고 단정하거나 명도 부담이 없다고 판단할 수 없습니다. 현장 점유자, 사업자등록, 전입 여부와 실제 사용자를 별도로 확인해야 합니다.
토지의 공부상 지목도 ‘답’이지만 실제로는 상업용 건부지로 이용 중입니다. 이용현황과 공부가 다르다는 사실 자체가 곧 위반건축물을 뜻하는 것은 아니며, 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 토지 지목·건축물 현황·인접지 경계를 함께 점검해야 하는 물건입니다.
③ 가격 판단 — 34.3%라고 곧바로 싸다고 할 수 없다
현재 최저가는 감정가보다 크게 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 평균·최근 거래·가격 추세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 충분하다’고 결론내릴 근거는 없습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 416,079,000원 | 409,518,210원 | 507,981,790원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 291,255,300원 | 286,377,726원 | 631,122,274원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 203,878,710원 | 200,224,408원 | 717,275,592원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 채권자의 미배당액은 507,981,790원에서 631,122,274원, 717,275,592원으로 증가하지만, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 이 표는 채권 배당 구조를 보여주는 것이며, 해당 매각가가 시장가보다 저렴하다는 의미는 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 416,079,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 · 매각가의 약 1.6% 추정 | - | 6,560,790원 |
| 2. 근저당권 · 남경주새마을금고 | 624,000,000원 | 409,518,210원 |
| 3. 추가 근저당권 · 남경주새마을금고 | 71,500,000원 | 0원 |
| 4. 근저당권 · 정장원 | 200,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 김진희 | 22,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 917,500,000원 중 409,518,210원이 배당되고 507,981,790원이 미배당되는 계산입니다. 신청채권자 청구액은 560,885,950원이며, 현재 회차 예상배당으로 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 입실초등학교 교남서측 인근이며, 주변은 단독주택과 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 물건까지 차량 진입이 가능하고 간선도로 접근성을 포함한 제반 교통사정은 보통입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 대로1류와 접하고, 가축사육제한구역과 장애물제한표면구역에 포함됩니다.
- 토지 특성. 평지의 가로장방형 토지로 광대로 한면에 접하며 공시지가는 539,700원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부상 지목은 답이지만 실제로는 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 건물 현황. 경량철골구조 단층 근린생활시설로 위생 및 급배수 설비가 있으며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 침범 현황 확인. 입실리 1144-3과의 경계, 목록 2 및 제시외 건물의 침범 부분을 현황측량과 이해관계인 의견서로 대조하세요.
- 점유자 확인. 등재 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자·사업자등록·전입 여부와 사용관계를 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물·제시외 건물 가운데 매각에 포함되는 부분과 포함되지 않는 시설을 원본 목록에서 확인하세요.
- 토지·건축 공부 대조. 지목 답과 실제 상업용 이용의 차이, 건축물대장, 인허가 및 현황을 대조하세요.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류와 당해세 여부를 확인해 실제 배당순위와 체납 관계를 검토하세요.
- 시세 검증. 감정가 대비 할인율 대신 인근 근린생활시설·상업용 건부지의 실제 거래 및 임대수익 자료로 입찰가 상한을 정하세요.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 첨부 의견서를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 위험 0”
이 물건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2016.08.19. 남경주새마을금고 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 근린생활시설·토지 경매에서는 금전채권의 인수 여부만으로 안전성을 판단할 수 없습니다.
현재 최저가는 감정가의 34.3%지만 실거래 비교자료가 없고, 임대관계는 미상이며, 제시외 건물 일부를 포함한 인접지 침범이 기재돼 있습니다. 여기에 공부상 지목과 실제 이용의 차이 및 세금 배당 변수도 남습니다. 결론은 등기상 인수는 0원, 현황 리스크는 확인 전까지 미해소입니다. 낮은 가격보다 경계·점유·매각범위를 먼저 확인해야 하는 물건입니다.
