대구지방법원 2025타경519. 경주시 외동읍 입실리의 토지와 근린생활시설을 함께 보는 사건입니다. 감정평가상 건물은 근린생활시설로 이용 중이고, 토지는 제2종일반주거지역에 속합니다. 말소기준권리는 2016.08.19 설정된 남경주새마을금고의 채권최고액 624,000,000원 근저당입니다. 이후 설정된 남경주새마을금고 근저당 71,500,000원, 정장원 근저당 200,000,000원, 김진희 가압류 22,000,000원과 경매개시결정·압류는 모두 매각 소멸 대상으로 정리돼 있습니다.
권리등기만 놓고 보면 낙찰자에게 승계되는 금액은 배당 시나리오상 0원입니다. 하지만 이 사건의 난도는 등기부 밖에서 올라갑니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각·제시외 건물 포함이라고 되어 있고, 목록 일부와 제시외 건물 일부가 인접한 경주시 외동읍 입실리 1144-3 토지를 침범하고 있다고 기재돼 있습니다. 감정평가의 임대관계도 미상이므로 현장 점유와 임대차 여부 역시 별도 확인 대상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경519 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 외동읍 입실리 1145-2 · 경상북도 경주시 외동읍 산업로 2272 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 근린생활시설 |
| 소유자 | 김영옥 |
| 감정가 / 최저가 | 1,213,060,000원 / 416,079,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 남경주새마을금고 / 560,885,950원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수액은 0원
말소기준은 2016.08.19 남경주새마을금고 근저당입니다. 2013.02.28 중소기업은행 근저당 180,000,000원은 2016.08.19 해지로 이미 말소됐고, 현재 기준권리 이후의 남경주새마을금고 추가 근저당, 정장원 근저당, 김진희 가압류, 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 가격 비교 — 감정가 대비 크게 내려왔지만 시세 기준은 없다
현재 최저매각가는 416,079,000원으로 감정가 1,213,060,000원에서 3회 유찰된 회차입니다. 현재 시나리오는 감정가 34%, 추가 유찰 시에는 감정가 24%, 17% 수준의 시나리오가 제시돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 416,079,000원 | 409,518,210원 | 507,981,790원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 291,255,300원 | 286,377,726원 | 631,122,274원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 203,878,710원 | 200,224,408원 | 717,275,592원 |
중요한 점은 감정가 대비 할인율과 시세 대비 할인율은 전혀 다른 개념이라는 것입니다. 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않으므로, 3회 유찰과 감정가 34%라는 숫자만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 판단할 근거는 없습니다. 근린생활시설과 토지가 결합된 물건인 만큼 실제 이용상태·토지경계·제시외 건물까지 확인해 가격을 다시 잡아야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 416,079,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,560,790원 |
| 2. 근저당 · 남경주새마을금고 | 624,000,000원 | 409,518,210원 |
| 3. 근저당 · 남경주새마을금고 | 71,500,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 정장원 | 200,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 김진희 | 22,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 6,560,790원을 제외한 409,518,210원이 선순위 남경주새마을금고 근저당에 배당되고, 후순위 채권에는 배당이 없습니다. 총 채권액 917,500,000원 중 미배당은 507,981,790원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·물건 특성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 경주시 외동읍 입실리 소재 입실초등학교 교남서측 인근이며, 주변은 단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 간선도로 접근성 등 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 가), 나), 다) 모두 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 건물. 경량철골구조 단층 건물이며 위생 및 급배수 설비가 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며, 확인된 토지는 지목이 답이지만 실제 이용상태는 상업용 건부지입니다. 토지이용상황은 상업용, 지형은 평지·가로장방, 도로접면은 광대로한면입니다.
- 공시지가. 539,700원/㎡이며, 토지면적은 543.0㎡로 기재돼 있습니다.
- 제한사항. 장애물제한표면구역·가축사육제한구역 등이 포함되고, 일부 토지는 대로1류(폭 35m~40m)에 접합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 경계 침범 확인. 목록 일부와 제시외 건물 일부가 경주시 외동읍 입실리 1144-3 토지를 침범하고 있다고 명시돼 있으므로 현황·경계를 직접 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 본건은 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 실제 매각 대상과 감정평가 대상의 범위를 원본에서 확인하세요.
- 임대관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 임대차 관계를 확인해야 합니다.
- 가격 재검증. 감정가 1,213,060,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 416,079,000원까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래 시세가 없어 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 세금·배당 확인. 당해세 해당 시 선차감돼 배당액이 달라질 수 있으므로 매각기일 전 관련 체납과 배당순위를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 이해관계인 의견서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “안심 입찰”은 같은 말이 아니다
이 사건은 등기부만 보면 구조가 비교적 분명합니다. 2016.08.19 남경주새마을금고 근저당이 말소기준이고, 그 이후 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당표상 매수인이 승계하는 금액도 0원입니다.
그러나 입찰 판단의 중심은 다른 곳에 있습니다. 이미 3회 유찰돼 최저가가 416,079,000원까지 내려왔지만 실거래 시세 자료가 없고, 일괄매각·제시외 건물 포함, 인접지 1144-3 침범, 임대관계 미상이라는 현장 변수가 존재합니다. 따라서 이 사건은 ‘최저가가 감정가의 34%이니 싸다’가 아니라, 권리 인수는 0원이지만 경계·점유·실제 가치 확인이 선행돼야 하는 물건으로 보는 것이 맞습니다.
