인천지방법원 2026타경502001. 인천 서구 당하동 하나로아트빌 제2동 제202호에 대한 강제경매입니다. 감정가는 180,000,000원이고 한 차례 유찰되어 최저매각가는 126,000,000원입니다. 감정가보다 저렴해 보이지만 권리구조를 확인하면 이야기가 달라집니다.
이 물건에는 보증금 172,000,000원의 주택임차권이 등기되어 있습니다. 임차인 이은주의 전입신고와 확정일자는 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 배당 후 보증금이 남으면 매수인이 인수할 위험이 있습니다. 다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 사실도 기재되어 있습니다. 이 확약서가 매수인의 보증금 인수 부담을 실제로 없애는지 확인하는 것이 이번 사건의 가장 중요한 검토 사항입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502001 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 당하동 1087-21 하나로아트빌 2동 2층 202호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 검단구 청마로 68 |
| 물건종류 / 용도 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) |
| 면적 / 층 | 63.145㎡ · 5층 건물 중 2층 202호 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 금속기와 경사지붕 |
| 단지규모 / 준공 | 28세대 · 2015.10.21 |
| 소유자 | 최경희 (2021.12.27 소유권이전 · 거래가 172,000,000원) |
| 감정가 | 180,000,000원 |
| 최저매각가 | 126,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 172,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 실제 임차인 | 이은주 1명 · 보증금 172,000,000원 |
| 매각물건명세서 | 주택임차권등기 인수권리 기재 · 주택도시보증공사 말소동의 확약서 제출 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인
등기부에는 2015년 신한은행 근저당권이 존재했던 이력이 있지만, 해당 근저당권은 2021.12.10 이미 말소되었습니다. 따라서 현재 권리분석에서 이를 살아 있는 말소기준권리로 취급해서는 안 됩니다.
이 사건에서 확인되는 말소기준권리는 2022.08.19 서민금융진흥원 가압류입니다. 국민행복기금 가압류, 신한카드 가압류 및 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.
그러나 이은주의 전입일은 2021.12.10, 확정일자는 2021.11.10입니다. 두 날짜 모두 말소기준권리보다 빠릅니다. 임차권등기가 2024.01.17에 이루어졌다는 이유만으로 기존에 형성된 대항력을 무시해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 보증금 1.72억과 확약서
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이은주 | 제2층 제202호 63.145㎡ 전부 | 172,000,000원 | 전입 2021.12.10 확정 2021.11.10 |
대항력 있음 우선변제 미배당 인수 가능 |
| 임대차계약일 | 2021.10.26 |
|---|---|
| 전입 / 점유개시 | 2021.12.10 |
| 확정일자 | 2021.11.10 |
| 임차권등기 | 2024.01.17 · 을구 3번 |
| 배당요구 | 있음 · 2024.01.17 |
| 보증금 | 172,000,000원 |
| 예상 우선배당 | 123,436,000원 |
| 예상 미배당액 | 48,564,000원 |
| 확약서 | 주택도시보증공사의 주택임차권등기 말소동의 확약서 제출 |
| 최종 인수 판단 | 말소동의 범위 및 대항력 포기 여부 확인 필요 |
* 배당 추정상 명목 인수액은 48,564,000원입니다. 확약의 효력이 임차인의 대항력 포기 및 미배당 보증금 인수 면제까지 미쳐 매수인에게 효력이 발생하는 경우 실질 인수액은 0원이 됩니다. 현재 확인되는 문구는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 사실입니다.
③ 가격 분석 — 1.26억이 아니라 실질취득을 비교한다
하나로아트빌의 확인된 실거래는 2021년 12월, 2층, 전용 63.15㎡, 172,000,000원입니다. 거래 표본은 1건이며 최근 거래로 제시된 내역 역시 이 거래뿐입니다. 2026년 현재의 가격 수준을 직접 보여 주는 최신 거래로 해석할 수 없습니다.
| 거래월 / 구분 | 전용면적 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 2021.12 실거래 | 63.15㎡ | 2층 | 172,000,000원 |
| 감정가 | 63.145㎡ | 2층 | 180,000,000원 |
| 현재 최저가 | 63.145㎡ | 2층 | 126,000,000원 |
| 명목 인수액 | — | — | 48,564,000원 |
| 실질취득 부담* | — | — | 174,564,000원 |
* 실질취득 부담은 확약에 따른 인수 면제가 적용되지 않는 경우의 최저가와 예상 인수액 합계입니다. 취득세·명도비 등 별도 취득비용은 포함하지 않았습니다.
단순 최저가 126,000,000원은 과거 실거래 172,000,000원의 73.3%입니다. 그러나 이 비율은 보증금 인수 위험을 제외한 수치입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려가면 미배당 보증금이 증가해 실질취득 부담은 보증금 수준에서 크게 벗어나지 않습니다.
확약에 따른 면제가 적용되지 않는다면 현재 회차의 실질취득 부담은 174,564,000원으로, 과거 실거래 172,000,000원보다 높습니다. 따라서 최저가만을 근거로 시세보다 저렴하거나 가격 메리트가 있다고 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 126,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,564,000원 |
| 1. 임차인 · 이은주 | 172,000,000원 | 123,436,000원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 5,870,190원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 국민행복기금 | 8,164,096원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 | 8,982,442원 | 0원 |
| 5. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 172,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
매각대금 126,000,000원에서 집행비용 2,564,000원을 공제하면 임차인에게 123,436,000원이 배당되는 추정 구조입니다. 임차보증금 미배당액은 48,564,000원이며, 나머지 일반채권자와 신청채권자에게 돌아가는 예상배당은 0원입니다.
배당표는 확약의 실제 효력과 별개로 작성된 추정 배당입니다. 당해세와 최우선변제는 반영되지 않았으며, 실제 배당순위와 배당액은 법원 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 추가 유찰 시뮬레이션 — 낮아지는 것은 낙찰가뿐
| 구분 | 최저매각가 | 명목 인수액 | 실질취득 부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 126,000,000원 | 48,564,000원 | 174,564,000원 |
| 2회 유찰 시 | 88,200,000원 | 85,787,600원 | 173,987,600원 |
| 3회 유찰 시 | 61,739,999원 | 111,771,321원 | 173,511,320원 |
확약에 의한 인수 면제가 적용되지 않는 경우의 시나리오입니다. 실질취득 부담은 각 회차의 매각가와 예상 인수액을 합산한 값입니다. 집행비용 추정액이 달라지므로 총액에 차이가 발생합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 문곡고등학교 동측 약 150미터 지점에 위치하며, 주변에 유사 공동주택, 아파트 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 5층 건물 중 2층이며, 급배수·위생·난방설비를 갖추고 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 20미터의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·당하지구 지구단위계획구역에 해당하며, 공시지가는 1,376,000원/㎡입니다.
- 규제. 성장관리권역·상대보호구역 등이 포함됩니다. 감정요항표에 기재된 외국인 등의 주택용도 취득 관련 토지거래허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다. 매각기일 현재 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 총 28세대의 소규모 다세대주택으로, 확인되는 실거래도 2021년 거래 1건에 그칩니다. 거래 표본이 적어 실제 매도가격과 매각 소요기간을 신뢰성 있게 추정하기 어렵습니다.
- 경매 이력. 단지의 평균 유찰 횟수는 1.5회입니다. 다만 해당 통계만으로 이 물건의 예상 낙찰가나 낙찰 가능성을 판단할 수는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문. 주택도시보증공사의 말소동의가 임차권등기에만 해당하는지, 대항력 포기와 미배당 보증금 인수 면제까지 포함하는지 확인해야 합니다.
- 확약의 적용 조건. 낙찰자에게 효력이 미치는지, 별도의 이행 조건이나 제한이 있는지 확인해야 합니다.
- 임차인 권리. 이은주의 대항력과 우선변제권, 임차권등기 및 배당요구 내역을 원본과 대조해야 합니다.
- 보증기관 관계. 주택도시보증공사의 청구채권과 이은주 보증금의 관계, 대위·승계 범위 및 잔여 청구 가능성을 확인해야 합니다. 별도 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.
- 실질취득 계산. 인수 면제가 확인되지 않으면 최저가 126,000,000원에 명목 인수액 48,564,000원을 합한 174,564,000원을 기준으로 검토해야 합니다.
- 최근 시세. 2021년 거래 1건만으로 현재 시세를 확정할 수 없습니다. 주변 유사 다세대의 최근 실거래와 실제 매도 가능 가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 임차권등기와 실제 점유는 구분해야 합니다. 현재 점유자를 확인하고 인도 및 명도에 필요한 절차를 검토해야 합니다.
- 추가 비용. 관리비 체납 중 승계 가능 항목, 취득세, 명도비용 및 기타 취득비용을 확인해야 합니다.
- 배당표 확인. 집행비용과 임차인 배당액은 추정치이며, 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과와 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 매각물건명세서, 임차권등기, 확약서, 등기사항전부증명서 및 현황조사 원본을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 최저가보다 확약서의 실제 효력이 중요하다
이 물건의 최저매각가는 126,000,000원으로 감정가의 70%입니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금은 172,000,000원이고, 현재 배당 추정상 미배당 보증금은 48,564,000원입니다.
확약에 따른 인수 면제가 적용되지 않으면 실질취득 부담은 174,564,000원입니다. 추가 유찰이 발생하더라도 보증금 인수액이 늘어나는 구조이므로 낙찰가 하락만으로 실질적인 가격 이익을 얻기 어렵습니다.
반대로 주택도시보증공사의 확약서가 대항력 포기와 임차권등기 말소, 미배당 보증금 면책까지 유효하게 보장한다면 실질 인수 0원으로 판단할 수 있고 가격구조도 달라집니다. 현재 확인된 것은 말소동의 확약서의 제출 사실이므로, 이 차이를 원문으로 확인해야 합니다.
여기에 28세대 소규모 다세대주택이라는 특성과 2021년 실거래 1건에 불과한 시세 자료까지 고려하면, 현재 가격의 적정성과 실제 환금성을 충분히 검증하기 어렵습니다. 이 사건의 판단 기준은 표시된 최저가가 아니라 확약의 효력, 최종 인수액, 현재 매도 가능 가격입니다.
