111,300,000원
인천지방법원 2026타경502009. 인천 미추홀구 주안동 굿하우스 2동 4층 401호, 전용 59.87㎡ 다세대주택입니다. 권리분석의 핵심은 2022.07.04. 홍순길 근저당권보다 앞선 전성호의 전입일 2022.01.14.입니다. 전성호는 확정일자도 2021.12.13.로 앞서고 보증금 170,000,000원에 대한 배당요구도 한 상태여서, 말소동의 확약이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금 인수액이 커지는 전형적인 대항력 인수형입니다.
현재 최저매각가 111,300,000원을 그대로 대입하면 집행비용 2,358,200원을 제외한 108,941,800원이 전성호에게 우선 배당되고, 보증금 부족분은 61,058,200원입니다. 이 구조만 보면 낙찰가 111,300,000원에 인수액을 더한 금액은 172,358,200원이어서 단순히 “감정가의 70%라 싸다”고 볼 수 없습니다. 다만 이 사건에는 전성호의 주택임차권등기에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로, 정확도 규칙에 따라 해당 임차인의 실질 인수액은 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502009 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 928-23 굿하우스 2동 4층 401호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 59.87㎡ · 철근콘크리트조 5층 중 4층 |
| 사용승인 / 세대수 | 2009.01.29 · 굿하우스2동 8세대 |
| 소유자 | 이동남 (2022.01.14. 소유권이전 · 거래가액 170,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 159,000,000원 / 111,300,000원 (1회 유찰 · 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 170,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.07.04. 을구 9번 근저당권 · 홍순길 · 채권최고액 36,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심
전성호는 2022.01.14. 전입·점유를 시작해 2022.07.04. 말소기준 근저당보다 앞섭니다. 확정일자도 2021.12.13.이고 배당요구가 있어 대항력과 우선변제권을 모두 갖는 구조입니다. 주택임차권등기 자체는 2024.02.08.로 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸하지만, 그보다 앞서 취득한 대항력 때문에 원래는 보증금 미배당분이 문제됩니다. 이 사건에서는 바로 그 임차권에 관한 말소동의 확약서가 제출되어 실질 인수위험을 0원으로 반영합니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 전성호 4층 401호 59.87㎡ 전부 | 전입 2022.01.14 확정 2021.12.13 배당요구 2024.02.08 | 170,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 말소동의 확약 반영 시 실질 인수 0원 |
| 유한민 현황조사·매각물건명세서 확인 | 전입 2025.10.20 확정일자 확인 필요 | 확인 필요 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 전입이 말소기준일 이후 |
② 시세 비교 — 표면상 67.5%, 다만 거래 시점이 오래됐다
굿하우스2동은 8세대이고, 제시된 비교 실거래는 2건입니다. 대상 면적은 59.87㎡이며 비교 표본도 59.49㎡와 59.87㎡로 면적은 유사합니다. 평균 거래금액은 165,000,000원, 최신 거래금액은 160,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.01 | 59.49㎡ | 5 | 160,000,000원 |
| 2021.12 | 59.87㎡ | 4 | 170,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 165,000,000원 |
말소동의 확약을 반영한 현재 회차 실질취득액은 111,300,000원으로, 제시된 거래 평균 165,000,000원의 67.5%입니다. 숫자만 보면 비교 거래보다 낮습니다. 다만 거래 표본이 2021.12~2022.01의 2건뿐이므로 이를 2026년 현재 시세라고 단정할 수는 없습니다. 특히 다세대 8세대 규모에서 표본이 적기 때문에, 과거 평균과의 할인율만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 111,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,358,200원 |
| 1. 임차인 전성호 보증금 | 170,000,000원 | 108,941,800원 |
| 2. 근저당 · 홍순길 | 36,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 8,958,000원 | 0원 |
| 4. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 170,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 배당모형상 전성호 보증금 미배당액은 61,058,200원입니다. 다만 매각물건명세서에 전성호 주택임차권에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 본 리포트에서는 해당 임차인 인수액을 실질 0원으로 반영합니다. 이 확약은 유한민의 점유관계에는 적용되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당표에 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 5층 건물의 4층 401호입니다. 사용승인일은 2009.01.29입니다.
- 입지. 석암사거리 남동측 인근으로 단독주택·공동주택·학교·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 북동측 인근에 인천지하철 1호선 간석역이 있습니다.
- 도로·토지. 남측으로 폭 약 5미터 포장도로에 접하고, 토지는 평지의 공동주택용 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 준주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 자료상 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 공시지가. 1,276,000원/㎡, 토지면적 251.5㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 제시되지 않았습니다.
- 환금성. 굿하우스2동은 8세대이고 제시된 실거래 표본도 2건에 그쳐, 가격 판단 시 대규모 아파트처럼 풍부한 거래표본을 기대하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 대조. 전성호의 을구 10번 주택임차권등기와 보증금 170,000,000원에 대해 확약이 실제 매수인 인수위험을 제거하는 범위로 작성됐는지 원본을 확인해야 합니다.
- 유한민 점유관계 확인. 전입 2025.10.20.로 말소기준권리 이후이지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 현재 점유 여부와 인도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 배당모형상 전성호 미배당액 61,058,200원은 존재하지만, 본 분석에서 인수를 0원으로 보는 근거는 별도 제출된 말소동의 확약입니다. 두 숫자를 혼동하면 안 됩니다.
- 과거 실거래 과신 금지. 비교 거래는 2021.12~2022.01의 2건입니다. 현재 최저가 111,300,000원이 과거 평균보다 낮다는 사실만으로 2026년 현재 시장가보다 싸다고 확정할 수 없습니다.
- 세금·배당 원본 확인. 갑구에는 국 압류가 있고 배당표는 당해세·최우선변제를 반영하지 않을 수 있으므로, 매각물건명세서와 배당 관련 원본을 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “원래는 인수형, 확약 때문에 구조가 달라진다”
이 물건의 권리분석은 전성호 보증금 170,000,000원을 어떻게 처리하느냐가 전부라고 해도 과언이 아닙니다. 전입 2022.01.14.는 말소기준 2022.07.04.보다 앞서므로 확약이 없다면 현재 최저가에서 61,058,200원을 추가로 인수할 수 있고, 유찰될수록 그 인수액은 더 커집니다. 그러나 이 사건에는 전성호의 주택임차권등기에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 해당 임차인에 관한 실질 인수는 0원으로 반영됩니다.
따라서 현재 회차의 실질취득은 111,300,000원입니다. 제시된 실거래 평균 165,000,000원의 67.5%라는 숫자는 눈에 띄지만, 비교 거래가 2021.12~2022.01의 2건뿐이라는 한계가 큽니다. 여기에 확약 밖 점유자 유한민의 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점과 8세대 다세대라는 거래표본의 제한까지 감안하면, 이 사건은 확약 원문·현재 점유·현재 시세를 함께 확인해야 하는 확인형 물건으로 보는 것이 적절합니다.
