수원지방법원 2025타경56411. 화성시 장안면 어은리 스카이빌 디동 4층 401호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 169,000,000원인 신건입니다. 권리분석의 중심은 2024.07.16 접수된 신보2022제10차유동화전문 유한회사 가압류 1,500,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준으로 산정돼 있고, 이후의 토스뱅크·제주은행 가압류, 경매개시결정, 국의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
다만 이 사건은 등기 연혁이 단순하지 않습니다. 2016년 이후 가처분·가등기·경매개시·압류·근저당권과 그 말소가 반복됐고, 2020.06.08 김숙이의 소유권이전청구권 이전, 2021.11.02 김준석의 소유권이전청구권 이전, 2026.01.26 수협엔피엘대부주식회사의 근저당권 이전까지 이어집니다. 따라서 배당표상 인수 0원이라는 결론과 실제 등기부의 본등기·말소 연결이 정확히 맞물리는지 원본 서류 대조가 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56411 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 장안면 어은리 802-23 스카이빌 디동 4층401호 |
| 도로명주소 | 경기도 화성시 만세구 장안면 은골길30번길 42-40 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물 내 4층 401호 |
| 소유자 | 김준석 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 169,000,000원 / 169,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 경기수산업협동조합 / 159,147,994원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2024.07.16 가압류
말소기준으로 산정된 권리는 2024.07.16 신보2022제10차유동화전문 유한회사 가압류 1,500,000,000원입니다. 그 뒤 2025.01.15 토스뱅크 주식회사 가압류 199,052,862원, 2025.04.03 주식회사제주은행 가압류 6,396,275원, 2025.06.13 임의경매개시결정, 2026.06.11 국의 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 점유·임대 — 확인된 임차인은 없음
확인된 임차인은 없습니다. 따라서 보증금 합산, 대항력 임차인의 보증금 승계, 보증기관 대위·승계 중복신고 문제도 현재 분석에는 나타나지 않습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 현장 점유자와 전입관계는 별도로 확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 검증 — 신건 169,000,000원이 싸다는 근거는 없다
감정가와 최저매각가는 모두 169,000,000원이고, 현재 회차는 0회 유찰입니다. 매수인 인수가 0원이므로 실질취득 역시 169,000,000원입니다. 그러나 이 물건과 직접 비교할 최근 실거래 금액이 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 169,000,000원 | 0원 | 1,539,615,137원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 135,200,000원 | 0원 | 1,572,941,937원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 108,160,000원 | 0원 | 1,599,603,377원 |
유찰이 진행되면 매각가와 실질취득액은 135,200,000원, 108,160,000원으로 내려가지만 매수인 인수는 각 시나리오 모두 0원입니다. 대신 배당받지 못하는 채권액은 더 커집니다. 이 변화는 채권자 회수구조의 문제이지, 비교 가능한 실거래가 없는 상태에서 곧바로 가격 경쟁력이 생긴다는 의미는 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 169,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,166,000원 |
| 2. 가압류 · 신보2022제10차유동화전문 유한회사 | 1,500,000,000원 | 165,834,000원 |
| 3. 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 199,052,862원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사제주은행 | 6,396,275원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,705,449,137원 중 165,834,000원이 배당되고, 미배당은 1,539,615,137원입니다. 신청채권자의 청구액은 159,147,994원이며 현재 시나리오상 신청채권자 배당액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 화성시 장안면 어은리 해원학교 북서측 인근이며, 주위는 농경지·소규모공장·농가주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스 등 대중교통을 이용할 수 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 4층 다세대주택의 4층 401호이며 난방·위생·급배수시설이 되어 있습니다.
- 도로. 남동측 진입로와 은골길30번길이 연결되어 있습니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 소하천 어은천 소하천구역 저촉, 가축사육제한구역, 성장관리권역에 해당합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 308.0㎡, 공시지가 215,400원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 규모. 스카이빌 D동은 총 3세대, 준공일은 2018.03.13으로 확인됩니다. 비교 실거래가 확인되지 않아 환금성은 별도 거래사례 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2024.07.16 신보2022제10차유동화전문 유한회사 가압류 1,500,000,000원이 말소기준으로 산정된 구조를 원본 등기부에서 확인하세요.
- 가등기 연쇄 확인. 2020.06.08 김숙이, 2021.11.02 김준석으로 이어진 소유권이전청구권 이전과 앞선 가등기·본등기·말소 연결을 대조하세요.
- 근저당권 이전 확인. 2022.11.24 경기남부수산업협동조합 근저당권 187,200,000원과 2026.01.26 수협엔피엘대부주식회사 이전 관계를 원본에서 확인하세요.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유와 전입관계를 직접 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 비교 실거래가 확인되지 않으므로 신건 169,000,000원이나 유찰가만 보고 시세보다 싸다고 판단하지 마세요.
- 배당 한계 확인. 현재 시나리오상 신청채권자 청구액 159,147,994원은 0원 배당으로 계산됩니다. 실제 배당요구·채권관계를 원본 배당자료와 함께 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “입찰 적합”은 같은 말이 아니다
이 사건의 장점은 분명합니다. 현재 배당 시뮬레이션에서는 매수인 인수액이 0원이고, 확인된 임차인도 없습니다. 따라서 최저가 169,000,000원에서 실질취득액 역시 169,000,000원입니다.
그러나 권리 연혁은 결코 단순하지 않습니다. 2016년 이후 가처분·가등기·경매·압류·근저당권과 이전·말소가 반복됐고, 현재 배당은 2024.07.16의 1,500,000,000원 가압류가 사실상 매각대금을 모두 흡수하는 구조입니다. 여기에 최근 비교 실거래가 확인되지 않아 가격 메리트까지 입증된 물건은 아닙니다. 결론은 “인수는 0원으로 계산되지만, 등기 연쇄와 가격은 반드시 재검증”입니다.
