수원지방법원 2025타경56411. 화성시 장안면 어은리 스카이빌 디동 4층 401호입니다. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 차량 진입이 가능한 농경지·소규모 공장·농가주택 혼재 지역에 있습니다. 감정가 169,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가는 118,300,000원입니다. 단순히 감정가와 최저가만 비교하면 가격이 낮아졌지만, 현재 매각가격이 실제 시장가격보다 낮은지는 확인되지 않습니다.
이 사건의 핵심은 최저가보다 등기 순서에 있습니다. 말소기준권리로 제시된 것은 2024.07.16. 가압류이지만, 그보다 앞선 2022.11.24. 근저당권과 2026.01.26. 근저당권 이전등기가 확인됩니다. 원근저당권에는 이미 말소된 것으로 표시된 내용이 있는 반면 이전등기는 말소 상태로 표시되지 않아, 등기 원본과 매각물건명세서에 따른 권리관계 재확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56411 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 장안면 어은리 802-23 스카이빌 디동 4층 401호 |
| 도로명주소 | 경기도 화성시 만세구 장안면 은골길30번길 42-40 |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대주택 · 4층 401호 |
| 소유자 | 김준석 |
| 감정가 | 169,000,000원 |
| 최저매각가 | 118,300,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 경매 신청채권자 | 경기수산업협동조합 |
| 신청채권자 청구액 | 159,147,994원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 등기부 발행일 | 2026.09.03 |
| 감정평가상 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이전 근저당부터 확인
원근저당권에는 말소된 것으로 표시된 내용이 있으나, 이전등기는 별도로 말소되지 않은 상태로 표시됩니다. 따라서 원근저당권과 이전등기의 현재 효력, 해당 근저당권이 경매로 소멸하는지 여부 및 배당순위를 등기사항전부증명서와 매각물건명세서 원본에서 확인해야 합니다.
이 확인이 끝나기 전에는 단순히 말소기준 가압류 이후 권리만 보고 인수액을 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
② 주요 권리별 처리
| 권리 | 권리자 | 금액 | 분석 |
|---|---|---|---|
| 2022.11.24. 근저당 | 경기남부수산업협동조합 | 187,200,000원 | 말소 상태 확인 필요 |
| 2026.01.26. 근저당권 이전 | 수협엔피엘대부주식회사 | 원근저당권 참조 | 이전등기 효력 확인 필요 |
| 2024.07.16. 가압류 | 신보2022제10차유동화전문 유한회사 | 1,500,000,000원 | 제시된 말소기준권리 · 매각으로 소멸 예정 |
| 2025.01.15. 가압류 | 토스뱅크 주식회사 | 199,052,862원 | 매각으로 소멸 예정 |
| 2025.04.03. 가압류 | 주식회사제주은행 | 6,396,275원 | 매각으로 소멸 예정 |
| 2025.06.13. 임의경매개시결정 | 경기수산업협동조합 | 청구액 159,147,994원 | 매각으로 소멸 예정 · 신청채권 배당 관계 확인 필요 |
| 2026.06.11. 압류 | 국 · 광산세무서장 | 확인 필요 | 등기상 매각 소멸 예정 · 체납세액 및 배당 확인 |
과거에 설정되었던 근저당권과 가등기, 경매개시결정 중에는 이미 말소된 것으로 표시된 권리가 다수 존재합니다. 다만 소유권이전 및 가등기 관련 기록에도 말소·이전 내역이 혼재하므로, 현재 소유권이 김준석에게 귀속되는 등기 경위와 기존 가등기의 효력도 함께 원본 대조가 필요합니다.
신고된 임차인이 없다는 사실만으로 실제 임차인이 없거나 명도 부담이 전혀 없다고 단정할 수 없습니다. 현황조사서와 전입세대 확인, 매각물건명세서 및 실제 점유 상태의 대조가 필요합니다.
③ 가격 분석 — 감정가 70%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 118,300,000원으로 감정가 169,000,000원의 70%입니다. 다만 비교 가능한 실거래가격이나 최근 거래 추세가 확인되지 않아 이 금액이 실제 시세보다 낮은지 판단할 수 없습니다.
| 감정가 | 169,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저매각가 | 118,300,000원 |
| 감정가 대비 | 70% |
| 유찰 횟수 | 1회 |
| 건물 규모 | 총 3세대 |
| 준공 관련 기준일 | 2018.03.13 |
| 실거래 비교 | 동일 조건의 비교 가능한 거래 확인 필요 |
특히 본건은 총 3세대 규모의 다세대주택이며, 동일 면적·동일 조건의 최근 거래가격이 확인되지 않았습니다. 매각가격을 주변 실거래 및 실제 매도 가능가격과 대조하기 전에는 가격 할인에 따른 가점을 부여하기 어렵습니다. 선순위 권리까지 확인되지 않은 상태이므로 실질취득비용도 확정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 118,300,000원 가정)
다음은 현재 회차 최저가를 낙찰가로 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 배당금액은 제공된 계산값을 그대로 표시했으며, 선순위 근저당권의 말소·이전 상태 및 실제 배당순위가 정리되지 않아 확정 배당표로 볼 수 없습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용(추정) | — | 2,456,200원 |
| 가압류 · 신보2022제10차유동화전문 유한회사 | 1,500,000,000원 | 115,843,800원 |
| 가압류 · 토스뱅크 | 199,052,862원 | 0원 |
| 가압류 · 제주은행 | 6,396,275원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 배당 계산상 채권 총액 | 1,705,449,137원 |
|---|---|
| 채권자 예상배당 합계 | 115,843,800원 |
| 예상 미배당 합계 | 1,589,605,337원 |
| 소유자 잔여금 | 0원 |
| 매수인 인수 계산값 | 0원 · 권리 확인 전 확정 불가 |
집행비용은 추정치입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 선순위 근저당권의 실제 효력과 배당순위도 이 계산에 제대로 반영되었는지 검증이 필요합니다. 미배당 채권액을 매수인이 그대로 인수한다는 뜻은 아닙니다.
그러나 등기에는 2022년 근저당권과 2026년 근저당권 이전등기가 존재합니다. 이 권리의 실제 상태와 배당순위에 따라 배당 결과가 달라질 수 있으므로, 제시된 배당표가 정확하다고 단정할 수 없습니다.
신청채권자 경기수산업협동조합의 청구액은 159,147,994원이며, 근저당권 이전 이후의 채권자 관계도 확인해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 권리위험은 별개
| 회차 | 최저가 | 예상 채권배당 | 예상 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 118,300,000원 | 115,843,800원 | 1,589,605,337원 |
| 2회 유찰 (49%) | 82,810,000원 | 80,919,420원 | 1,624,529,717원 |
| 3회 유찰 (34%) | 57,967,000원 | 56,523,594원 | 1,648,925,543원 |
현재 회차에서 매각되지 않아 추가 유찰이 발생하면 최저가는 82,810,000원, 이후 57,967,000원으로 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다. 하지만 이것은 최저가 변화일 뿐, 실제 취득비용이나 시세 대비 수익성을 의미하지 않습니다.
모든 시나리오에서 계산상 매수인 인수액은 0원으로 제시되어 있으나, 선순위 근저당권 이전등기의 효력이 확인되지 않았다는 문제는 그대로 남습니다. 낙찰가가 내려간다고 미확인 권리위험까지 자동으로 해소되는 것은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 화성시 장안면 어은리 해원학교 북서측 인근입니다. 주위에는 농경지, 소규모 공장, 농가주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에서 노선버스 등 대중교통을 이용할 수 있습니다. 본건 남동측 진입로가 은골길30번길과 연결됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 다세대주택으로, 난방·위생·급배수시설이 설치되어 있습니다. 총 3세대 규모입니다.
- 토지. 계획관리지역 및 성장관리계획구역에 해당합니다. 토지면적은 308.0㎡이며, 공시지가는 215,400원/㎡입니다.
- 규제. 소하천(어은천 소하천구역) 저촉 및 가축사육제한구역 관련 사항이 있습니다. 토지이용계획 확인을 통해 실제 제한 범위를 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 실제 내부 상태와 유지보수 필요성은 별도 확인 대상입니다.
- 환금성. 소규모 다세대주택이며 동일 조건의 거래가격이 확인되지 않습니다. 주변 매매 사례와 실질적인 매도 가능가격을 조사하기 전에는 환금성을 긍정적으로 평가하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 전 체크리스트
- 선순위 근저당 확인. 2022.11.24. 설정된 채권최고액 187,200,000원의 근저당권과 2026.01.26. 수협엔피엘대부주식회사 이전등기의 현재 효력을 확인하세요.
- 말소기준 재검증. 2024.07.16. 가압류가 실제 말소기준권리로 적용되는지, 이전에 설정된 근저당권과 어떤 관계인지 등기 원본으로 대조하세요.
- 배당순위 재산정. 신청채권자 배당이 0원으로 계산된 이유와 선순위 근저당권 누락 가능성을 확인하세요.
- 소유권·가등기 확인. 과거 소유권이전 말소 및 가등기 관련 권리의 현재 효력을 확인하세요.
- 점유·임대관계 확인. 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 전입세대, 실제 점유자, 보증금 및 명도 가능성을 확인하세요.
- 체납세금 확인. 국세 압류가 존재하므로 체납세액과 배당 관계를 확인하세요.
- 시세 조사. 비교 가능한 주변 다세대 거래와 실제 매도 가능가격을 확인한 뒤 응찰가를 검토하세요.
- 토지·도로 확인. 소하천 저촉 범위, 성장관리계획 및 실제 진입로 이용 관계를 확인하세요.
- 현장 확인. 내부 상태와 미납 관리비, 점유 상태를 점검하고 예상 추가비용을 확인하세요.
- 입찰 직전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 법원 매각 진행 상태를 재확인하세요.
다만 이러한 사항이 선순위 근저당권과 실제 점유관계의 확인 필요성을 없애지는 않습니다.
이 문제들이 해결되지 않은 상태에서는 최저가 118,300,000원을 실질취득비용의 확정값으로 보거나 시세보다 저렴한 가격으로 평가하기 어렵습니다.
맺으며 — “70% 할인보다 먼저 확인할 것은 권리다”
이 물건은 감정가 169,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가가 118,300,000원으로 낮아진 다세대주택입니다. 하지만 현재 상태에서 중요한 것은 가격 할인율이 아닙니다.
말소기준으로 제시된 2024년 가압류보다 앞선 2022년 근저당권과 2026년 근저당권 이전등기의 관계가 명확하지 않고, 배당 시뮬레이션은 해당 권리를 반영한 결과인지 확인되지 않았습니다. 또한 임대관계가 미상이며, 시세를 검증할 만한 거래자료도 확인되지 않습니다.
따라서 인수 0원 확정 및 가격 메리트 판단은 보류하는 것이 타당합니다. 우선 근저당권의 현재 효력과 말소 여부, 배당순위, 점유관계를 확인하고, 그 결과에 따라 실질취득비용을 다시 산정해야 합니다. 이후 주변 실거래가격과 비교해야 비로소 입찰가격의 적정성을 검토할 수 있습니다.
결론: 최저가는 내려왔지만 권리관계와 시세가 확인되지 않은 상태입니다. 선순위 근저당권 및 배당구조 검증이 입찰 판단의 선행조건입니다.
