인천지방법원 2026타경502023. 대상은 에스뽀아빌 1동 3층 301호로, 감정평가상 연립주택으로 이용 중인 물건입니다. 전용면적은 84.27㎡이고 현재 소유자는 주식회사대성하우징입니다. 소유자는 2020.06.01 매매로 이 물건을 185,000,000원에 취득했습니다.
권리분석의 핵심은 황대호의 주택임차권입니다. 주민등록·점유개시일이 2020.05.25이고 확정일자는 2020.03.24로, 말소기준인 2022.01.26 압류보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로 대항력이 있고 미배당 보증금은 매수인이 떠안을 수 있습니다. 다만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로 정확도 규칙상 황대호 임차권의 매수인 인수는 실질 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502023 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 마전동 1022-1 에스뽀아빌 1동 3층301호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 연립주택으로 이용 중 |
| 전용면적 | 84.27㎡ |
| 소유자 | 주식회사대성하우징 · 2020.06.01 매매 · 거래가액 185,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 191,000,000원 / 133,700,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 185,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 확약서
현재 말소기준은 2022.01.26 압류입니다. 황대호는 2020.05.25 전입·점유하여 이보다 앞서므로 대항력이 인정되는 구조입니다. 임차권등기는 2022.06.08 등기됐고, 이후 2026.03.12 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 등기상 압류·임차권등기·경매개시결정은 매각으로 소멸하도록 정리돼 있습니다.
| 임차인 | 사용부분 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황대호 | 제3층 제301호 84.27㎡ 전부 | 2020.05.25 | 2020.03.24 | 185,000,000원 | 대항력 有 우선변제 확약 반영 인수 0 |
② 시세 비교 — 97.2%지만 표본을 그대로 믿기 어렵다
에스뽀아빌1동의 확인된 거래는 4건이며 전체 평균은 149,875,000원입니다. 그러나 가격 메리트 판단은 최근 거래를 우선합니다. 최근 12개월 거래는 2025.11 137,500,000원 1건이고 현재 최저가 133,700,000원은 그 가격의 97.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 60.32㎡ | 4 | 137,500,000원 |
| 2024.06 | 65.03㎡ | 5 | 149,000,000원 |
| 2022.07 | 70.04㎡ | 3 | 151,000,000원 |
| 2021.07 | 73.65㎡ | 4 | 162,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 149,875,000원 |
다만 대상 전용면적은 84.27㎡인데 위 거래 면적은 60.32㎡·65.03㎡·70.04㎡·73.65㎡로 대상 면적과 일치하지 않습니다. 특히 가장 최근 137,500,000원 거래는 60.32㎡입니다. 따라서 현재 최저가가 최근 거래의 97.2%라는 숫자만으로 대상 호실이 명확히 저렴하다고 단정하기는 어렵습니다. 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세도 -10.7%로 하락 방향입니다.
③ 예상배당표 (매각가 133,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,671,800원 |
| 1. 임차인 황대호 보증금 | 185,000,000원 | 131,028,200원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 185,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산 자체에서는 황대호 보증금 부족분 53,971,800원이 발생하지만, 제출된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 반영하면 이 임차인에 대한 매수인 인수는 실질 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 인수액이 커지는 구조
| 회차 | 매각가 | 계산상 임차보증금 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 133,700,000원 | 53,971,800원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 93,590,000원 | 93,494,620원 | 실질 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 65,512,999원 | 121,066,235원 | 실질 0원 |
이 사건은 대항력 임차인의 보증금이 큰 만큼 확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당액이 커지는 전형적인 인수형 구조입니다. 그러나 제출된 확약을 반영하면 황대호 임차권의 실질 인수는 0원이므로 현재 실질취득액은 133,700,000원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 마전동, 인천지하철 2호선 마전역 남동측 인근입니다. 주위는 다세대주택·다가구주택 및 각종 근린생활시설이 섞여 있습니다.
- 교통. 인근에 인천지하철 2호선 마전역과 다수의 노선버스 정류장이 있으며 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 3층 301호이며, 기본 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 사다리형 토지이며 공동주택(연립주택)으로 이용 중입니다. 북서측 및 북동측으로 폭 약 8m 도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(검단2지구)이며 성장관리권역·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 1,323,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 거래 표본. 에스뽀아빌1동은 16세대, 사용승인일은 2010-06-21입니다. 확인 거래 4건의 면적은 대상 84.27㎡와 일치하지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 권리 결론을 바꾸는 핵심은 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서입니다. 입찰 전 원문과 적용 대상이 황대호 임차권인지 반드시 대조해야 합니다.
- 임차권 선순위성 확인. 황대호 전입·점유 2020.05.25는 말소기준 2022.01.26보다 앞섭니다. 확약이 없다면 미배당 보증금이 매수인 부담으로 이어질 수 있는 구조입니다.
- 시세 표본 주의. 최근 137,500,000원 거래는 60.32㎡로 대상 84.27㎡와 면적이 다릅니다. 면적 차이를 무시한 단순 비교는 피해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 대비 이전 거래 추세가 -10.7%이므로 전체 평균 149,875,000원만으로 가격을 판단하지 않는 것이 중요합니다.
- 현장 이용상태 확인. 사건 용도는 근린주택이지만 감정평가상 연립주택으로 이용 중입니다. 실제 현황과 공부를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 확약서가, 가격은 비교표본이 핵심
이 물건은 겉으로 보면 보증금 185,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 있어 부담이 큰 사건처럼 보입니다. 실제 배당 계산에서도 현재 최저가 기준 53,971,800원의 미배당액이 발생합니다. 하지만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로 황대호 임차권에 대한 매수인 인수는 실질 0원으로 반영됩니다.
따라서 현재 회차의 실질취득 기준은 133,700,000원입니다. 이는 최근 12개월 거래 137,500,000원의 97.2%이지만, 그 거래는 60.32㎡이고 대상은 84.27㎡라 직접 비교 신뢰도가 낮습니다. 최근 추세 또한 -10.7%입니다. 이 사건의 핵심은 “최저가가 감정가의 70%까지 내려왔다”는 사실 자체가 아니라, 확약서 효력 확인과 면적이 맞는 시세 검증입니다.
