수원지방법원 2025타경56421. 경기도 수원시 권선구 호매실동 79-15 소재 물건으로, 감정평가상 현황은 근린생활시설(교회, 대한예수교장로회열린중앙교회)입니다. 철근콘크리트조 슬라브지붕 3층 건물로 지하층은 대피소, 1층과 2층은 예배실 중심, 3층은 교육관·사무실·주방 등으로 이용 중입니다. 소유자는 대한예수교장로회열린중앙교회이며, 2012.06.14. 소유권이전등기가 마쳐졌습니다.
권리분석의 기준점은 2015.09.21. 설정된 구룡포수산업협동조합의 채권최고액 951,600,000원 근저당권입니다. 그 뒤 2017.11.20. 채권최고액 39,000,000원, 2021.05.11. 채권최고액 171,600,000원의 근저당권이 추가됐고, 2025.06.16. 구룡포수산업협동조합의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다. 세 근저당권은 2026.06.24. 확정채권양도를 원인으로 수협엔피엘대부주식회사에 이전등기됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56421 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 호매실동 79-15 · 경기도 수원시 권선구 칠보로241번길 6 |
| 용도 / 현황 | 기타 + 토지 · 근린생활시설(교회, 대한예수교장로회열린중앙교회) |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬라브지붕 3층 · 사용승인일 1996.05.11. |
| 소유자 | 대한예수교장로회열린중앙교회 |
| 감정가 / 최저가 | 1,290,170,200원 / 1,290,170,200원 (신건) |
| 청구액 | 926,724,433원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 매각 비고 | 일괄매각 · 제시외 건물(감정평가서상 ㉠~㉢) 매각에 포함 |
① 권리 흐름 — 2015.09.21. 근저당권이 말소기준
과거 2002년 수원지구축산업협동조합 근저당권, 2008년 농업협동조합중앙회 근저당권, 2009년 경기남부수산업협동조합 근저당권, 2012년 경기남부수산업협동조합 및 수산업협동조합중앙회 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2015.09.21. 구룡포수산업협동조합 근저당권이며, 이후 설정된 담보권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 점유자 — 대항력은 없고 보증금은 미상
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 네비임경영전략진흥원 주식회사 | 3층 23.1406㎡ | 2019.06.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사에서 확인된 점유자는 네비임경영전략진흥원 주식회사이며, 3층 23.1406㎡를 점유하고 있습니다. 전입일은 2019.06.12.로 말소기준권리인 2015.09.21.보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았으므로 우선변제 관계는 별도 확인이 필요합니다. 다만 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 가격 — 신건 1,290,170,200원, 시세 비교는 보류
현재 최저매각가는 감정가와 같은 1,290,170,200원으로 신건입니다. 유찰 시 제공된 시나리오는 1회 유찰 80%인 1,032,136,160원, 2회 유찰 64%인 825,708,928원입니다.
다만 동일하거나 유사한 교회·근린생활시설의 실거래 비교 자료가 제시되지 않았으므로, 현재 최저가를 두고 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 수 없습니다. 특히 아파트처럼 동일 평형의 반복 거래가 있는 유형이 아니라 교회로 이용되는 근린생활시설과 토지가 결합된 물건이므로 감정가와 유찰률만으로 가격 메리트를 판단하는 것은 피해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,290,170,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 15,301,702원 |
| 1. 을구 11번 근저당권 · 구룡포수산업협동조합 | 951,600,000원 | 951,600,000원 |
| 2. 을구 12번 근저당권 · 구룡포수산업협동조합 | 39,000,000원 | 39,000,000원 |
| 3. 을구 13번 근저당권 · 구룡포수산업협동조합 | 171,600,000원 | 171,600,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 112,668,498원 |
현재 회차 가정에서는 담보채권 합계 1,162,200,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여 112,668,498원이 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
배당 구조는 유찰에 따라 크게 달라집니다. 현재 회차에서는 담보채권 전액 배당이 가능하지만, 1회 유찰 시 총 미배당이 142,785,202원, 2회 유찰 시 347,148,161원으로 늘어납니다. 다만 이 미배당액은 매수인 인수액이 아니라 채권자의 배당 부족분이며, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 호매실중학교 북동측 인근이며 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 각종 근린생활시설, 농경지 및 교육시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통인 편입니다.
- 이용상태. 현황 근린생활시설인 교회로 이용 중이며 지하층은 대피소, 1층은 예배실 및 화장실, 2층은 예배실 및 방송실, 3층은 교육관·사무실·주방 등으로 이용 중입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트조 슬라브지붕 3층 건물이며 외벽은 적벽돌 치장쌓기, 내부는 방음시설·목재·벽지·타일 및 인테리어 마감, 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지이용. 도시지역·준주거지역·소로2류 접합이며 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 제시외 건물. 감정평가서상 제시외 건물 ㉠~㉢은 일괄매각에 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유부분 재확인. 네비임경영전략진흥원 주식회사의 3층 23.1406㎡ 점유 현황과 실제 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 보증금·배당요구 확인. 점유자의 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서에서 최종 확인해야 합니다.
- 토지 경계 확인. 감정평가에서는 지적도면과 육안으로 위치·경계를 대략 확인했으므로, 인접 토지와의 정확한 경계와 면적은 필요시 별도 측량이 요구됩니다.
- 도로 이용 토지 확인. 일부 토지는 공부상 및 현황 도로 등으로 이용되고 있어 제한 정도와 실제 효용을 재확인해야 합니다.
- 제시외 시설 확인. 출입구·담장·설치물 등 부속물과 매각에 포함되는 제시외 건물의 현황을 감정평가서 및 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가와 유찰률만으로 저평가 여부를 판단하지 말고, 토지·건물 및 현재 교회 이용상태를 기준으로 별도 가치검토가 필요합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만 가격은 별도 검증
이 사건은 2015.09.21. 근저당권을 기준으로 이후 담보권이 매각으로 소멸하고, 확인된 3층 점유자의 전입도 2019.06.12.로 늦어 대항력이 없습니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 권리 측면은 비교적 명확합니다.
반면 가격 판단은 다릅니다. 현황이 교회로 사용되는 근린생활시설이고 토지가 함께 매각되며, 비교할 실거래 시세가 없습니다. 따라서 신건 최저가 1,290,170,200원 자체를 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 1회 유찰 시 1,032,136,160원, 2회 유찰 시 825,708,928원으로 내려가더라도 가격 경쟁력은 별도의 토지·건물 가치검토와 환금성 검토를 거쳐 판단해야 합니다. 권리는 확인 가능, 가격은 검증 필요. 이 물건의 핵심은 그 구분입니다.
