인천지방법원 2026타경502036. 부평동 센트레빌 5층 502호 다세대주택입니다. 이 사건의 권리분석 포인트는 단순한 “임차권등기가 있다”가 아니라, 그 임차권의 대항력과 확약서가 어떻게 결합되는지입니다. 최창남은 2021.03.18 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.02.18입니다. 이 사건의 말소기준은 2021.11.19 부천세무서장 압류이므로 전입이 더 빠릅니다. 따라서 최창남은 원칙적으로 대항력이 있고, 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못하면 미회수분이 매수인에게 승계될 수 있는 구조입니다.
현재 최저매각가 261,000,000원을 전제로 한 배당계산에서는 집행비용 4,454,000원을 차감한 뒤 최창남에게 256,546,000원이 배당되고, 보증금 265,000,000원 중 8,454,000원이 부족합니다. 그러나 매각물건명세서에는 해당 임차권에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 적시돼 있습니다. 따라서 이 확약의 적용 대상인 최창남에 대해서는 매수인 인수를 실질 0원으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502036 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 112-9 센트레빌 5층 502호 · 도로명 인천광역시 부평구 장제로160번길 44 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 제5층 제502호 |
| 사용승인 | 2017.12.20 |
| 소유자 | 김은철 · 2021.03.19 매매 · 2021.04.08 소유권이전 · 거래가액 265,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 261,000,000원 / 261,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 265,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.11.19 압류
등기부상 과거 농협은행 근저당권 204,000,000원이 있었지만 2021.03.18 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 말소기준으로 제시된 권리는 2021.11.19 국 압류입니다. 그 뒤의 부평세무서장 압류, 국민건강보험공단 압류, 부평구 압류와 2026.03.13 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
최창남의 주택임차권등기는 2023.05.02 접수되어 말소기준보다 늦고, 등기 자체는 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있습니다. 하지만 임차권등기 접수일만 보면 안 됩니다. 최창남의 전입·점유개시일은 2021.03.18로 말소기준보다 빠르기 때문에 원래의 대항력은 별도로 검토해야 합니다. 이번 사건에서는 바로 그 인수 위험을 말소동의 확약서가 해소하는 구조입니다.
임차·점유 현황
| 성명 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최창남 | 2021.03.18 / 2021.02.18 | 265,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 적용 · 실질 0원 |
| 김남길 | 2026.03.04 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 보증금 승계 없음 |
② 가격 판단 — 신건 261,000,000원, 시세 단정은 보류
감정가와 최저매각가는 모두 261,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자 김은철의 등기상 취득 거래가액은 2021.03.19 기준 265,000,000원이지만, 이 값은 현재의 최근 거래를 대신할 수 있는 가격지표가 아닙니다. 따라서 이 사건은 신건 가격이 싸다거나 시세보다 비싸다고 단정할 근거가 부족하며, 권리 안정성만을 이유로 가격 가점을 주는 접근은 피해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 261,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,454,000원 |
| 1. 임차인 최창남 보증금 | 265,000,000원 | 256,546,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 265,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 자체만 보면 최창남 보증금 중 8,454,000원이 미배당돼 매수인 인수액으로 계산됩니다. 다만 최창남 임차권에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위로 차감될 수 있어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 확약 미적용 인수 계산 | 확약 적용 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 261,000,000원 | 8,454,000원 | 실질 0원 |
| 1회 유찰 시 | 208,800,000원 | 59,923,200원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 시 | 167,040,000원 | 101,098,560원 | 실질 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부흥오거리 북동측 인근으로, 주변은 공동주택과 근린생활시설이 주를 이루는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 노변에 버스정류장이 있어 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 제5층 제502호이며, 사용승인일은 2017.12.20입니다. 외벽은 타일붙임, 내벽은 벽지, 창호는 하이새시 2중창입니다.
- 설비. 도시가스보일러 난방, 상하수도·위생설비와 승강기가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역이며, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 최창남 관련 실질 인수 0원의 핵심 근거입니다. 확약의 대상·조건과 실제 말소 절차를 반드시 대조해야 합니다.
- 김남길 보증금 확인. 2026.03.04 전입으로 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않았으므로 매각물건명세서의 최종 내용을 확인해야 합니다.
- 세금 우선배당 확인. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 배당표보다 선순위 차감이 커질 수 있습니다.
- 가격 별도 검증. 신건 최저가 261,000,000원 자체만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 최근 동일 지역·유사 다세대 거래를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 현황조사와 매각물건명세서상 김남길이 확인돼 있으므로 실제 점유관계와 인도 절차를 사전에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서와 실제 조세채권 내용을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력은 있지만, 확약이 승부처”
이 사건은 임차권등기만 보고 위험물건으로 단정해서도 안 되고, 등기가 소멸한다고 해서 무조건 안전하다고 봐서도 안 됩니다. 최창남은 2021.03.18 전입으로 2021.11.19 말소기준보다 앞서기 때문에 원래는 대항력이 있고, 현재 배당표 기준 미배당 8,454,000원이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조입니다. 그러나 해당 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 최창남 관련 인수는 실질 0원으로 봅니다.
별도 점유자 김남길은 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없으므로 보증금 승계 위험은 없습니다. 다만 세금 압류의 실제 우선배당액과 확약서의 적용·말소 이행은 원본 확인이 필요합니다. 가격 측면에서는 감정가와 최저가가 같은 신건이고 최근 시세 비교 근거가 없어 싸다거나 비싸다고 단정하기 어렵습니다. 정리하면 권리는 확약 전제의 조건부 안전, 가격은 별도 검증이 핵심인 다세대 물건입니다.
