수원지방법원 2025타경56441. 용인시 기흥구 상하동 와이엔캐슬 103동 1층 101호로, 감정평가서상 도시형 생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 등기상 말소기준권리는 2016.11.09. 설정된 우리은행 근저당 130,900,000원입니다. 이후 설정된 이요섭 근저당 22,500,000원, 조남숙 근저당 165,000,000원과 현재 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인에게 넘어가는 금액도 0원입니다.
가격 쪽에서는 눈에 띄는 할인폭이 있습니다. 감정가 188,000,000원에서 한 번 유찰돼 현재 최저가는 131,600,000원, 감정가의 70%입니다. 확인된 같은 동·같은 면적 56.35㎡ 거래는 2024년 3월과 5월 각각 192,000,000원으로, 현재 최저가는 그 금액의 68.5%입니다. 다만 확인된 거래가 2건이고 가장 최근 거래도 2024.05이므로, 이 수치만으로 2026년 현재 시세를 단정하기보다는 할인폭의 참고 기준으로 보는 것이 적절합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56441 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 상하동 272-23 와이엔캐슬 103동 1층101호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형 생활주택 · 전용 56.35㎡ · 지상4층 중 1층 |
| 소유자 | 반애린 |
| 감정가 / 최저가 | 188,000,000원 / 131,600,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이요섭 / 22,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 사용승인일 | 2016.09.28 |
| 규모 | 와이엔캐슬 103동 · 8세대 |
① 권리 흐름 — 후순위는 매각으로 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있어, 실제 점유자가 누구인지와 전입관계는 입찰 전 원본 자료로 재확인할 필요가 있습니다. 현재 확인되는 등기상 권리만 놓고 보면 말소기준인 우리은행 근저당 이후 이요섭·조남숙의 근저당과 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
| 구분 | 권리자 | 금액 | 매각 후 |
|---|---|---|---|
| 말소기준 근저당 | 주식회사우리은행 | 130,900,000원 | 소멸 |
| 후순위 근저당 | 이요섭 | 22,500,000원 | 소멸 |
| 후순위 근저당 | 조남숙 | 165,000,000원 | 소멸 |
② 시세 비교 — 할인폭은 크지만 거래 표본은 적다
와이엔캐슬 103동의 대상 면적은 56.35㎡이고, 확인된 동일면적 거래는 2건입니다. 두 거래 모두 2층에서 192,000,000원에 이뤄졌습니다. 현재 경매물건은 1층이며, 최저매각가는 131,600,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 56.35㎡ | 2 | 192,000,000원 |
| 2024.03 | 56.35㎡ | 2 | 192,000,000원 |
| 평균 | 56.35㎡ | 2건 | 192,000,000원 |
최근 12개월 기준으로 정리된 평균도 192,000,000원이며, 최신 거래 역시 2024.05의 192,000,000원입니다. 현재 최저가 131,600,000원은 이 기준의 68.5%입니다. 감정가 188,000,000원도 확인된 실거래 192,000,000원보다 낮습니다. 다만 8세대 소규모 건물에서 확인되는 거래가 2건에 그쳐, 가격 메리트 판단에는 현재 호가·동일 지역 유사 다세대 거래·1층 할인 확인이 함께 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 131,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,642,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 130,900,000원 | 128,957,600원 |
| 2. 근저당 · 이요섭 | 22,500,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 조남숙 | 165,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 131,600,000원 가정 시 집행비용 2,642,400원을 제외한 금액이 선순위 우리은행 근저당에 배당돼 1,942,400원의 미배당이 발생합니다. 이요섭·조남숙 근저당은 배당을 받지 못하지만 모두 매각으로 소멸하며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않은 추정입니다.
④ 회차별 가격·미배당 변화
| 시나리오 | 매각가 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 131,600,000원 | 189,442,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 92,120,000원 | 228,338,160원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 64,483,999원 | 255,476,713원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자의 미배당은 커지지만, 현재 확인된 등기 구조에서는 그 미배당이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 2회 유찰 시 매각가는 92,120,000원, 3회 유찰 시 64,483,999원으로 내려가도 시뮬레이션상 매수인 인수액은 계속 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가서상 도시형 생활주택으로 이용 중인 다세대이며, 사용승인일은 2016.09.28입니다.
- 입지. 상하초등학교 북동측 근거리에 있고, 주변은 소규모 공동주택과 농경지 등이 소재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 각종 노선버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 본건 동측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 자연녹지지역·자연취락지구·성장관리권역 등에 속하고, 중로3류(폭 12m~15m)에 접합니다. 토지면적은 523.0㎡, 공시지가는 928,000원/㎡입니다.
- 건물상태. 철근콘크리트구조 지상4층 건물로 외벽은 치장벽돌 마감 등, 내부는 벽지도배 및 일부 타일 마감이며 기본 위생·급배수·난방설비가 있습니다.
- 위반·공부 차이. 위반건축물 표시가 없고 감정평가서상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 8세대 소규모 건물이고 확인된 동일면적 거래가 2건뿐이라, 대단지 공동주택보다 거래 표본이 적습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 현황조사·전입세대·점유자 확인이 우선입니다.
- 현재 시세 재확인. 비교 가능한 실거래는 2024.03과 2024.05의 2건입니다. 2026년 매각기일 기준 현재 가격과 차이가 있을 수 있으므로 인근 유사 다세대까지 함께 확인해야 합니다.
- 1층 가격 보정. 확인된 실거래 2건은 모두 2층이고 경매물건은 1층입니다. 동일면적이라는 이유만으로 192,000,000원을 그대로 적정가로 적용하지 마세요.
- 소규모 환금성. 총 8세대이고 거래 표본이 적습니다. 낙찰가뿐 아니라 재매각 시 소요기간과 매수층 폭을 함께 고려해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 후순위 채권자의 미배당이 크더라도 현재 확인된 등기상 후순위 근저당은 매각으로 소멸하며, 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·전입관계·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘점유와 환금성’을 확인할 물건
등기 구조는 비교적 명료합니다. 2016년 우리은행 근저당이 말소기준이고 그 뒤의 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다. 가격도 현재 최저가 131,600,000원이 확인된 최근 실거래 192,000,000원의 68.5%로 내려와 있습니다.
다만 이 할인폭만 보고 결론을 내리기는 어렵습니다. 확인된 거래는 2024년 2건뿐이고, 물건은 총 8세대의 소규모 도시형 생활주택이며 경매물건은 실거래 사례보다 한 층 낮은 1층입니다. 여기에 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 권리 인수보다는 실제 점유관계와 현재 시세, 재매각 환금성을 확인하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
