수원지방법원 2025타경56527. 봉담자이라피네 104동 14층 1401호로, 감정평가상 아파트로 이용 중입니다. 현재 소유자는 유희영이며 2024.01.25 소유권이전 당시 거래가액은 434,930,000원입니다. 같은 날 우리은행이 채권최고액 440,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 경매에서의 말소기준권리입니다. 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인이 금액으로 떠안는 권리는 0원입니다.
다만 이 사건은 등기 순위만 보고 곧바로 “문제없다”고 끝낼 수는 없습니다. 매각물건명세서 비고에 대지권이 미등기이고 대지권 유무를 알 수 없음이 기재돼 있습니다. 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함돼 있고, 신청채권자가 부동산소유자가 사실상 대지권을 취득했다는 취지의 서면을 제출한 상태입니다. 따라서 핵심은 배당상 인수금보다 대지권의 실체와 향후 등기 관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56527 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 봉담읍 동화리 화성봉담동화지구도시개발구역에이-3블럭 봉담자이라피네 104동 14층1401호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 철근콘크리트구조 평지붕 지상 23층 건물 내 14층 1401호 |
| 소유자 | 유희영 · 2024.01.25 소유권이전 · 거래가액 434,930,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 586,000,000원 / 586,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 | 유에스아이제삼차유동화전문유한회사 (양도인: 주식회사 우리은행) |
| 청구금액 | 423,959,038원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 우리은행 근저당
2023.12.06 하나자산신탁 명의로 소유권보존 신탁등기가 있었고, 2024.01.25 유희영 앞으로 소유권이 이전되면서 신탁등기와 금지사항등기는 말소됐습니다. 같은 날 설정된 우리은행 근저당권이 말소기준이며, 2025.01.20 서울보증보험의 12,553,314원 가압류도 2026.01.08 말소됐습니다. 2025.06.19 경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
② 가격·회차 시나리오 — 신건 가격 메리트는 단정 금지
현재 최저매각가격은 감정가와 같은 586,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 동일 단지·동일 평형의 최신 거래가격을 직접 비교할 수 있는 실거래 표본이 확인되지 않으므로, 감정가 또는 최저가만으로 “시세보다 싸다”는 판단은 하지 않는 것이 맞습니다. 가격 판단은 입찰 전에 별도의 실제 거래사례를 대조해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 586,000,000원 | 440,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 468,800,000원 | 440,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 375,040,000원 | 368,989,440원 | 71,010,560원 | 0원 |
2회 유찰 시나리오에서는 배당가능액이 줄어 근저당권 채권최고액 기준으로 71,010,560원의 미배당이 생기지만, 제공된 시뮬레이션상 이 부족분이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 즉 채권자의 미배당과 매수인의 인수는 별개입니다.
③ 예상배당표 (매각가 586,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,260,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 440,000,000원 | 440,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 137,740,000원 |
현재 회차 매각가 가정에서는 집행비용과 우리은행 근저당 채권최고액을 반영한 뒤 소유자에게 137,740,000원이 잔여하는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않을 수 있으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 임차·점유 확인
별도로 확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가 요항에는 이해관계인 등이 부재해 임대관계 미상이라고 기재돼 있습니다. 따라서 배당 시뮬레이션에서는 임차인 인수액이 반영되지 않았지만, 실제 입찰 전 현황조사와 매각물건명세서를 다시 대조해 현재 점유관계를 확인하는 것이 필요합니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평지붕 지상 23층 건물 내 14층 1401호입니다.
- 주위환경. 와우고등학교 북동측 인근에 위치하며, 화성봉담동화지구도시개발구역 내 아파트단지·근린생활시설·학교시설 등이 있는 지역입니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 단지 4면으로 약 12미터∼16미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지이용. 감정평가 요항표에는 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(동화지구)으로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대지권 원문 확인. 대지권 미등기·유무 불명이라는 명세서 기재와 소유자의 사실상 대지권 취득 취지 보정서를 함께 대조하세요.
- 등기 가능성 확인. 대지권 가격이 최저매각가격에 포함된 사실과 별개로, 낙찰 후 대지권 관련 등기 절차에 장애가 없는지 확인해야 합니다.
- 점유관계 재확인. 별도 임차인 신고 내역과 달리 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자를 현장에서 확인하세요.
- 가격 비교. 현재 회차는 586,000,000원 신건입니다. 동일 조건 실거래를 직접 대조하기 전에는 최저가가 시세보다 싸다고 전제하지 마세요.
- 유찰 시나리오 구분. 2회 유찰 시 채권 미배당 71,010,560원이 발생하지만 제공된 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 대지권 관련 보정서를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원보다 대지권 확인이 먼저”
이 사건의 등기 순위는 비교적 단순합니다. 2024.01.25 우리은행 근저당이 말소기준이고, 현재 회차 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 매각물건명세서가 대지권 미등기·대지권 유무 불명을 명시하고 있다는 점은 별도의 핵심 확인사항입니다. 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함돼 있고 사실상 대지권 취득 취지의 서면도 제출돼 있으므로 무조건적인 부정 요소로 단정할 수는 없지만, 그 서류가 실제로 낙찰 후 대지권 취득·등기에 충분한지는 직접 검토해야 합니다.
가격 역시 현재는 감정가와 최저가가 같은 586,000,000원 신건이므로, 실거래 비교 없이 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다. 따라서 이 물건은 등기상 금액 인수는 낮지만, 대지권 확인과 가격 검증을 통과해야 입찰 판단이 가능한 유형으로 보는 것이 적절합니다.
