* 예상배당액을 기준으로 한 조건부 계산입니다. 말소동의 확약서가 대항력 및 보증금 인수의무까지 해소하는지는 별도 확인이 필요합니다. 실제 배당액은 집행비용·배당순위 등에 따라 달라질 수 있습니다.
인천지방법원 2026타경502046. 인천 마전동 미앤느 102동 202호, 전용 67.59㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 감정가 207,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가가 144,900,000원으로 낮아졌습니다. 그러나 이 사건은 낙찰가만으로 취득비용을 판단하면 안 됩니다.
임차인 강성현은 보증금 215,000,000원에 대해 말소기준권리보다 앞선 주민등록 및 점유 이력을 갖고 있고, 확정일자와 배당요구 내역도 확인됩니다. 임차권등기 역시 경매개시결정보다 먼저 이루어졌습니다. 따라서 특별한 권리 소멸 사유가 인정되지 않는다면 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 승계될 위험이 있습니다.
여기에 중요한 변수가 있습니다. 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 기재되어 있습니다. 다만 그 기재만으로 임차인 강성현의 대항력 포기나 매수인에 대한 보증금 반환청구권 포기까지 확인된 것은 아닙니다. 이 사건의 핵심은 확약서 원문이 매수인의 보증금 인수의무까지 해소하는지입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502046 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 마전동 1149-17 미앤느 102동 2-5층202호 도로명주소: 가현로42번길 46 |
| 용도 / 면적 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 67.59㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 5층 건물 내 202호 · 사용승인 2020.08.23 |
| 소유자 | 황민우 · 2022.07.15 소유권이전 · 거래가액 215,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 207,000,000원 / 144,900,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 215,000,000원 |
| 말소기준권리 | 갑구 3번 강제경매개시결정 · 2026.03.13 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 임차인 | 강성현 · 보증금 215,000,000원 · 임차권등기 |
| 공부상 표시 | 등기사항전부증명서: 제2-5층 제202호 집합건축물대장 전유부: 제2층 제202호 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
등기부에는 과거 도림신용협동조합과 당산신용협동조합의 근저당권이 확인되지만, 모두 2022.07.15 이미 말소되었습니다. 이들 근저당권을 현재 유효한 인수권리로 계산해서는 안 됩니다.
현재 분석에서 중요한 권리는 을구 4번 강성현의 주택임차권입니다. 임차권등기일은 2024.08.08이며, 말소기준인 2026.03.13 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 인수권리로 명시되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 215,000,000원의 향방
실제 임차인으로 확인되는 사람은 강성현 1명입니다. 주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자이며, 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강성현 주거 · 임차권등기 |
215,000,000원 | 전입 2022.07.14 확정 2022.06.10 |
대항력 있음 | 우선변제 가능 | 인수 위험* |
| 임대차계약일 | 2022.06.10 |
|---|---|
| 주민등록일 | 2022.07.14 |
| 점유개시일 | 2022.07.15 |
| 확정일자 | 2022.06.10 |
| 임차권등기 | 2024.08.08 · 을구 4번 |
| 배당요구 | 2024.08.08 · 배당요구 있음 |
| 보증금 | 215,000,000원 |
| 예상배당 | 142,071,400원 |
| 예상 미배당 | 72,928,600원 |
| 확약서 | 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서 제출 |
그러나 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 내용과 임차인의 대항력을 포기하거나 미배당 보증금에 대한 매수인의 반환의무를 면제한다는 내용은 구별해야 합니다.
확약서 원문과 권리승계 관계를 확인하여 매수인의 인수의무까지 해소되는 것으로 인정된다면, 해당 임차보증금의 실질 인수액은 0원으로 처리할 수 있습니다.
반대로 말소동의만 확인되고 대항력 또는 보증금 반환청구권의 소멸이 확인되지 않는다면, 예상 미배당액 72,928,600원을 인수 위험으로 유지해야 합니다.
현재 확약서의 효력이 인수의무 전체에 미치는지는 확정하지 않습니다.임차보증금이 낙찰가보다 큰 구조이므로, 낙찰가가 내려가면 배당액도 감소하고 매수인이 부담할 미배당액은 증가할 수 있습니다.
따라서 확약서에 의한 인수의무 해소가 확인되지 않는 한, 낙찰가가 아니라 보증금 수준의 실질취득액을 기준으로 시세를 비교해야 합니다.
③ 시세 비교 — 겉으로 보이는 할인율의 함정
미앤느의 동일 면적 67.59㎡ 실거래는 확인된 거래가 2건입니다. 최신 거래는 2024년 6월의 200,000,000원이며, 앞선 2022년 7월 거래는 215,000,000원입니다. 비교 지표상 최근 거래 추세는 -7.0%의 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.06 | 67.59㎡ | 2층 | 200,000,000원 |
| 2022.07 | 67.59㎡ | 2층 | 215,000,000원 |
| 전체 평균 | 67.59㎡ | 2건 | 207,500,000원 |
| 최근 시세 지표 | 67.59㎡ | 1건 | 200,000,000원 |
최저매각가 144,900,000원은 최근 시세 지표의 72.5%입니다. 하지만 이는 임차보증금 인수를 제외한 명목상 비율입니다. 현재 회차 예상배당대로 인수한다면 실질취득액은 217,828,600원으로, 최신 실거래가 200,000,000원뿐 아니라 전체 거래 평균 207,500,000원도 웃돕니다.
확약서 효력이 확인되어 실제 보증금 인수가 0원이 된다면 이 가격 비교는 달라집니다. 다만 현재로서는 그러한 조건을 확정해 명목 최저가만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다.
또한 2022.07 거래가 215,000,000원에서 2024.06 거래가 200,000,000원으로 내려간 하락 추세(-7.0%)가 확인됩니다.
따라서 전체 평균 207,500,000원만을 기준으로 가격을 평가하거나, 명목 최저가 144,900,000원만을 근거로 저가 매수라고 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 144,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,828,600원 |
| 1. 임차인 강성현 · 보증금 | 215,000,000원 | 142,071,400원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 신청채권 | 215,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 임차보증금 미배당 | 215,000,000원 | 72,928,600원 |
집행비용 및 배당액은 추정치입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 별도 반영되지 않았습니다. 임차보증금 미배당액은 매각대금의 배분 항목이 아니므로 도넛 차트에는 포함하지 않았습니다. 주택도시보증공사 신청채권과 임차인의 보증금은 실제 임차인 수나 보증금을 산정할 때 중복 합산하지 않습니다.
이는 신청채권의 배당 부족을 나타내는 수치이며, 매수인이 그 신청채권 215,000,000원을 별도로 인수한다는 의미는 아닙니다.
매수인 인수 위험은 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금과 확약서 효력을 중심으로 판단해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가보다 총취득액
임차보증금 인수 위험이 유지되는 경우, 최저매각가가 내려가더라도 미배당 보증금이 증가할 수 있습니다. 제공된 회차별 예상치를 비교하면 다음과 같습니다.
| 회차 | 최저가 | 예상 인수 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 감정가 70% |
144,900,000원 | 72,928,600원 | 217,828,600원 |
| 2회 유찰 시 감정가 49% |
101,430,000원 | 115,790,020원 | 217,220,020원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% 표기 |
71,001,000원 | 145,677,018원 | 216,678,018원 |
실질취득 추정액은 각 회차 최저가와 예상 인수액의 합계입니다. 회차별 집행비용 추정에 따라 금액은 소폭 달라집니다. 실제 낙찰가·배당액·확약서 효력에 따라 결과가 변동될 수 있습니다.
하지만 예상 인수액은 각각 72,928,600원, 115,790,020원, 145,677,018원으로 늘어납니다.
그 결과 실질취득액은 모두 보증금 215,000,000원 안팎 이상에 머무는 추정 구조입니다. 따라서 인수 위험이 해소되지 않은 상태에서는 여러 차례 유찰되었다는 이유만으로 가격 메리트가 생긴다고 판단해서는 안 됩니다.
그 경우 현재 회차의 가격 비교 기준은 실질취득 추정 217,828,600원이 아니라 낙찰가 144,900,000원이 됩니다. 다만 취득세·명도비용 등 별도 비용은 이 계산에 포함되지 않습니다.
이러한 판단은 확약서 원문과 법적 효력이 확인된 경우에만 적용됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 마전고등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 부근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 5층 건물로, 사용승인일은 2020.08.23입니다. 위생·급배수·난방·승강기설비가 있습니다.
- 도로. 북서측 약 8m 도로와 북동측 약 3m 보행자 도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역 및 지구단위계획구역에 속하며, 토지 면적은 988.8㎡, 공시지가는 1,117,000원/㎡입니다.
- 규제. 성장관리권역 및 토지구획정리사업지구 등에 해당합니다. 토지거래허가구역 지정 내역은 외국인 등의 주택용도 취득에 관한 것으로, 기재된 적용 기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 환금성. 미앤느는 24세대 규모이며, 동일 면적 실거래는 2건이 확인됩니다. 거래 표본이 제한적이고 최신 확인 거래가 2024.06이므로 현재 매도 가능 가격을 판단할 때 추가 확인이 필요합니다.
- 현장 상태. 이해관계인의 부재 및 폐문으로 자세한 임대관계가 확인되지 않았습니다. 실제 점유 및 건물 상태를 별도로 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 임차권등기 말소에만 적용되는지, 대항력과 미배당 보증금에 대한 매수인의 인수의무까지 해소하는지 확인해야 합니다.
- 임차인 권리관계 확인. 강성현의 임차권, 주택도시보증공사의 채권승계 관계, 실제 배당 및 잔여 반환청구권의 귀속을 관련 서류와 함께 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준 입찰가 검토. 인수 위험이 유지된다면 최저가 144,900,000원이 아니라 예상 인수액을 더한 217,828,600원을 시세와 비교해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 후속 회차에서 최저가가 하락해도 미배당 보증금이 증가하는 구조입니다. 확약서 효력이 확인되지 않은 상태에서는 유찰 횟수만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
- 시세 재확인. 최신 확인 실거래는 2024.06의 200,000,000원이며, 비교 지표상 하락 추세는 -7.0%입니다. 입찰 전 추가 실거래와 현재 매물 가격을 확인해야 합니다.
- 공부 표시 대조. 등기사항전부증명서상 제2-5층 제202호와 집합건축물대장상 제2층 제202호의 표시 차이를 원본 서류와 현황으로 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 폐문으로 자세한 임대관계가 확인되지 않았으므로 현재 점유자, 실제 인도 가능 여부와 명도 관련 비용을 별도 확인해야 합니다.
- 관리비 및 배당 확인. 미납 관리비, 당해세, 최우선변제, 실제 집행비용 및 배당순위를 확인하여 예상 인수액의 변동 가능성을 점검해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 아니라 인수 후 총액을 보라”
이 사건은 감정가 207,000,000원에서 최저가 144,900,000원으로 내려온 1회 유찰 물건입니다. 겉으로는 최신 확인 실거래가 200,000,000원보다 낮은 가격에 취득할 수 있어 보입니다.
그러나 대항력 있는 임차인 강성현의 보증금은 215,000,000원이며, 현재 회차 예상배당 기준 미배당액은 72,928,600원입니다. 이를 인수하면 실질취득 추정액은 217,828,600원으로, 최신 확인 실거래가를 웃돕니다.
가격 지표도 낙관적으로만 볼 수 없습니다. 확인된 거래는 2건에 불과하고, 최신 거래는 2024.06이며, 비교 지표상 하락 추세(-7.0%)입니다. 명목 최저가의 할인율이나 과거 전체 거래 평균만으로 가격 메리트를 판단하는 것은 적절하지 않습니다.
다만 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 있다는 점은 중요한 변수입니다. 원문과 권리승계 관계를 검토하여 매수인의 보증금 인수의무까지 해소되는 것이 확인된다면 해당 임차보증금의 실질 인수액은 0원으로 달라질 수 있습니다.
결론은 확약서 효력 확인이 선행되어야 한다는 것입니다. 인수의무가 남으면 낙찰가가 낮아져도 총취득액은 보증금 수준에 머무릅니다. 반대로 인수의무가 해소된다면 낙찰가를 기준으로 가격을 다시 평가할 수 있습니다. 확약서의 법적 효력과 실제 배당 결과가 확인되기 전까지는 두 시나리오를 구분하여 판단해야 합니다.
