수원지방법원 2025타경56576. 수원시 팔달구 화서동 76-11 토지와 건물에 관한 강제경매로, 감정평가상 이용상태는 단독주택입니다. 건물은 1973년 9월 18일 사용승인 후 1층 일부가 1979년 8월 30일, 2층이 1985년 7월 25일 증축됐고, 1층과 2층은 각각 방3·주방·거실·화장실·현관·베란다 등으로 이용 중입니다. 다만 이번 매각은 전체 소유권이 아니라 연제호의 3번·4번 지분 합계 20분의 6을 대상으로 합니다.
등기상 현재 공유지분은 연제구 20분의 6, 연제만 20분의 8, 연제호 20분의 6으로 정리됩니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각·지분매각, 제시외 건물 감정평가서상 ㄱ~ㄹ의 매각 포함, 그리고 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음이 명시돼 있습니다. 따라서 단순히 최저가만 놓고 일반 주택 전체 매수와 같은 방식으로 판단하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56576 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 화서동 76-11 · 경기도 수원시 팔달구 화양로38번길 136-3 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 |
| 토지 | 대 148.1㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 1,637,000원/㎡ |
| 공유자 | 연제구 20분의 6 · 연제만 20분의 8 · 연제호 20분의 6 |
| 매각 대상 | 연제호 지분 20분의 6 · 일괄매각 · 제시외 건물 ㄱ~ㄹ 포함 |
| 감정가 / 최저가 | 149,017,060원 / 104,311,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 대구신용보증재단 / 10,180,402원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소권리보다 앞선 전입 2명이 핵심
말소기준권리는 2025.01.20 접수된 롯데캐피탈 가압류 30,577,575원입니다. 이후 하나카드 가압류 28,915,433원, 대구신용보증재단 가압류 10,000,000원 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 연제구는 2012.08.17, 윤주영은 2017.03.15 전입으로 말소기준권리보다 앞섭니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 연제구 | 2012.08.17 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤주영 | 2017.03.15 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
② 가격 판단 — 70% 할인만으로는 메리트를 확정할 수 없다
감정가 149,017,060원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 104,311,000원, 감정가의 70%입니다. 다만 비교 가능한 실거래 자료가 없어 현재 가격이 일반 매매시세보다 낮은지, 높은지는 판단할 근거가 없습니다. 특히 이번 사건은 20분의 6 지분만 매각되고, 전입자 2명의 인수액도 확정되지 않았으므로 감정가 대비 할인율만 보고 ‘싸다’고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 104,311,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,260,354원 |
| 2. 가압류 · 롯데캐피탈 주식회사 | 30,577,575원 | 30,577,575원 |
| 3. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 28,915,433원 | 28,915,433원 |
| 4. 가압류 · 대구신용보증재단 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 5. 강제경매 관련 대구신용보증재단 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 32,557,638원 |
현재 배당 계산에서는 채권자 총 69,493,008원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 32,557,638원으로 계산됩니다. 다만 이 계산은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으며, 전입자들의 실제 보증금·배당관계가 확인되지 않은 상태이므로 배당 계산상 인수 0원과 권리분석상 인수 미상을 구분해야 합니다.
④ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 104,311,000원 | 69,493,008원 | 0원 | 32,557,638원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 73,017,700원 | 69,493,008원 | 0원 | 1,810,373원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 51,112,390원 | 49,792,367원 | 19,700,641원 | 0원 |
배당표만 보면 현재 회차와 2회 유찰 시에는 기재된 채권액이 전액 배당되는 것으로 계산됩니다. 그러나 이 수치는 선순위 전입자의 보증금·우선변제·최우선변제 관계가 확정되지 않은 상태에서 나온 계산이므로, 이를 근거로 매수인의 인수위험까지 없다고 해석해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화서초등학교 동측 인근이며, 주변은 아파트·단독주택·주상용 건물이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 원거리에 지하철 1호선 수원역이 소재합니다.
- 건물. 1973년 9월 18일 사용승인, 1979년 8월 30일 1층 일부 증축, 1985년 7월 25일 2층 증축. 기본적인 위생·급배수·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 148.1㎡, 지목 대, 평지·사다리형·세로한면(가). 제2종일반주거지역이며 소로3류에 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역·도시교통정비지역·가축사육제한구역·비행안전제6구역(전술)·도시지역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지분 범위 확인. 매각대상은 연제호 지분 20분의 6입니다. 낙찰 후 다른 공유자의 20분의 14 지분은 그대로 남습니다.
- 전입자 보증금 확인. 연제구·윤주영의 보증금, 실제 점유, 임대차계약, 확정일자, 배당요구 여부를 원본으로 확인해야 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 공유자 우선매수. 매각물건명세서에 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있다고 기재돼 있으므로 외부 응찰자는 이 변수를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 감정평가서상 ㄱ~ㄹ 제시외 건물이 매각에 포함됩니다. 실제 위치·구조·점유상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 1회 유찰로 최저가가 감정가의 70%가 됐지만 비교 가능한 실거래 자료가 없어 시세 대비 저가 여부는 확정할 수 없습니다.
- 배당표 한계. 현재 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다. 배당표의 인수 0원을 실제 매수인 부담 0원으로 해석하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “70% 최저가보다 지분과 전입관계가 먼저다”
이 사건의 핵심은 최저가 104,311,000원이 감정가의 70%라는 숫자가 아닙니다. 낙찰자가 취득하는 것은 연제호 지분 20분의 6이고, 나머지 공유지분은 존속합니다. 여기에 말소기준권리보다 앞서 전입한 연제구·윤주영 2명의 보증금과 확정일자가 미상이라 대항력·우선변제·매수인 인수액을 확정할 수 없습니다. 또한 공유자의 우선매수신고 가능성도 명세서에 명시돼 있습니다. 따라서 이 물건은 단순한 ‘1회 유찰 저가 매물’이 아니라, 지분 구조와 점유·임대차관계를 먼저 해소해야 가격을 평가할 수 있는 사건입니다.
