인천지방법원 2026타경502051. 검암동 베르데힐 4층 402호입니다. 사건상 용도는 근린주택으로 분류되어 있고 감정평가 이용상태는 연립주택입니다. 소유자 이혜진은 2022.05.13. 거래가 178,500,000원에 소유권을 취득했습니다. 권리분석의 핵심은 2023.02.02. 설정된 이창훈의 근저당권 65,000,000원이 말소기준이지만, 임차인 정상원이 그보다 앞선 2022.04.22. 전입·점유를 시작했다는 점입니다.
따라서 확약이 없다면 단순한 ‘말소기준 이후 권리 전부 소멸’ 사건으로 볼 수 없습니다. 정상원의 보증금은 178,500,000원이고 신건 최저가는 167,000,000원으로 보증금보다 작습니다. 배당표상 집행비용 3,138,000원을 먼저 제하고 정상원에게 163,862,000원이 배당되므로, 부족분 14,638,000원이 원칙적인 매수인 인수액입니다. 다만 이 사건에는 정상원의 주택임차권등기에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로, 정확도 규칙에 따라 정상원 관련 실질 인수액은 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502051 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 525-10 베르데힐 4층 402호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 / 연립주택 |
| 전용 / 층 | 55.43㎡ · 5층 건물 내 4층 402호 |
| 소유자 | 이혜진 (2022.05.13. 거래가 178,500,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 167,000,000원 / 167,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 178,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 확약이 핵심이다
말소기준권리는 2023.02.02. 이창훈 근저당권입니다. 이후 서울보증보험주식회사의 가압류, 서울특별시 중구 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 정상원의 임차관계가 말소기준보다 먼저 시작됐다는 점입니다. 정상원은 2022.04.22. 전입·점유, 2022.03.02. 확정일자를 갖고 있고 보증금은 178,500,000원입니다. 2024.05.16.에는 4층 402호 전부에 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
② 임차인 — 실제 신고 2명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정상원 4층 402호 전부 | 2022.04.22 | 178,500,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 확정일자 2022.03.02 | 실질 0원 말소동의 확약서 |
| 조건호 | 2025.07.01 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
조건호는 말소기준일 2023.02.02.보다 늦은 2025.07.01. 전입으로 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 그 금액 자체는 추가 확인이 필요하지만, 현재 자료상 말소기준 이후 전입이므로 매수인에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다. 정상원에 대한 말소동의 확약은 정상원에게만 적용되며, 조건호의 미상 정보까지 확약이 해결해 주는 것은 아닙니다.
③ 시세 비교 — 89.5%만 보고 ‘싸다’고 하면 안 된다
베르데힐(525-10)은 28세대, 2015.01.23. 준공입니다. 거래 자료 전체 8건 평균은 199,312,500원이지만 과거 242,000,000원·260,000,000원 거래가 포함되어 있어 가격 판단은 이 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 59.26㎡ | 4 | 168,000,000원 |
| 2025.06 | 59.26㎡ | 3 | 169,000,000원 |
| 2024.12 | 56.00㎡ | 5 | 242,000,000원 |
| 2024.12 | 56.00㎡ | 4 | 167,000,000원 |
| 2024.10 | 55.31㎡ | 5 | 260,000,000원 |
| 2022.10 | 59.26㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 2022.06 | 56.58㎡ | 2 | 210,000,000원 |
| 2022.05 | 55.43㎡ | 4 | 178,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 186,500,000원 |
최저가 167,000,000원은 최근 12개월 평균 186,500,000원의 89.5%입니다. 이 숫자만 보면 할인 폭이 있어 보입니다. 그러나 가장 최근 거래는 2025.11. 168,000,000원으로 최저가보다 겨우 1,000,000원 높습니다. 더 중요한 것은 최근 거래군이 과거 거래군보다 -12.1% 낮아진 하락 추세라는 점입니다. 따라서 전체 평균 199,312,500원 대비 83.8%라는 수치만 근거로 가격 가점을 크게 주는 것은 부적절합니다.
④ 예상배당표 (매각가 167,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,138,000원 |
| 1. 임차인 정상원 보증금 | 178,500,000원 | 163,862,000원 |
| 2. 근저당 · 이창훈 | 65,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 19,023,128원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 178,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 정상원 보증금 부족분은 14,638,000원으로 산출됩니다. 이는 확약이 없을 경우의 룰상 인수액입니다. 이 사건은 정상원 임차권등기에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 가격 하락을 인수가 상쇄
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 167,000,000원 | 14,638,000원 | 실질 인수 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 133,600,000원 | 47,570,400원 | 실질 인수 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 106,880,000원 | 73,916,320원 | 실질 인수 0원 |
확약이 없다면 유찰될수록 정상원의 미배당 보증금이 커져 낙찰가 하락 효과가 상당 부분 상쇄되는 구조입니다. 즉 보증금 178,500,000원을 웃도는 대항력 임차인 사건에서는 최저가만 보고 ‘80%니까 싸다’, ‘64%니까 더 싸다’고 판단해서는 안 됩니다. 이 사건에서 유찰 가격을 그대로 가격 메리트로 볼 수 있는 이유는 오직 정상원 임차권에 대한 말소동의 확약으로 실질 인수액이 0원이라는 전제가 있기 때문입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 검바위역 북측 인근이며 주변에 다세대주택과 근린생활시설이 분포합니다. 감정평가상 전반적인 주거환경은 양호합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 대중교통여건을 고려한 전반적인 교통상황도 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 5층 건물 내 4층 402호이며 외벽 타일붙임마감, PVC샷시, 위생 급배수시설·소화설비·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(검암2지구), 과밀억제권역·철도보호지구·상대보호구역 등이 관련되어 있습니다. 공시지가는 2,273,000원/㎡입니다.
- 토지거래허가. 외국인 등의 주택용도 취득에 한한 토지거래허가구역 기간이 2025.08.26.~2026.08.25.로 표시되어 있습니다.
- 환금성. 28세대 규모이며 최근 거래 가격이 167,000,000원부터 260,000,000원까지 넓게 분산되어 있습니다. 최근 거래군은 과거 대비 -12.1% 흐름입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 정상원 임차권의 실질 인수 0원 판단은 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 실제로 정상원 임차권에 적용되고 이행된다는 전제가 핵심입니다.
- 룰상 인수액과 실질 인수액을 혼동하지 말 것. 신건 배당 계산상 정상원 부족분은 14,638,000원이지만 확약 반영 실질 인수는 0원입니다.
- 조건호 확인. 2025.07.01. 전입으로 대항력은 없으나 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 현황을 대조해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 199,312,500원보다 최근 12개월 평균 186,500,000원, 최신 거래 168,000,000원, 최근 추세 -12.1%를 우선해서 응찰가를 판단해야 합니다.
- 신건 가격 과신 금지. 최저가 167,000,000원은 최신 거래 168,000,000원과 1,000,000원 차이입니다. 최근 12개월 평균 대비 89.5%라는 비율만 보고 ‘확실히 싸다’고 보기 어렵습니다.
- 표제부 위반건축물 표시 확인. 전유부에는 표시가 없다는 비고가 있으므로 실제 위반 내용과 해소 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리 핵심은 확약, 가격 핵심은 최신 거래
이 사건은 겉으로만 보면 보증금 178,500,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 신건에서 14,638,000원을 떠안을 수 있는 인수형 사건입니다. 유찰되면 룰상 인수액은 47,570,400원, 73,916,320원으로 커집니다. 그러나 정상원의 주택임차권등기에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 정상원 관련 매수인 실질 인수는 0원입니다.
그렇다고 신건 167,000,000원이 곧바로 좋은 가격이라는 뜻은 아닙니다. 최근 12개월 평균 186,500,000원보다 낮은 것은 사실이지만 최신 거래는 168,000,000원이고, 최근 거래 추세가 -12.1%입니다. 전체 평균 대비 83.8%라는 숫자보다 이 최신 흐름을 우선해야 합니다. 여기에 집합건축물대장 표제부의 위반건축물 표시 확인도 남아 있습니다. 주된 임차인 인수는 확약으로 해소됐지만, 신건 가격은 최신 시세와 거의 같아 적극적인 가격 가점은 제한적인 사건입니다.
