수원지방법원 2025타경56601. 경기도 화성시 팔탄면 노하리 소재 토지와 제2종근린생활시설(제조업소)을 함께 매각하는 사건입니다. 토지는 공장용지 375.0㎡, 공업용 이용상태이며 평지·부정형입니다. 감정요항표상 기호(가),(나)는 모두 일반철골구조 기타지붕(판넬) 지상 1층 건물로, 사용승인일은 2022.12.12입니다. 매각물건명세서 비고는 일괄매각으로 정리되어 있습니다.
권리관계의 기준점은 2023.12.07 접수된 경기서부새마을금고의 채권최고액 910,000,000원 근저당권입니다. 그보다 앞선 2022.12.22 근저당권 2건은 2023.12.08 해지로 이미 말소됐습니다. 기준 근저당 이후의 신수현 근저당 195,000,000원, 국 압류, 성남시 압류 및 경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56601 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 팔탄면 노하리 512 |
| 등기 건물 | 경기도 화성시 만세구 팔탄면 노하리 512-2 가동 · 도로명주소 경기도 화성시 만세구 팔탄면 노하길 260-13 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 기호(가),(나) 제2종근린생활시설(제조업소) · 일괄매각 |
| 토지 | 375.0㎡ · 공장용지 · 공업용 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 건물 구조 | 일반철골구조 기타지붕(판넬) 지상 1층 · 사용승인 2022.12.12 |
| 소유자 | 주식회사에이치앤엠그라운드 |
| 감정가 / 최저가 | 1,027,456,500원 / 719,219,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 737,721,120원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 기준 근저당 이후는 매각으로 소멸
2022.12.22 설정된 경기서부새마을금고 근저당권 130,000,000원 및 650,000,000원은 2023.12.08 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 말소기준은 2023.12.07 을구 3번 근저당권 910,000,000원입니다. 같은 날 그 다음 순위로 설정된 신수현 근저당권 195,000,000원과 이후 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
기준 근저당권은 경매개시 이후인 2026.03.26 확정채권양도를 원인으로 주식회사새마을금고자산관리회사에 이전등기됐습니다. 이는 기존 을구 3번 근저당권의 권리승계로 보는 구조이며, 별도의 새로운 선순위 부담을 더하는 항목은 아닙니다.
② 가격 구조 — 1회 유찰이 곧 ‘시세 할인’은 아니다
감정가는 1,027,456,500원, 현재 최저매각가는 719,219,000원으로 1회 유찰된 회차입니다. 시나리오상 현재 회차는 감정가의 70%, 2회 유찰 시 49%, 3회 유찰 시 34% 구조입니다. 다만 감정가 대비 할인율은 경매 절차상의 가격 변화일 뿐, 동종 제조업소·토지의 실제 시장가격보다 낮다는 뜻은 아닙니다.
| 회차 | 비율 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 719,219,000원 | 395,373,190원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 503,453,299원 | 608,981,234원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 352,417,309원 | 758,316,533원 | 0원 |
매각가가 내려갈수록 채권자 미배당액은 395,373,190원에서 608,981,234원, 758,316,533원으로 늘어납니다. 그러나 이 미배당은 매수인이 떠안는 금액이 아닙니다. 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 719,219,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,592,190원 |
| 1. 을구 3번 근저당 · 경기서부새마을금고 | 910,000,000원 | 709,626,810원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 신수현 | 195,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 9,592,190원, 을구 3번 근저당에는 709,626,810원이 배당되고 후순위 신수현 근저당과 소유자 잔여는 0원으로 계산됩니다. 을구 3번 근저당은 2026.03.26 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전등기돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 화성시 팔탄면 노하리 ‘노하3리 마을회관’ 남동측 인근으로, 공장·근린생활시설·농경지가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본 건까지 차량 접근이 가능하고 인근 노변에 버스정류장이 있으며, 감정요항상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물 용도. 기호(가),(나) 모두 제2종근린생활시설(제조업소)이며 일반철골구조·판넬 마감의 지상 1층 건물입니다.
- 토지. 공장용지 375.0㎡, 공업용 이용상태, 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 토지이용계획. 계획관리지역·성장관리계획구역(산업관리)·가축사육제한구역·성장관리권역에 해당하며 일부 토지는 건축법상 도로가 포함됩니다.
- 공시지가. 321,800원/㎡입니다.
- 건물 상태 표시. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정요항상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 임대차 존재 여부를 현황조사·매각물건명세서 원문과 현장에서 재확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 기호(가),(나) 건물이 함께 매각되는 구조이므로 매각대상 목록과 현장 경계를 맞춰 확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2023.12.07 을구 3번 근저당이 기준이며, 2026.03.26 주식회사새마을금고자산관리회사로 권리이전된 내역까지 등기 원본에서 대조하세요.
- 조세 배당 확인. 국·성남시 압류의 등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있으나, 실제 배당순위에서 당해세 등 법정 우선채권이 있는지는 별도 확인이 필요합니다.
- 가격 착시 경계. 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 판단하지 말고 제조업소·토지의 실제 이용상태와 동종 물건 가격을 함께 검토하세요.
- 토지 이용조건 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역(산업관리), 가축사육제한구역, 성장관리권역 및 도로 일부 포함 사항을 실제 사용계획과 함께 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격은 별도 검증
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2023.12.07 경기서부새마을금고 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가 719,219,000원 기준 채권자 미배당은 395,373,190원에 달하지만, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
다만 이 물건은 아파트가 아니라 제2종근린생활시설(제조업소)과 공장용지의 일괄매각입니다. 1회 유찰돼 감정가의 70% 회차에 들어왔다는 사실 자체를 가격 경쟁력으로 해석해서는 안 됩니다. 감정요항상 임대관계가 미상인 점, 제조업소 용도와 토지이용계획, 실제 점유 및 현장 이용상태를 함께 확인한 뒤 가격을 판단하는 것이 핵심입니다.
