수원지방법원 2025타경56601. 경기도 화성시 팔탄면 노하리 소재의 기타 + 토지 경매물건으로, 감정평가상 건물 기호 (가),(나)는 모두 제2종근린생활시설(제조업소)로 이용 중입니다. 사용승인일은 2022년 12월 12일이고, 일반철골구조 기타지붕(판넬) 지상 1층 건물입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 1,027,456,500원입니다.
권리의 기준점은 2023.12.07. 경기서부새마을금고의 채권최고액 910,000,000원 근저당권입니다. 그보다 앞선 2022.12.22.자 두 근저당권은 등기부상 2023.12.08. 해지로 이미 말소됐고, 현재 말소기준권리 이후의 신수현 근저당권과 국·성남시 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56601 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 팔탄면 노하리 512 |
| 등기 건물 | 경기도 화성시 만세구 팔탄면 노하리 512-2 가동 · 경기도 화성시 만세구 팔탄면 노하길 260-13 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 제2종근린생활시설(제조업소) |
| 건물 | 일반철골구조 기타지붕(판넬) 지상1층 · 사용승인일 2022.12.12. |
| 토지 | 공장용지 · 375.0㎡ · 계획관리지역 · 공업용 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 공시지가 | 321,800원/㎡ |
| 소유자 | 주식회사에이치앤엠그라운드 |
| 감정가 / 최저가 | 1,027,456,500원 / 1,027,456,500원 (신건) |
| 청구액 | 737,721,120원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 권리분석의 기준은 2023.12.07. 접수된 을구 3번 경기서부새마을금고 근저당권 910,000,000원입니다. 같은 날 뒤이어 설정된 을구 4번 신수현 근저당권 195,000,000원과 2024년의 국·성남시 압류, 2025.07.03. 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 의해 소멸합니다.
을구 3번 근저당권은 2026.03.20. 확정채권양도를 원인으로 주식회사새마을금고자산관리회사에 이전등기됐습니다. 이는 기존 근저당권의 이전으로, 말소기준 자체가 새로 생긴 것은 아닙니다. 2022.12.22. 설정됐던 채권최고액 130,000,000원 및 650,000,000원의 선행 근저당권은 2023.12.08. 해지로 이미 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 1,027,456,500원이나 1회 유찰 시 821,965,200원, 2회 유찰 시 657,572,160원만 보고 시장가보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.
특히 감정평가상 이용상태가 일반 주택이 아니라 제2종근린생활시설(제조업소)이고, 토지는 공장용지·계획관리지역·산업관리 성장관리계획구역입니다. 이런 유형은 개별 입지와 토지·건물 조건에 따른 가격 편차가 커서, 신건 감정가와 실제 매매 가능가를 별도로 검증하는 과정이 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,027,456,500원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,674,565원 |
| 1. 을구 3번 근저당권 · 경기서부새마을금고 | 910,000,000원 | 910,000,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 신수현 | 195,000,000원 | 104,781,935원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권총액 1,105,000,000원 중 1,014,781,935원이 배당되고, 미배당액은 90,218,065원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 회차별 자금 구조
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,027,456,500원 | 1,014,781,935원 | 90,218,065원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 821,965,200원 | 811,345,548원 | 293,654,452원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 657,572,160원 | 648,596,438원 | 456,403,562원 | 0원 |
신청채권 청구액은 737,721,120원입니다. 현재 회차와 1회 유찰 시 시나리오에서는 신청채권자 배당액이 각각 910,000,000원, 811,345,548원으로 청구액을 충족하지만, 2회 유찰 시에는 648,596,438원으로 청구액에 미달합니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 화성시 팔탄면 노하리 소재 ‘노하3리 마을회관’ 남동측 인근이며, 주위는 공장·근린생활시설·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근 노변에 버스정류장이 소재하며, 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 기호 (가),(나) 모두 제2종근린생활시설(제조업소)입니다.
- 구조. 기호 (가),(나) 모두 일반철골구조 기타지붕(판넬) 지상1층이며, 외벽·내벽은 판넬 마감, 창호는 하이샷시 등입니다.
- 설비. 위생 급배수설비 등이 돼 있습니다.
- 토지. 공장용지 375.0㎡, 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업관리), 성장관리권역이며 지형은 평지·부정형, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 제한사항. 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 해당사항이 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 건물과 토지가 함께 매각되는 조건이므로 매각목록과 각 기호의 범위를 원본에서 대조하세요.
- 점유관계 확인. 임대관계가 미상으로 평가돼 있으므로 현장 점유자와 실제 사용주체를 확인하세요.
- 가격 검증. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가만으로 적정 응찰가를 정하기 어렵습니다. 인근 제조업소·공장용지 거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 용도·규제 확인. 계획관리지역·산업관리 성장관리계획구역·가축사육제한구역 등 토지이용 제한이 실제 사업계획에 맞는지 확인하세요.
- 후순위 권리. 신수현 근저당권, 국·성남시 압류, 경매개시결정은 말소기준 이후로 매각에 의해 소멸하는 구조인지 최종 매각물건명세서에서 재확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 정리”와 “가격 메리트”는 별개다
이 사건은 등기상 구조만 보면 기준이 비교적 선명합니다. 2023.12.07. 경기서부새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 물건의 실제 이용은 제2종근린생활시설(제조업소)이고 임대관계가 미상이며, 시장 실거래 비교자료도 없습니다.
따라서 결론은 권리 측면은 양호하지만 신건 가격은 검증 전 보류입니다. 감정가 1,027,456,500원에 바로 응찰할 이유를 가격 자료만으로 확인할 수 없으며, 이 물건의 승부처는 후순위 권리보다 실제 점유·일괄매각 범위·제조업소 용도의 시장가를 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
