인천지방법원 2026타경502056. 검암동 라움 3층 304호로, 사건상 용도는 근린주택이고 감정 이용상태는 공부상 연립주택입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 “저가 유찰물건”이 아니라, 보증금 189,000,000원의 대항력 임차권이 어떻게 처리되는가입니다. 임차인 정서영은 2021.09.16 전입·점유를 시작했고, 2021.07.28 확정일자를 받았으며 2023.11.01 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
등기 순서만 놓고 보면 해당 임차권은 경매개시결정보다 앞서므로 매수인 인수 위험이 존재합니다. 실제 현재 최저가 135,800,000원을 기준으로 한 배당계산에서도 보증금 중 55,901,200원이 미배당으로 남습니다. 다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있어, 정확도 규칙상 이 임차권의 실질 인수액은 0원으로 반영합니다. 따라서 실질취득은 낙찰가와 동일하게 135,800,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502056 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 664-7 라움 3층 304호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린주택 · 공부상 연립주택 · 3층 304호 59.110㎡ |
| 소유자 | 손중만 |
| 감정가 / 최저가 | 194,000,000원 / 135,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 189,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 확약이 핵심
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정서영 | 3층 304호 59.110㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 189,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 보증기관 승계 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. 정서영은 전입 2021.09.16, 확정일자 2021.07.28, 보증금 189,000,000원이며 배당요구도 했습니다. 현재 회차의 단순 배당구조대로라면 133,098,800원을 배당받고 55,901,200원이 부족합니다. 원칙적으로 이 부족분은 매수인 인수 대상이지만, 이 사건에는 해당 주택임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 실질 인수액은 0원으로 반영합니다.
② 시세 비교 — 확약 반영 실질취득은 최근 시세의 51.6%
라움은 18세대, 2015.05.15 준공이며 대상 면적은 59.11㎡입니다. 최근 12개월 실거래는 1건으로 2025.11 거래가 263,000,000원이며, 최근 12개월 평균도 263,000,000원입니다. 현재 최저가 135,800,000원은 이 최근 시세의 51.6%입니다. 최근 거래와 과거 거래의 추세도 22.0%로 나타납니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 58.91㎡ | 5 | 263,000,000원 |
| 2024.06 | 64.01㎡ | 4 | 215,000,000원 |
| 2022.10 | 53.52㎡ | 5 | 274,000,000원 |
| 2021.10 | 59.11㎡ | 3 | 189,000,000원 |
| 2021.10 | 64.01㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 2021.07 | 64.01㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 6건 | 223,500,000원 |
전체 6건 평균은 223,500,000원이지만 가격 판단은 더 최신인 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선합니다. 둘 다 263,000,000원이며, 현재 실질취득 135,800,000원은 이 기준의 51.6%입니다. 다만 최근 12개월 표본은 1건뿐이므로 개별 호수의 층·상태 차이는 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 135,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,701,200원 |
| 1. 임차인 정서영 보증금 | 189,000,000원 | 133,098,800원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 189,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 부족분은 55,901,200원이지만, 제출된 말소동의 확약서를 반영하면 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 현재 회차의 실질취득은 135,800,000원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서인천고등학교 남측 인근이며, 주위는 다세대주택·연립주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선 버스정류장과 검바위역이 있으며 대중교통여건은 보통입니다.
- 이용상태. 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 3층 304호이며 공부상 연립주택으로 이용 중입니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로와 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(검암1지구)이며 과밀억제권역·상대보호구역 등에 포함됩니다.
- 규모. 라움은 18세대이며 2015.05.15 준공입니다. 최근 12개월 실거래 표본은 1건입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 해당 주택임차권 말소에 실제로 적용되는지 매각물건명세서와 함께 확인해야 합니다.
- 확약 미반영 시 인수액. 현재 회차 배당계산상 보증금 미배당액은 55,901,200원입니다. 확약이 적용되지 않으면 이 금액이 핵심 위험이 됩니다.
- 임차권 상태. 정서영의 전입일 2021.09.16, 확정일자 2021.07.28, 보증금 189,000,000원, 주택임차권등기 2023.11.01을 원본에서 대조하세요.
- 최근 시세 표본. 최근 12개월 평균 263,000,000원은 1건의 거래를 기준으로 하므로 층·상태 차이를 별도 점검해야 합니다.
- 이용상태 확인. 사건 용도는 근린주택이며 감정 이용상태는 공부상 연립주택입니다. 현황과 공부의 용도·사용상태를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “낮은 최저가보다 확약 확인이 먼저”
이 사건은 최저가만 보면 감정가 194,000,000원에서 한 차례 유찰돼 135,800,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 263,000,000원의 51.6% 수준입니다. 그러나 가격보다 먼저 볼 것은 보증금 189,000,000원의 대항력 임차권입니다. 단순 배당이라면 현재 회차에서 55,901,200원이 남지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 이를 반영한 실질 인수는 0원, 실질취득은 135,800,000원입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 낮은 최저가 자체가 아니라 확약서가 예정대로 임차권 말소를 보장하는지 원문으로 확인하는 것입니다.
