인천지방법원 2026타경502074. 석남동 신성빌 4층 403호, 전용 46.75㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 권리분석은 겉으로 보이는 “임차보증금 215,000,000원”을 그대로 매수인 인수액으로 잡느냐가 핵심입니다. 임차인 이재윤은 2022.03.21 전입·점유했고, 말소기준인 2023.01.26 주식회사 리본즈 가압류보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 확정일자는 2022.02.11이고 배당요구도 이뤄져 우선변제권도 행사할 수 있습니다.
다만 매각물건명세서에는 해당 주택임차권등기에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시돼 있습니다. 따라서 이 임차인에 한해서는 매수인이 떠안을 미배당 보증금을 실질 0원으로 봅니다. 배당모형만 기계적으로 적용하면 현재 회차 미배당액은 80,520,800원이지만, 이는 확약이 없다고 가정할 때의 룰상 금액입니다. 이 확약의 효력은 이재윤 임차권에 한정되며, 확약 밖 별도 임차인이 존재한다면 그 위험은 별도로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502074 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 석남동 583-61 신성빌 4층 403호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 46.75㎡ · 5층 건물 내 4층 403호 |
| 소유자 | 김성용 (2022.03.24 소유권이전 · 거래가액 215,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 196,000,000원 / 137,200,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 215,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 준공 / 규모 | 2021.01.22 · 신성빌 12세대 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 앞선 임차인, 그러나 확약 존재
현재 살아 있는 권리 중 말소기준은 2023.01.26 주식회사 리본즈 가압류 20,052,000원입니다. 2021.03.17 설정된 신김포농업협동조합 근저당권 660,000,000원은 2021.04.02 이미 말소됐습니다. 이후의 서민금융진흥원 가압류, 국민건강보험공단 압류, 강제경매개시결정, 국 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이재윤 주거(임차권등기) | 4층 403호 46.75㎡ 전부 | 215,000,000원 | 전입·점유 2022.03.21 확정일자 2022.02.11 배당요구 2024.06.12 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 확약 반영 실질 인수 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 이재윤은 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인이 아니며, 보증금 215,000,000원을 별도의 임차보증금으로 판단합니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 거래를 봐야 한다
신성빌 전용 46.75㎡·49.08㎡ 실거래는 총 11건이 확인됩니다. 전체 평균은 213,363,636원이지만 2021~2022년 거래가 다수 포함돼 있습니다. 반면 최근 12개월 거래는 1건, 160,000,000원이고 최신 거래도 2025.08의 160,000,000원입니다. 최근 가격이 이전 거래군보다 -26.8% 낮은 추세이므로 가격 판단은 전체 평균보다 최근 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 46.75㎡ | 2 | 160,000,000원 |
| 2022.07 | 46.75㎡ | 3 | 230,000,000원 |
| 2022.06 | 49.08㎡ | 2 | 226,000,000원 |
| 2022.04 | 46.75㎡ | 5 | 215,000,000원 |
| 2022.04 | 49.08㎡ | 4 | 225,000,000원 |
| 2022.04 | 46.75㎡ | 2 | 205,000,000원 |
| 2022.03 | 46.75㎡ | 4 | 215,000,000원 |
| 2022.03 | 49.08㎡ | 3 | 205,000,000원 |
| 2022.03 | 49.08㎡ | 5 | 228,000,000원 |
| 2022.03 | 49.08㎡ | 5 | 228,000,000원 |
| 2021.07 | 46.75㎡ | 5 | 210,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 46.75㎡ | 1건 | 160,000,000원 |
현재 최저매각가 137,200,000원은 최근 12개월 평균 160,000,000원의 85.8%입니다. 확약서 반영 후 실질 인수액이 0원이므로 이 사건에서는 실질취득액도 137,200,000원으로 비교하는 것이 맞습니다. 전체 실거래 평균 대비 비율 64.3%만 보면 할인폭이 크게 보이지만, 가격이 -26.8% 하락한 흐름에서는 그 수치를 가격 가점의 주된 근거로 삼기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 137,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,720,800원 |
| 1. 임차인 이재윤 보증금 | 215,000,000원 | 134,479,200원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 리본즈 | 20,052,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서민금융진흥원 | 6,546,433원 | 0원 |
| 4. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 215,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형상 이재윤의 미배당액은 80,520,800원이지만, 제출된 임차권등기 말소동의 확약서를 반영하면 이 임차인에 대한 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 표의 미배당액은 확약이 없을 때의 룰상 금액을 확인하기 위한 수치입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 가격 구조를 바꾼다
| 회차 | 최저가 | 확약 없을 때 룰상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 137,200,000원 | 80,520,800원 | 0원 |
| 2회 유찰(49%) | 96,040,000원 | 121,088,720원 | 0원 |
| 3회 유찰(34%) | 67,228,000원 | 149,382,104원 | 0원 |
대항력 임차인에게 확약이 없었다면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금 인수액이 증가해 실질취득비용이 보증금 215,000,000원 안팎에 묶이는 전형적인 인수형 구조입니다. 그러나 이 사건은 이재윤 임차권에 대한 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로 각 회차의 실질 인수액은 0원으로 반영합니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 최저매각가 137,200,000원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 건물 내 4층 403호입니다.
- 입지. 인천석남서초등학교 북동측 인근으로, 공동주택과 소규모 근린생활시설이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통여건은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 토지는 평탄한 3필 일단의 세장형이며 남측과 서측 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다. 토지자료에는 토지거래계약에 관한 허가구역 포함으로 표시돼 있습니다.
- 공시지가. 1,337,000원/㎡이며 토지면적은 120.3㎡입니다.
- 건물 상태 자료. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 경제성을 바꾸는 핵심 문서는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서입니다. 실제 입찰 전 말소 대상·조건·효력 범위를 매각물건명세서 원문과 대조해야 합니다.
- 임차인 상태 확인. 이재윤은 대항력과 우선변제권을 가진 실제 임차인 1명입니다. 확약은 이 임차권에만 적용되므로 현황조사를 통해 별도 점유관계를 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 최근 시세 중심으로 판단. 최근 12개월 평균·최신 거래는 160,000,000원이고 최근 추세는 -26.8%입니다. 과거 전체평균 213,363,636원보다 최신 거래를 우선해 응찰가를 검토해야 합니다.
- 배당표와 인수액을 구분. 배당표상 미배당 80,520,800원과 확약 반영 실질 인수 0원은 서로 다른 개념입니다. 확약을 무시해 실질취득비용을 중복 계산하지 않아야 합니다.
- 관리비·조세 확인. 미납 관리비와 매각절차에서 우선할 수 있는 조세 등은 입찰 전 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “대항력 임차인”보다 중요한 것은 확약의 존재
이 사건을 보증금 215,000,000원의 대항력 임차인이 있다는 사실만 보고 해석하면, 현재 최저가 137,200,000원에 룰상 미배당 80,520,800원을 더해 보는 인수형 분석으로 흘러갑니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 있어 이재윤 임차권의 실질 인수액은 0원입니다. 그래서 현재 회차의 실질취득은 137,200,000원으로 판단합니다.
가격은 최근 자료를 기준으로 봐야 합니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 160,000,000원이고 현재 최저가는 그 85.8%입니다. 다만 최근 가격 추세가 -26.8%로 내려온 데다 최근 12개월 거래 표본도 1건뿐입니다. 따라서 이 물건은 확약으로 주된 인수 부담이 해소된 대신, 하락한 최근 시세와 실제 점유관계를 함께 확인해야 하는 다세대 경매로 정리할 수 있습니다.
