수원지방법원 2025타경56637. 이 사건의 승부처는 최저매각가가 아니라 을구 1번 주택임차권입니다. 임차인 서익성은 임대차계약일 2023.01.30, 확정일자 2023.01.31, 주민등록·점유개시일 2023.02.28이고, 임차보증금은 175,000,000원입니다. 반면 말소기준권리는 그보다 뒤인 2025.03.12 롯데카드 가압류입니다. 따라서 이 임차권은 말소기준보다 앞서고, 매각물건명세서상 배당으로 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
현재 최저가 107,100,000원에서 집행비용 2,299,400원을 제외한 104,800,600원이 임차인에게 우선 배당될 것으로 계산되어, 보증금 중 70,199,400원이 남습니다. 즉 표면상 경매대금이 감정가보다 낮아 보여도 매수인 입장에서는 최저가와 인수액을 함께 봐야 합니다. 다음 회차로 내려가면 낙찰대금은 줄지만 임차보증금 미배당액이 늘어나므로 실질 취득부담이 크게 내려가지 않는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56637 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 능동 1065-2 동탄퍼스트빌스타 5층 에이512호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 18층 건물 내 5층 에이512호 |
| 소유자 | 양인호 · 2021.01.22 매매 · 거래가액 145,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 153,000,000원 / 107,100,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서익성 / 175,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 먼저다
2025.03.12 설정된 롯데카드 가압류 13,479,059원은 말소기준권리이자 매각으로 소멸하는 권리이고, 2025.06.26 강제경매개시결정 역시 후순위로 소멸합니다. 따라서 이 사건에서 등기상 핵심은 후순위 채권이 아니라 그보다 먼저 대항력을 갖춘 임차권의 미배당 잔액입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 서익성 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2023.02.28 | 2023.01.31 | 175,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 보증기관 승계 없음 |
서익성은 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명으로 집계됩니다. 배당요구도 2025.07.25 접수되어 확정일자에 따른 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 다만 우선변제권이 있다는 사실이 매수인의 인수 위험을 없애는 것은 아닙니다. 배당재원이 보증금 전액에 미치지 못하면 그 차액이 그대로 남기 때문입니다.
③ 회차가 내려가도 실질부담은 크게 줄지 않는다
이 사건은 대항력 임차인의 보증금이 경매대금보다 큰 전형적인 인수형입니다. 현재 회차에서는 최저가 107,100,000원에 인수액 70,199,400원이 붙습니다. 2회 유찰 시에는 매각가격이 74,970,000원으로 내려가지만 인수액이 101,779,460원으로 늘고, 3회 유찰 시에는 매각가격 52,479,000원에 인수액이 123,865,622원까지 증가합니다.
| 회차 | 매각가격 | 임차인 예상배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 (70%) | 107,100,000원 | 104,800,600원 | 70,199,400원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 74,970,000원 | 73,220,540원 | 101,779,460원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 52,479,000원 | 51,134,378원 | 123,865,622원 |
④ 예상배당표 (매각가 107,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,299,400원 |
| 1. 임차인 서익성 보증금 | 175,000,000원 | 104,800,600원 |
| 2. 가압류 · 롯데카드 | 13,479,059원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 서익성 | 175,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 임차보증금 미변제액 70,199,400원은 매수인 인수 대상으로 계산됩니다. 실제 배당은 세금·집행비용 등 확정 내용에 따라 달라질 수 있으므로 배당표 원본 확인이 필요합니다.
⑤ 가격 판단 — 시세보다 ‘싸다’고 볼 근거가 없다
이 사건은 실거래 비교보다 먼저 권리 인수 구조를 봐야 합니다. 현재 최저가 107,100,000원만 보면 감정가 153,000,000원보다 낮지만, 대항력 임차인의 미배당 보증금을 함께 부담하면 현재 회차 현금부담은 177,299,400원 수준입니다. 이는 감정가 153,000,000원보다도 높은 수준이므로 “70%까지 떨어져 싸다”는 해석은 금물입니다.
또한 실거래 시세 비교는 이 분석에서 가격 가점 근거로 사용하지 않습니다. 이 사건은 시장가격보다 먼저 보증금 175,000,000원이 실질 취득부담의 기준선으로 작동하기 때문입니다. 따라서 입찰 판단은 반드시 동일 건물·유사 면적의 최신 거래와 임대가를 별도로 대조한 뒤 해야 합니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 사건 용도 분류는 근린시설이며, 토지는 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용 중입니다.
- 입지. 경기도 화성시 능동 소재 능동고등학교 북측 인근으로, 아파트·공장·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 남동측 중로1류(폭 20m~25m)에 접하고 북서측으로 대로3류(폭 25m~30m)가 소재합니다.
- 지역·규제. 일반상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역(화성동탄(1)), 비행안전제6구역, 성장관리권역입니다.
- 토지. 지목 대, 토지면적 6,400.7㎡, 공시지가 3,225,000원/㎡입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조이며 위생·급배수·난방·승강기설비가 되어 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 인수액 재계산. 입찰 예정가를 정하면 그 가격에서 임차인 예상배당과 미배당 잔액을 다시 계산해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 을구 1번 주택임차권등기와 매각물건명세서의 “미변제 잔액 매수인 인수” 문구를 원본으로 대조하세요.
- 임대차 진정성 확인. 임차인 서익성에 관한 관계인 가능성 경고가 있으므로 계약서, 보증금 지급증빙, 점유 및 전입 경위를 확인해야 합니다.
- 최저가 착시 금지. 107,100,000원만 입찰원가로 보면 안 됩니다. 현재 회차 인수액 70,199,400원을 반드시 함께 반영하세요.
- 추가 유찰 효과 제한. 2회 유찰 시 인수액 101,779,460원, 3회 유찰 시 123,865,622원으로 오히려 증가합니다.
- 용도 확인. 경매상 용도 분류는 근린시설이고 감정평가상 공부 이용상태는 업무시설(오피스텔)이므로 실제 사용·대출·세금 조건을 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 실제 배당에서 우선할 수 있는 조세 등은 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 내역을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “낙찰가가 아니라 보증금을 산다”
이 사건은 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔다는 사실보다, 175,000,000원의 대항력 임차보증금이 선순위로 자리 잡고 있다는 사실이 훨씬 중요합니다. 현재 107,100,000원에 낙찰되더라도 예상 미배당 보증금 70,199,400원을 인수하게 되고, 추가 유찰로 낙찰대금이 낮아지면 인수액은 그만큼 더 커집니다.
따라서 이 물건은 “1회 유찰된 저가 물건”으로 보면 안 됩니다. 실질 취득부담은 보증금 175,000,000원 부근에 고정되는 대항력 인수형으로 봐야 하며, 현재 회차 기준 최저가와 인수액의 합은 177,299,400원 수준입니다. 권리분석의 핵심은 후순위 가압류가 아니라 선순위 임차권의 미배당 잔액을 누가 부담하느냐이고, 이 사건에서는 그 부담이 매수인에게 남습니다.
