인천지방법원 2026타경502087. 청라봄빌딩 10층 1014호, 24.86㎡ 전부를 사용하는 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 임차권 자체보다 임차인의 대항력과 말소동의 확약서가 함께 존재한다는 점입니다. 김기환의 전입일은 2021.04.28, 점유개시일은 2021.04.29, 확정일자는 2021.04.20이고, 말소기준권리인 2023.10.18 압류보다 앞섭니다. 따라서 임차인은 대항력을 갖고 우선변제권도 행사할 수 있는 구조입니다.
현재 최저매각가 75,600,000원을 기준으로 하면 집행비용 1,760,800원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 73,839,200원이 배당되어 보증금 110,000,000원 중 36,160,800원이 남습니다. 확약이 없다면 바로 이 부족분이 매수인 인수 문제로 이어질 수 있는 구조입니다. 그러나 매각물건명세서에는 해당 주택임차권등기에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시되어 있으므로, 이 리포트에서는 해당 임차인의 실질 인수를 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502087 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라동 157-6 청라봄빌딩 10층 1014호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 10층 중 10층 · 오피스텔로 이용중 |
| 임차 범위 | 10층 1014호 24.86㎡ 전부 |
| 소유자 | 고은애 · 2021.12.03 매매 · 거래가액 115,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 108,000,000원 / 75,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 임차인의 전입이 먼저다
2017.01.31 설정된 하나은행 근저당권 84,000,000원은 2021.04.29 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2023.10.18 국 압류이고, 김기환 임차인의 전입일 2021.04.28은 이보다 앞섭니다. 이후 설정된 임차권등기와 제주특별자치도·국·인천광역시 서구의 압류, 그리고 2026.03.16 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 정리되어 있습니다.
② 임차인 — 규칙상 인수액과 실질 인수액을 구분해야 한다
| 임차인 | 사용 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김기환 | 주거 (임차권등기) | 110,000,000원 | 2021.04.28 / 2021.04.20 | 2023.11.03 | 대항력 有 우선변제 |
실제 임차인은 김기환 1명이며, 보증기관 승계·대위에 따른 중복신고가 아닙니다. 현재 최저가 가정에서 제공된 배당 계산만 적용하면 보증금 미배당액은 36,160,800원입니다. 이 금액은 확약이 없을 때 매수인이 떠안을 수 있는 규칙상 인수액입니다.
③ 예상배당표 (매각가 75,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,760,800원 |
| 1. 임차인 김기환 보증금 | 110,000,000원 | 73,839,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 110,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 임차인 보증금 부족분이 36,160,800원 발생합니다. 다만 말소동의 확약서로 인해 매수인 실질 인수는 0원으로 처리합니다. 이 배당표는 제공된 계산대로 당해세·최우선변제를 미반영한 값이며, 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 우선 차감되어 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약 전 규칙상 인수액은 커진다
| 회차 | 매각가 | 규칙상 인수액 | 신청채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 75,600,000원 | 36,160,800원 | 110,000,000원 |
| 2회 유찰 · 감정가 49% | 52,920,000원 | 58,432,560원 | 110,000,000원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 37,044,000원 | 74,022,792원 | 110,000,000원 |
확약을 배제한 순수 배당 계산만 보면 낙찰가가 낮아질수록 임차인 미배당분이 늘어 매수인 인수액도 커집니다. 즉 대항력 임차인이 있는 구조에서는 단순히 최저가가 내려갔다고 실질 취득비용이 같은 폭으로 낮아지는 것이 아닙니다. 다만 이 사건은 말소동의 확약서가 존재하므로 위 인수액은 규칙상 계산값이고, 실질 인수 판단은 0원으로 구분해야 합니다.
⑤ 압류 4건 — 배당표에서 가장 먼저 재확인할 부분
말소기준권리는 2023.10.18 국 압류이고, 이후 2025.04.14 제주특별자치도 압류, 2025.05.28 국 압류, 2025.09.30 인천광역시 서구 압류가 추가되어 있습니다. 제공된 주의사항대로 이들 가운데 당해세에 해당하는 금액이 있으면 0순위로 차감될 수 있어 임차인과 후순위 채권자의 실제 배당액은 변동될 수 있습니다.
- 2023.10.18. 국 · 김포세무서장 압류 — 말소기준권리.
- 2025.04.14. 제주특별자치도 · 제주시장 압류 — 매각으로 소멸.
- 2025.05.28. 국 · 서대전세무서장 압류 — 매각으로 소멸.
- 2025.09.30. 인천광역시 서구 압류 — 매각으로 소멸.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 오피스텔로 이용중이며, 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물의 10층 1014호입니다. 사용승인일은 2017.01.02입니다.
- 주위환경. 청라2동 행정복지센터 북동측 인근, 청라 커낼웨이 수변에 위치하며 상업시설·업무시설과 공동주택·오피스텔이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며 대중교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 도로. 남측으로 수변공원 통행로와 접하고 북측으로 폭 15미터 내외 중로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역에 포함되며 토지는 업무용으로 이용중입니다.
- 토지. 공시지가 3,911,000원/㎡, 장방형 평지, 토지면적 2,378.2㎡입니다.
- 건물 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
- 토지거래허가구역 기재. 외국인 등의 주택용도 취득에 한한 기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 김기환 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 범위와 조건을 매각물건명세서 원문에서 다시 대조해야 합니다.
- 규칙상 부족분과 실질 인수 구분. 현재 회차의 배당 부족분은 36,160,800원이지만, 확약을 반영한 실질 인수는 0원입니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건 가운데 당해세가 존재하면 제공된 예상배당보다 임차인 배당액이 줄어들 수 있습니다.
- 가격 판단. 최저가 75,600,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 시장가격 대비 저렴하다고 단정하지 않습니다.
- 임차인 관계. 실제 임차인은 김기환 1명이며 대항력·우선변제권이 있습니다. 확약의 효력 확인이 이 사건 권리분석의 핵심입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 말소동의 확약서를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력은 있지만, 확약이 인수구조를 바꾼다”
이 사건은 처음 보면 보증금 110,000,000원의 대항력 임차인이 있고 현재 최저가가 75,600,000원이라 부담이 큰 인수형 물건처럼 보입니다. 실제로 확약을 빼고 계산하면 현재 회차에서 임차인 미배당액 36,160,800원이 발생합니다. 하지만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로 해당 임차권의 매수인 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
따라서 이 물건의 핵심 위험은 단순한 “보증금 110,000,000원 인수”가 아니라 확약서의 정확한 효력 확인과 국세·지방세 압류 4건의 당해세 여부입니다. 권리상 주된 인수 위험은 확약으로 해소되지만, 현재 최저가가 실제 시장가격보다 싼지 판단할 직접 실거래 비교값은 확인되지 않습니다. 권리는 확약서 확인이 핵심이고, 가격은 별도로 검증해야 하는 물건입니다.
