인천지방법원 2026타경502127. 인천 남동구 만수동 해마루플러스 3층 301호, 전용 52.86㎡의 다세대주택입니다. 현 소유자 임태희는 2022.07.20. 거래가 210,000,000원에 소유권을 취득했고, 현재 등기상 핵심 권리는 하태신 명의의 주택임차권입니다. 임차보증금도 정확히 210,000,000원이며 주민등록·점유개시는 2022.06.30., 확정일자는 2022.05.20.입니다.
중요한 반전은 매각물건명세서의 확약입니다. 원래 이 임차권은 2024.11.29. 압류보다 앞서 대항력을 갖춘 권리라서, 배당 후 부족분을 매수인이 인수하는 구조입니다. 현재 최저가를 전제로 한 배당 계산에서는 부족분이 71,379,600원으로 산출됩니다. 그러나 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 하태신 임차인에 한해서는 이 인수부담을 실질 0원으로 반영합니다. 따라서 가격 비교 기준도 최저가 141,400,000원과 실질취득 141,400,000원으로 일치합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502127 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 만수동 937-12 해마루플러스 3층 301호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 52.86㎡ · 7층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 임태희 (2022.07.20. 거래가 210,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 141,400,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 확약이 핵심
말소기준권리는 2024.11.29. 부산진구청 압류입니다. 그보다 앞선 하태신의 주민등록·점유개시일은 2022.06.30.이고, 임차권등기는 2024.03.29. 설정됐습니다. 따라서 원칙적으로는 매수인에게 남을 수 있는 선순위 주택임차권입니다. 반면 2026.03.17. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 하태신 | 3층 301호 52.86㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 210,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 반영 0원 |
② 시세 비교 — 과거 평균보다 ‘최신 1.63억’을 봐야 한다
해마루플러스는 총 11세대, 사용승인일은 2014.03.18.입니다. 확인된 거래는 2건뿐입니다. 대상과 같은 전용 52.86㎡ 3층은 2022.07. 거래가 210,000,000원, 최신 거래는 2026.09. 전용 56.07㎡ 2층 163,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 56.07㎡ | 2 | 163,000,000원 |
| 2022.07 | 52.86㎡ | 3 | 210,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 186,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 163,000,000원 |
전체 평균 186,500,000원은 2022년의 210,000,000원 거래가 함께 섞여 있어 현재 가격 판단에 그대로 쓰기 어렵습니다. 실제 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 163,000,000원이고, 최근 가격은 과거 거래 대비 22.4% 낮아진 흐름입니다. 현재 최저가 141,400,000원은 최근 가격의 86.7%로 낮지만, 최근 12개월 표본이 1건뿐이라는 점은 반드시 감안해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 141,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,779,600원 |
| 1. 임차인 하태신 보증금 | 210,000,000원 | 138,620,400원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 210,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산 자체는 임차인에게 138,620,400원이 배당되고 보증금 부족분 71,379,600원이 남는 구조입니다. 다만 하태신 임차인에 관해서는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매수인 실질 인수액을 0원으로 반영합니다. 아래 회차별 부족액 역시 확약을 적용하기 전의 룰상 계산액입니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약 없이는 가격이 내려가도 총부담이 줄지 않는다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 141,400,000원 | 71,379,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 98,980,000원 | 113,201,640원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 69,286,000원 | 142,361,148원 | 0원 |
이 사건이 위험한 이유와 동시에 확약 확인이 중요한 이유가 여기 있습니다. 확약이 없다면 선순위 임차보증금 210,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커집니다. 즉 최저가만 낮아져도 매수인 총부담은 보증금 수준에서 크게 줄지 않는 대항력 인수형 구조입니다. 하지만 현재 자료에는 해당 임차권에 대한 말소동의 확약서가 명시돼 있어, 이 임차인에 관해서는 그 구조를 실질 취득비용에 반영하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 7층 건물의 3층 301호입니다. 사용승인일은 2014.03.18.입니다.
- 입지. 만수초등학교 북서측에 위치하고, 주변은 다세대주택·아파트·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장과 만수역(인천2호선)이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로·토지. 서측 및 남측으로 포장도로가 있으며 토지는 평지의 세로장방형, 중로각지입니다. 공시지가는 1,749,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역에 해당하고, 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정 내용이 확인됩니다.
- 환금성. 총 11세대의 소규모 다세대주택이고 확인된 실거래도 2건으로 표본이 적습니다. 최근 거래가격은 163,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 권리분석 결론은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서에 크게 의존합니다. 실제 적용 대상·말소 조건을 매각물건명세서 원문과 확약서로 대조해야 합니다.
- 임차권등기 말소 확인. 하태신의 을구 순위 5번 주택임차권이 확약 내용대로 말소되는지 매각 절차상 조건을 확인해야 합니다.
- 가격은 최신 거래 중심. 전체 평균 186,500,000원보다 2026.09. 최신 거래 163,000,000원을 우선 기준으로 보는 것이 적절합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 가격이 과거 거래 대비 22.4% 낮아진 만큼, 단순히 감정가 대비 30% 유찰됐다는 사실만으로 충분한 할인이라고 단정하지 마세요.
- 거래 표본 한계. 최근 12개월 거래가 1건이므로 같은 건물 내부 상태·층·향 차이를 현장 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 이 사건은 ‘낮은 최저가’보다 확약서가 먼저다
표면상으로는 감정가 202,000,000원에서 한 차례 유찰돼 141,400,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 30% 할인 자체가 아닙니다. 보증금 210,000,000원의 선순위 임차권이 있어 확약이 없었다면 현재 회차에서도 71,379,600원의 인수부담이 계산되는 구조입니다. 반대로 자료에 명시된 주택도시보증공사의 말소동의 확약을 그대로 반영하면 하태신 임차인에 대한 실질 인수액은 0원, 실질취득은 141,400,000원입니다.
가격은 최신 실거래 163,000,000원보다 낮지만 최근 12개월 거래가 1건뿐이고, 가격 추세도 과거 대비 -22.4%입니다. 따라서 이 물건은 확약서 효력과 말소 조건을 먼저 확정하고, 그 다음 최신 1.63억 거래를 기준으로 가격을 판단해야 하는 사건입니다. 과거 210,000,000원 거래나 전체 평균 186,500,000원만 보고 할인폭을 크게 평가하는 접근은 적절하지 않습니다.
