69,300,000원
* 실질 인수 0원은 제출된 말소동의 확약서가 임차인의 대항력에 따른 보증금 승계채무까지 유효하게 해소하는 경우의 평가입니다. 확약서의 원문·적용 범위·이행 조건 확인이 필요합니다.
인천지방법원 2026타경502138. 부평구 갈산동 소재 한성빌라 가동 1층 102호, 전용 36.3㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 99,000,000원이지만 한 차례 유찰되어 최저매각가가 69,300,000원으로 내려왔습니다.
그러나 이 물건의 핵심은 낮아진 입찰가격이 아닙니다. 임차인 오슬기 씨의 보증금 110,000,000원과 매수인 인수 여부입니다. 임차인은 2022년 6월 7일 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2022년 4월 6일입니다. 말소기준인 2023년 9월 22일 김주형 근저당권보다 앞서 대항력을 갖춘 것으로 정리되어 있습니다.
여기에 중요한 반전이 있습니다. 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었다는 사실이 명시되어 있습니다. 따라서 등기상 임차권이 보인다는 이유만으로 보증금 전액을 매수인 인수금액에 더해서도 안 되고, 반대로 말소동의라는 문구만으로 대항력에 따른 승계채무까지 무조건 해소되었다고 단정해서도 안 됩니다. 확약서의 실제 효력이 이 물건의 권리분석을 좌우합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502138 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 갈산동 66-14 가동 1층 102호 등기상 갈산동 66-14, 66-17 · 제가동 도로명주소: 인천광역시 부평구 주부토로 286-3 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 36.3㎡ · 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물의 1층 102호 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
| 소유자 | 이용진 · 2023.06.21 소유권이전 · 거래가액 110,000,000원 |
| 감정가 | 99,000,000원 |
| 최저매각가 | 69,300,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 110,000,000원 |
| 말소기준권리 | 을구 9번 · 2023.09.22 근저당권 · 김주형 · 채권최고액 42,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 등기 확인 기준 | 2026.08.22 발급 등기사항전부증명서 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
등기상 말소기준은 2023년 9월 22일 김주형 근저당권입니다. 채권최고액은 42,000,000원이며, 매각에 따라 소멸하는 권리로 정리되어 있습니다. 이후 의정부시 압류, 임차권등기, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류도 매각에 따른 소멸 대상으로 표시되어 있습니다.
다만 등기 말소와 임차인의 대항력에 따른 보증금 반환채무 승계는 별개의 문제입니다. 오슬기 씨의 전입·점유가 말소기준보다 앞서므로 배당받지 못한 보증금은 원칙적으로 매수인에게 승계될 수 있습니다. 이를 해소할 수 있는 핵심 자료가 바로 제출된 말소동의 확약서입니다.
② 임차인 분석 — 보증금 1.1억의 대항력
실제 임차인은 오슬기 씨 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도로 경매를 신청한 채권자로 나타나지만, 독립된 임차인으로 추가 계산하지 않습니다. 신청채권액 110,000,000원과 임차보증금 110,000,000원을 서로 다른 임차보증금인 것처럼 합산해서도 안 됩니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오슬기 을구 10번 |
1층 102호 36.3㎡ 전부 주거 · 임차권등기 |
110,000,000원 | 있음 말소기준 이전 |
있음 배당요구 확인 |
원칙상 가능 확약 유효 시 0원* |
| 임대차계약일 | 2022.04.04 |
|---|---|
| 확정일자 | 2022.04.06 |
| 전입신고 | 2022.06.07 |
| 점유개시 | 2022.06.07 |
| 임차권등기 | 2024.06.24 · 을구 10번 |
| 배당요구 | 확인 · 2024.06.24 |
| 보증금 | 110,000,000원 |
| 예상배당 | 67,652,600원 |
| 룰상 미배당액 | 42,347,400원 |
| 확약 반영 | 실질 인수 0원* · 대항력에 따른 승계채무 해소 여부 확인 전제 |
③ 가격 분석 — 70% 유찰가보다 실질취득 비용이 중요하다
감정가 99,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 69,300,000원입니다. 감정가 대비 70%라는 숫자만 보면 가격이 크게 내려온 것처럼 보입니다.
하지만 확약이 적용되지 않는 대항력 인수형 구조라면 낙찰가가 낮아질수록 임차인에게 배당되지 못하는 보증금이 증가합니다. 매수인의 실질취득 비용은 낮아진 낙찰가만큼 함께 줄어들지 않고 임차보증금 110,000,000원 수준에 머무르게 됩니다.
| 회차 | 최저가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 감정가 70% |
69,300,000원 | 42,347,400원 | 실질 인수 0원* |
| 2회 유찰 시 감정가 49% |
48,510,000원 | 62,763,180원 | 실질 인수 0원* |
| 3회 유찰 시 감정가 34% 수준 |
33,957,000원 | 77,054,226원 | 실질 인수 0원* |
회차별 인수액은 확약이 적용되지 않는 경우의 예상 금액입니다. 확약에 따라 임차인의 대항력에 따른 승계채무가 유효하게 해소되면 해당 임차인의 실질 인수액은 0원*으로 평가합니다. 회차별 예상 집행비용 차이로 총부담은 보증금과 정확히 일치하지 않을 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 69,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,647,400원 |
| 1. 임차인 · 오슬기 보증금 우선변제 |
110,000,000원 | 67,652,600원 |
| 2. 근저당 · 김주형 | 42,000,000원 | 0원 |
| 3. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 110,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 별도로 반영되지 않았습니다. 주택도시보증공사의 신청채권 110,000,000원은 임차인의 보증금과 중복되는 권리관계가 있을 수 있으므로 독립된 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 보증채무 대위·승계 범위와 실제 배당순위는 원본으로 확인해야 합니다.
현재 예상 매각대금에서는 집행비용을 제외한 67,652,600원이 임차인 보증금에 배당되는 구조입니다. 김주형 근저당권과 주택도시보증공사 신청채권에 대한 예상배당은 각각 0원이며, 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다.
다만 채권자의 미배당과 매수인의 인수는 동일한 개념이 아닙니다. 근저당권 등 매각으로 소멸하는 권리의 미배당액을 매수인이 그대로 떠안는 것은 아닙니다. 여기서 검토할 승계 위험은 말소기준보다 앞선 대항력을 가진 임차인의 보증금 부족분이며, 제출된 확약의 효력이 이를 해소하는지가 핵심입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 부평구 갈산동 소재 인천부평북초등학교 남서측 인근입니다. 주변에는 다세대주택·다가구주택·근린생활시설 등이 위치하며, 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 대중교통 이용 편의도는 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물 내 1층 102호입니다. 외벽은 벽돌마감, 창호는 샷시창호이며, 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 갈산동 66-14와 66-17의 2필지 일단 토지로, 인접지 대비 등고평탄한 가장형입니다. 남측으로 폭 약 10미터의 포장도로에 접합니다.
- 용도·규제. 다세대주택으로 이용 중이며, 제2종일반주거지역·상대보호구역·과밀억제권역에 해당합니다. 외국인 등의 주택용도 취득에 관한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 표시되어 있으므로, 입찰 시점의 지정 연장 여부 및 적용 범위를 확인해야 합니다.
- 건축물 사항. 위반건축물로 표시된 사항은 없고, 공부와의 차이도 없는 것으로 평가되어 있습니다.
- 환금성. 다세대주택으로, 현재의 거래량과 최근 매매가격을 확인해야 합니다. 과거 소유권 이전가격만으로 현재 매각 가능가격이나 환금성을 확정할 수 없습니다.
- 현황 확인. 외국인체류확인서상 건물명이 한성빌라로 나타납니다. 입찰 전 등기상 표시와 현황상 주소·건물명·호수의 일치 여부를 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문. 주택도시보증공사가 제출한 확약서에 임차권등기 말소동의뿐 아니라 대항력 포기와 보증금 반환채무의 매수인 승계 배제까지 포함되는지 확인해야 합니다. 말소 신청 주체와 이행 조건도 함께 대조해야 합니다.
- 임차인 오슬기 권리관계. 전입 2022.06.07, 확정일자 2022.04.06, 보증금 110,000,000원을 확인하고, 주택도시보증공사의 대위·승계 관계 및 확약의 적용 범위를 검토해야 합니다.
- 입찰가격 판단. 확약 효력이 확인되면 최저가 69,300,000원과 부대비용을 기준으로 시세를 비교합니다. 확약 미적용 시에는 보증금 인수 위험을 포함한 약 110,000,000원의 실질취득 비용을 기준으로 검토해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 최저가 48,510,000원, 3회 유찰 시 33,957,000원으로 제시되어 있지만, 확약이 적용되지 않는다면 보증금 미배당액도 함께 증가합니다. 최저가 하락을 그대로 취득비용 절감으로 계산하지 않아야 합니다.
- 최근 거래 확인. 동일 건물 또는 유사한 입지·면적의 최근 12개월 실거래와 최신 거래가격을 확인하고, 층·건물상태·매매 가능성을 반영해 가격을 검토해야 합니다.
- 점유·명도. 임차권등기가 존재하므로 현재 점유자를 현장에서 확인해야 합니다. 확약이 유효하더라도 실제 점유 상태에 따라 인도 및 명도 절차가 필요할 수 있습니다.
- 관리비·공과금. 체납 관리비와 매수인에게 부담될 수 있는 공용부분 관련 금액을 확인해야 합니다. 당해세와 실제 배당순위도 원본으로 대조해야 합니다.
- 원본 서류 확인. 매각물건명세서·확약서·등기사항전부증명서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 확인하고, 매각기일과 매각조건 변경 여부를 재확인해야 합니다.
맺으며 — “6,930만원”보다 중요한 것은 확약의 효력이다
이 물건은 단순히 한 차례 유찰되어 감정가의 70%로 내려온 다세대주택이 아닙니다. 보증금 110,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하고, 현재 회차 배당표상 42,347,400원의 부족분이 발생하는 물건입니다.
확약이 없다면 유찰이 반복되어 낙찰가가 낮아지더라도 인수할 보증금이 증가하기 때문에 실질취득 비용은 약 110,000,000원 수준에 머물게 됩니다. 단순히 감정가 대비 할인율이 커진다고 가격 메리트가 커지는 구조는 아닙니다.
반면 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었다는 중요한 내용이 있습니다. 해당 확약이 임차인의 대항력에 따른 보증금 반환채무까지 유효하게 해소한다면, 주된 인수 위험은 사라지고 실질 인수액은 0원*으로 평가할 수 있습니다.
다만 확약서 원문에서 그 효력을 검증하기 전에는 인수 위험 해소를 확정할 수 없습니다. 또한 최근 실거래 시세를 확인하지 못했으므로 최저가 69,300,000원의 가격 경쟁력도 별도 검증이 필요합니다.
결론적으로 확약의 효력 확인과 최근 시세 검증이 선행되어야 하는 물건입니다. 보증금 승계 위험이 실제로 해소되는지 확인하는 것이 가격 판단보다 앞섭니다.
