인천지방법원 2026타경502143. 인천 미추홀구 숭의동 휴프라임 12층 1202호입니다. 사건 분류는 근린주택이고, 감정평가 이용상태는 연립주택입니다. 현재 소유자는 김주원이며 2022년 5월 4일 매매를 원인으로 거래가액 320,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 2022년 6월 29일 설정된 윤종식의 근저당권보다 앞서 김민정 임차인이 2022년 4월 19일 전입·점유를 시작했다는 점입니다. 즉 권리의 출발점만 보면 임차인이 선순위입니다.

다만 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 매각물건명세서상 인수권리로 을구 4번 주택임차권등기가 명시되어 있으나, 동시에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 따라서 정확도 규칙에 따라 김민정 임차인에 대한 인수액은 실질 0원으로 처리합니다. 확약을 적용하지 않는 법리상 계산에서는 현재 최저가 기준 129,614,600원이 미배당으로 남지만, 이것을 매수인 실질취득에 더하지 않습니다. 별도로 확인된 다른 임차인은 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 확약이 핵심

말소기준권리는 2022년 6월 29일 윤종식 근저당권 260,000,000원입니다. 그런데 김민정 임차인의 전입·점유는 2022년 4월 19일, 확정일자는 2022년 3월 28일이어서 말소기준보다 앞섭니다. 보증금은 320,000,000원이고 배당요구도 확인되어 대항력과 우선변제권을 모두 갖습니다.

② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득 193,900,000원’으로 본다

확약을 반영하면 매수인의 실질취득은 193,900,000원입니다. 이 금액을 데이터상 최근 12개월 평균 228,500,000원과 비교하면 84.9%이고, 최신 거래 220,000,000원보다도 낮습니다. 전체 3건 평균 259,000,000원보다 낮다는 사실도 있으나, 가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 평균·최신 거래·가격 추세를 우선해야 합니다.

가격 숫자만 보면 실질취득 193,900,000원은 최근 평균 대비 약 15.1% 낮은 구간입니다. 하지만 최근 가격 추세가 이전 구간 대비 -28.6%로 하락했고, 휴프라임은 총 15세대로 표본 자체가 작습니다. 따라서 “최근 평균보다 낮다”는 사실은 확인되지만, 이를 곧바로 안정적인 시세차익으로 해석해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 193,900,000원 가정 · 확약 적용 전 기계배당)

배당 계산상 김민정 임차인의 보증금 부족분은 129,614,600원입니다. 그러나 말소동의 확약서를 반영한 본 리포트의 실질 인수액은 0원이며, 실질취득은 193,900,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 확약이 유지되면 총취득비용도 내려간다

이 사건은 일반적인 대항력 인수형과 구조가 다릅니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나는 구조이지만, 이 분석 규칙에서는 김민정 임차인에 대한 확약으로 실질 인수액을 0원으로 처리합니다. 따라서 확약이 그대로 적용되는 전제에서는 유찰될수록 실질취득액도 매각가와 함께 내려갑니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 숭의로터리 남동측 인근. 공동주택과 소규모 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 전반적인 교통 상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물 내 12층 1202호. 위생·급배수·승강기·화재탐지설비가 구비되어 있습니다.
• 토지. 일반상업지역, 방화지구, 과밀억제권역 등이며 공시지가는 2,467,000원/㎡입니다. 북동측 약 25m, 북서측 약 8m 포장도로에 접합니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 총 15세대이고 경매 평균 유찰 11.4회, 매각률 0.0%로 나타나 거래·매각 유동성은 보수적으로 봐야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약 원문 확인. 실질 인수 0원 판단의 핵심은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 입찰 전 원본의 적용 대상·조건을 반드시 대조해야 합니다.
• 임차권 범위 확인. 김민정 임차권은 12층 1202호 74.3324㎡ 전부를 대상으로 하며 보증금은 320,000,000원입니다.
• 하락 추세 반영. 데이터상 최근 가격 추세가 -28.6%입니다. 최근 평균 228,500,000원보다 낮다는 이유만으로 과거 가격 수준 회복을 전제하면 안 됩니다.
• 환금성 확인. 15세대 규모와 평균 11.4회 유찰 통계는 재매각 난도를 높이는 요소입니다. 실수요·임대·재매도 계획을 각각 따로 검토할 필요가 있습니다.
• 압류·후순위 권리. 서민금융진흥원 가압류, 국민건강보험공단 압류, 대전광역시 중구 압류, 경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 확약서 및 배당 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — 권리 핵심은 ‘대항력’이 아니라 ‘확약의 효력’, 가격 핵심은 ‘할인율’보다 ‘환금성’

등기 순서만 보면 이 물건은 선순위 대항력 임차인의 보증금 320,000,000원이 감정가보다도 큰 전형적인 고위험 구조입니다. 현재 최저가 기준으로는 129,614,600원이 미배당으로 남습니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 본 분석 규칙상 김민정 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다.

그 결과 실질취득은 최저가와 같은 193,900,000원이고, 데이터상 최근 12개월 평균 228,500,000원의 84.9%, 최신 거래 220,000,000원보다 낮습니다. 다만 최근 가격 추세가 -28.6%이고, 총 15세대·경매 평균 유찰 11.4회·매각률 0.0%라는 환금성 지표가 겹칩니다. 따라서 이 사건은 “보증금 인수 때문에 낙찰가가 내려가도 총액이 고정되는 물건”으로 볼 것이 아니라, 확약 원문이 실제로 매수인 인수위험을 해소하는지 확인한 뒤 하락 추세와 저환금성을 함께 가격에 반영해야 하는 물건으로 보는 것이 핵심입니다.