인천지방법원 2026타경502174. 인천 서구 마전동 중앙이클래스19차 1동 3층 306호입니다. 사건 표기 용도는 근린주택이고, 감정평가상 현재 이용상태는 단지형연립입니다. 이 사건의 핵심은 가압류나 압류가 아니라 2021.04.30 전입한 임차인 안지혜의 대항력입니다. 임차보증금은 220,000,000원으로, 말소기준권리인 2022.09.23 오케이에프앤아이대부주식회사 가압류보다 먼저 전입했고 2021.04.16 확정일자도 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
단순 배당표만 보면 현재 최저가 144,900,000원에서 집행비용 2,828,600원을 제외한 142,071,400원이 임차인에게 배당되고, 보증금 부족분 77,928,600원이 남습니다. 대항력 인수형의 일반 원칙대로라면 이 금액은 매수인에게 넘어가는 위험입니다. 그러나 이 사건에는 해당 주택임차권등기에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 정확도 규칙에 따라 확약이 적용되는 안지혜 임차인의 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 이 확약은 해당 임차권에 대한 판단이며, 다른 임차인은 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502174 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 마전동 1025-14 중앙이클래스19차 1동 3층306호 |
| 물건종류 / 전용 | 근린주택 · 감정 이용상태 단지형연립 · 전용 54.65㎡ · 5층 건물 내 3층306호 |
| 소유자 | 최종권 · 2021.05.16 매매 · 거래가액 220,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 207,000,000원 / 144,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 핵심
등기부상 2016.02.01 부평농업협동조합 근저당권 145,200,000원은 2021.04.30 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2022.09.23 오케이에프앤아이대부주식회사 가압류 5,135,444원입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류 10,000,000원, 국가 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 안지혜 | 3층 306호 54.65㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 220,000,000원 | 2021.04.30 / 2021.04.16 | 대항력 有 우선변제 有 | 실질 0원 룰상 77,928,600원 |
② 시세 비교 — 확약 반영 시 가격 메리트가 크다
시장 표본은 중앙E클래스19차, 전용면적 54.65㎡와 매칭된 거래군입니다. 전체 9건 평균은 206,888,888원이지만, 가격 판단은 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 3건 평균은 211,000,000원, 최신 거래는 2026.02의 197,000,000원이며, 최근 구간은 이전 구간 대비 3.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 56.26㎡ | 4 | 197,000,000원 |
| 2025.04 | 52.41㎡ | 5 | 250,000,000원 |
| 2025.03 | 52.41㎡ | 4 | 186,000,000원 |
| 2024.04 | 56.26㎡ | 4 | 230,000,000원 |
| 2023.11 | 53.85㎡ | 4 | 162,000,000원 |
| 2022.04 | 56.26㎡ | 4 | 230,000,000원 |
| 2021.09 | 52.41㎡ | 3 | 220,000,000원 |
| 2021.07 | 49.67㎡ | 3 | 167,000,000원 |
| 2021.06 | 54.65㎡ | 2 | 220,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 211,000,000원 |
현재 최저매각가 144,900,000원은 최근 12개월 평균 211,000,000원의 68.7%입니다. 최신 거래 197,000,000원과 비교해도 최저가가 낮습니다. 따라서 확약이 유효하게 적용되어 실질 인수가 0원이라는 전제에서는 현재 회차의 가격 메리트가 분명합니다. 반대로 확약을 배제하면 미배당 보증금 77,928,600원을 함께 고려해야 하므로 단순히 “최저가가 1억대라 싸다”고 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 144,900,000원 · 확약 반영 전 룰 계산)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,828,600원 |
| 1. 임차인 안지혜 보증금(우선변제) | 220,000,000원 | 142,071,400원 |
| 2. 가압류 · 오케이에프앤아이대부주식회사 | 5,135,444원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 220,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 안지혜 임차보증금의 부족분은 77,928,600원으로 산정되어 있습니다. 이는 확약을 반영하기 전의 룰상 인수액입니다. 매각물건명세서상 해당 주택임차권등기에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로 본 리포트의 실질 인수액은 0원으로 반영했습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 마전초등학교 남서측 인근이며, 연립주택 등 공동주택·근린생활시설·공원 등으로 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 완정역(인천2호선)이 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 3층306호이며 사용승인일은 2016.01.14입니다. 위생·급배수·난방·도시가스·승강기설비가 되어 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(검단2지구)이며, 성장관리권역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역이 포함됩니다. 공시지가는 1,491,000원/㎡입니다.
- 도로. 남동측 및 북서측으로 노폭 12m 및 8m 내외 도로에 각각 접합니다.
- 환금성. 거래자료상 중앙E클래스19차는 24세대이며 최근 실거래 표본은 9건입니다. 소규모 단지라는 점은 가격 판단 시 함께 확인할 요소입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 본건 가격 판단을 뒤집는 핵심 문서입니다. 주택임차권등기 안지혜에 대한 말소 조건과 적용 범위를 원문으로 대조하세요.
- 확약 미적용 시 인수액 확인. 현재 회차 룰상 미배당 보증금은 77,928,600원입니다. 최저가만 보고 판단하면 안 됩니다.
- 최근 시세 우선. 최근 12개월 평균 211,000,000원, 최신 거래 197,000,000원을 기준으로 현재 최저가 144,900,000원의 위치를 확인하세요.
- 임차권 명도·말소 절차. 임차권등기가 존재하므로 확약에 따른 말소 절차와 실제 점유 상태를 매각 전 다시 확인하세요.
- 압류·세금 확인. 2026.03.10 국가 압류가 있으므로 당해세 등 배당순위에 영향을 줄 수 있는 세금은 원본 자료로 확인하세요.
- 용도 확인. 사건 표기는 근린주택, 감정평가상 이용상태는 단지형연립입니다. 실제 이용과 관련 공부를 함께 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 이 사건의 승부처는 ‘확약서’다
표면만 보면 보증금 220,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가에서 77,928,600원이 미배당되는 인수형 사건입니다. 이 계산만 적용하면 유찰될수록 낙찰가는 내려가도 인수액이 늘어나는 구조라 최저가만 보고 싸다고 할 수 없습니다. 그러나 본건 매각물건명세서에는 해당 주택임차권등기에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있습니다.
이 확약을 정확도 규칙대로 반영하면 안지혜 임차인의 실질 인수액은 0원이고, 실질취득은 현재 최저가 144,900,000원 수준입니다. 이는 최근 12개월 평균 211,000,000원의 68.7%이며 최신 거래 197,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 본건은 확약서가 유효하게 적용되는지 확인하는 것이 권리분석과 가격 판단의 전제입니다. 그 확인이 끝난 뒤에는 권리보다 현재 가격 수준이 핵심이 됩니다.
