인천지방법원 2026타경502187. 인천 남동구 서창동 ‘청봉산에들에’ 제1동 4층 403호, 전용 42.63㎡ 다세대주택입니다. 사건의 핵심은 일반적인 근저당권이 아니라 임차권등기와 말소동의 확약서입니다. 심규만은 2021년 3월 30일 확정일자를 받고 2021년 4월 15일 주민등록·점유를 시작했으며, 보증금은 160,000,000원입니다. 2023년 5월 22일 주택임차권등기가 설정됐고, 등기상 말소기준권리인 2024년 9월 13일 주택도시보증공사의 가압류보다 앞섭니다.
따라서 확약서를 떼고 권리순서만 보면 이 임차권은 매각으로 자동 소멸하지 않는 선순위 인수형 권리입니다. 현재 최저가 94,500,000원을 기준으로 집행비용 2,101,000원을 제외한 92,399,000원이 임차보증금에 배당되는 모형이라, 보증금 잔액 67,601,000원이 남습니다. 그러나 이 사건에는 해당 주택임차권등기에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로, 정확도 규칙에 따라 이 임차인의 매수인 인수는 실질 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502187 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 서창동 565-14 청봉산에들에 제1동 제4층 제403호 |
| 도로명 | 인천광역시 남동구 장아산로190번길 10-14 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 42.63㎡ · 철근콘크리트조 경사지붕 5층 건물 내 4층 403호 |
| 소유자 | 조광재 (2021.05.14. 매매, 거래가액 160,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 135,000,000원 / 94,500,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 확약서가 핵심
등기상 현재 소멸하지 않은 임차권은 을구 5번 심규만의 주택임차권입니다. 전입·점유일 2021.04.15, 확정일자 2021.03.30으로 2024.09.13 말소기준 가압류보다 앞서 대항력과 우선변제권이 확인됩니다. 반면 서울특별시 압류, 아산시 압류와 경매개시결정은 말소기준권리 뒤에 위치하여 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2023년 천안세무서 압류와 2026년 국민건강보험공단 압류는 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·확정 | 권리 배지 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 심규만 | 4층 403호 42.63㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 160,000,000원 | 전입·점유 2021.04.15 확정일자 2021.03.30 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 | 배당요구 있음 · 2023.05.22 |
심규만은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 잡혀 있습니다. 따라서 보증금 160,000,000원을 별도의 보증기관 신고액과 중복 합산할 사안은 아닙니다. 감정평가의 임대관계 항목은 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유상태는 입찰 전 현황 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 9,450만원은 70.0%, 그러나 동일면적 거래가 아니다
청봉산에들에(565-14)는 총 12세대, 2012.02.08 사용승인 건물입니다. 제공된 최근 거래는 2024년 4월 1건뿐이며, 거래 면적은 52.53㎡로 본건 42.63㎡와 일치하지 않습니다. 따라서 최근 12개월 평균 135,000,000원과 본건의 실질취득 94,500,000원을 단순히 같은 평형처럼 비교해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.04 | 52.53㎡ | 2 | 135,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 표본 불일치 | 1건 | 135,000,000원 |
수치상으로 현재 최저가 94,500,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래가 135,000,000원의 70.0%입니다. 다만 해당 거래는 본건보다 전용면적이 크고 표본도 1건뿐이므로, 이 70.0%를 곧바로 “30% 저평가”로 해석하는 것은 무리입니다. 권리상 실질취득은 94,500,000원으로 정리되지만, 가격 메리트는 동일면적 실거래 확인이 부족한 상태라는 전제가 붙습니다.
④ 예상배당표 (매각가 94,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,101,000원 |
| 1. 임차인 심규만 보증금 | 160,000,000원 | 92,399,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,000,000원 | 0원 |
| 3. 신청채권 · 주택도시보증공사 | 160,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형만 놓고 보면 임차보증금 160,000,000원 중 92,399,000원이 배당되고 67,601,000원이 남아 원칙상 매수인 인수입니다. 다만 이 사건은 해당 임차권등기에 대한 말소동의 확약서 제출이 확인되어 본 리포트의 실질 인수액은 0원으로 반영합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 별도 반영되지 않은 추정표입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 미반영 원칙값과 실질값을 분리
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 94,500,000원 | 67,601,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 66,149,999원 | 95,440,701원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 46,304,999원 | 114,928,491원 | 0원 |
확약을 고려하지 않는 전형적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 증가하는 구조입니다. 이 사건에서는 해당 임차권등기의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 실질 인수액은 각 회차 모두 0원으로 처리하지만, 입찰 전에는 확약서 원문과 적용 대상이 심규만의 을구 5번 주택임차권등기와 일치하는지 반드시 대조해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 이용상태는 다세대주택입니다. 철근콘크리트조 경사지붕 5층 건물 내 4층 403호이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 입지. 인천광역시 남동구 서창동 소재 서창초등학교 남측 인근으로, 주변은 다세대주택·아파트·공원·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있고 차량출입이 가능하며, 감정평가상 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 본건 남서측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 접합니다.
- 설비. 상·하수도시설, 난방설비, 위생설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등이며, 공시지가는 1,402,000원/㎡입니다.
- 규모. 청봉산에들에(565-14)는 총 12세대, 2012.02.08 준공 건물로 동일면적 거래 표본이 충분하지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 대조. 이 물건의 실질 인수 0원 판단을 만드는 핵심 자료입니다. 확약 대상이 을구 5번 심규만 주택임차권등기와 정확히 일치하는지 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차 확인. 권리순서상으로는 선순위 인수형이므로 실제 말소가 매각과 어떤 절차로 연동되는지 확인이 필요합니다.
- 실거래 면적 차이. 최근 거래는 52.53㎡이고 본건은 42.63㎡입니다. 135,000,000원을 동일평형 직접 시세로 적용하지 않아야 합니다.
- 현재 점유 확인. 등기부상 실제 임차인은 심규만 1명으로 확인되지만 감정평가의 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 실제 점유상태를 대조하세요.
- 압류·세금 확인. 일부 압류는 이미 말소됐고 나머지 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조이나, 배당표에는 당해세 등이 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권”보다 중요한 한 장의 확약서
이 사건을 권리순서만 보면 부담이 큰 물건입니다. 보증금 160,000,000원의 심규만 임차권이 말소기준 가압류보다 빠르고, 현재 회차 배당모형에서도 67,601,000원이 남기 때문입니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 본 분석 기준 실질 인수는 0원입니다. 그 결과 현재 실질취득은 94,500,000원으로 정리됩니다.
가격만 보면 최근 12개월 평균 및 최신 거래 135,000,000원의 70.0%지만, 그 거래는 52.53㎡이고 본건은 42.63㎡입니다. 표본도 1건뿐입니다. 따라서 이 물건의 판단 포인트는 “9,450만원이라 싸다”가 아니라, 확약서의 실제 효력과 동일면적 시세를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다. 권리 리스크의 중심은 확약으로 크게 낮아졌지만, 소규모 다세대의 시세 검증력과 환금성은 별도로 확인해야 합니다.
