수원지방법원 2025타경4789. 성남시 수정구 신흥동 신흥역시네마타워 2층 202호 근린시설입니다. 감정 이용상태는 제202호·제203호·제204호를 내부구획 없이 일괄 개인의원(맑은소리이비인후과)으로 사용하는 형태입니다. 매각물건명세서에도 일괄매각과 벽체 없이 개인의원으로 사용 중이라는 점이 기재돼 있습니다.
등기상 기준점은 명확합니다. 2019.03.26. 주식회사부산은행 근저당권 3,850,000,000원이 말소기준권리이고, 이후 설정된 부산은행 근저당권과 국의 근저당권, 임의경매개시결정, 압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 확인되는 임차인 김창언·류하늘도 각각 2025.01.06., 2025.03.06. 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경4789 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 수정구 신흥동 4124 신흥역시네마타워 2층 202호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제202호·제203호·제204호 내부구획 없이 일괄 개인의원(맑은소리이비인후과) 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하6층·지상11층 · 사용승인일 2018.12.26 |
| 소유자 | 김수지 · 거래가액 2,956,824,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 4,308,000,000원 / 4,308,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 4,067,546,331원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 2019년 근저당이 기준점
말소기준은 2019.03.26. 설정된 주식회사부산은행 근저당권입니다. 이후 2022년부터 2024년까지 추가 설정된 근저당권 6건과 2025.10.21. 임의경매개시결정, 2026.01.15. 국의 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 코리아신탁 주식회사의 가압류와 강제경매개시결정은 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 2명 모두 말소기준 이후 전입
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김창언 | 2층202~204호 | 2025.01.06 | 200,000,000원 | 11,000,000원 | 2025.12.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 류하늘 | 2층 202-1호 | 2025.03.06 | 20,000,000원 | - | - | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 2명입니다. 두 임차인 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아니며, 전입일이 2019.03.26. 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 현재 자료 기준 대항력 없음으로 판단됩니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도로 단정하지 않지만, 매수인에게 임대차보증금이 승계되는 구조는 아닙니다.
③ 배당구조 (매각가 4,308,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 45,480,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 3,850,000,000원 | 3,850,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사부산은행 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사부산은행 | 220,000,000원 | 220,000,000원 |
| 4. 근저당 · 국 | 441,863,000원 | 82,520,000원 |
| 5. 근저당 · 주식회사부산은행 | 110,000,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 주식회사부산은행 | 55,000,000원 | 0원 |
| 7. 근저당 · 주식회사부산은행 | 55,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액은 4,841,863,000원, 예상 배당액은 4,262,520,000원으로 579,343,000원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여액은 0원입니다. 이 미배당은 후순위 채권자의 배당 부족 문제이고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 가격 — 시세 근거 없이 ‘싸다’고 판단하면 안 된다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 4,308,000,000원으로 신건입니다. 배당과 권리관계는 비교적 명확하지만, 이 근린시설에 대해 가격 수준을 직접 대조할 최근 실거래 시세는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거가 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 4,308,000,000원 | 579,343,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 3,446,400,000원 | 1,432,327,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 2,757,120,000원 | 2,114,714,200원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성남시 수정구 신흥동 신흥사거리 북동측 인근이며, 주변은 단독 및 소규모 공동주택 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 제반 교통사정은 양호합니다.
- 도로. 동남측으로 폭 50~70m 포장도로와 접합니다.
- 용도·규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구이며, 과밀억제권역·도시교통정비지역·비행안전제6구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 공시지가는 15,010,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하6층·지상11층, 사용승인일은 2018.12.26이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 이용상태. 제202호·제203호·제204호를 벽체 없이 하나의 개인의원으로 사용 중이어서 일반적인 개별 점포보다 실제 점유·영업관계 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 3개호 일괄매각 확인. 제202호·제203호·제204호가 내부구획 없이 개인의원으로 사용 중이므로 매각범위와 현황을 원본 서류에서 재확인하세요.
- 임차인 명도. 김창언·류하늘 모두 대항력은 없지만 실제 점유와 영업공간 사용상태를 확인하고 인도 일정과 비용을 검토하세요.
- 가격 검증. 실거래 시세 비교 근거 없이 감정가 4,308,000,000원을 곧바로 시장가치로 간주하지 말고 상권·수익성·임대료 수준을 별도로 검증해야 합니다.
- 공동담보 확인. 다수 근저당권에 다른 호실과 건물이 공동담보로 기재돼 있으므로 실제 배당 및 채권잔액은 매각 전 최신 상태를 확인하세요.
- 세금 관련 권리. 국의 근저당권과 압류가 존재하므로 배당과 조세채권의 실제 순위·금액은 최신 서류로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 검증이 먼저
이 사건의 권리분석 핵심은 비교적 명료합니다. 2019.03.26. 부산은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤에 설정된 근저당권·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 2명도 모두 말소기준 이후 전입해 대항력이 없으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 물건은 아파트가 아니라 근린시설이고, 제202호·제203호·제204호를 벽체 없이 개인의원으로 사용하는 일괄매각 물건입니다. 신건 최저가 4,308,000,000원이 적정한지를 직접 대조할 실거래 근거가 없어, 권리상 안전하다는 이유만으로 가격까지 매력적이라고 볼 수는 없습니다. 결론은 권리는 합격, 가격은 별도 검증입니다.
