수원지방법원 2025타경5034. 경기도 광주시 문형동 문형2차낙원타운 218동 3층 301호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 소유자 배현수는 2015.10.15. 거래가 150,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 말소기준은 2019.12.06. 설정된 주식회사하나은행 근저당권 107,800,000원이고, 그 뒤 강병인 근저당권 50,000,000원, 이근행 가압류 50,000,000원, 현대카드 가압류 5,444,913원 등이 이어집니다. 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조이며, 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없습니다.
가격은 권리와 별개로 봐야 합니다. 신건이라 감정가 146,000,000원이 그대로 최저매각가이고, 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액 역시 146,000,000원입니다. 반면 확인되는 최근 거래는 2025.01. 전용 52.43㎡·3층의 120,000,000원 한 건입니다. 현재 최저가가 이 최근 거래의 121.7%이므로, 신건을 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경5034 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 문형동 144-21 문형2차낙원타운 218동 3층301호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트구조 4층 공동주택 중 3층301호 |
| 소유자 | 배현수 (2015.10.15. 거래가 150,000,000원에 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 146,000,000원 / 146,000,000원 (신건) |
| 경매채권자 / 청구 | 강병인 / 50,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 등기 발급 | 수원지방법원 성남지원 광주등기소 · 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2019.12.06. 을구 4번 주식회사하나은행 근저당권 107,800,000원입니다. 이 근저당권은 2025.12.05. 한국주택금융공사로 이전 등기됐지만, 선순위의 출발점은 기존 2019.12.06. 근저당권입니다. 그 이후 설정된 강병인 근저당권과 이근행·현대카드 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2015년 우리은행 근저당권들은 이미 등기부상 말소되어 있습니다.
② 시세 비교 — 실질취득 146,000,000원이 최근 거래의 121.7%
문형2차낙원타운 218동은 11세대, 사용승인일은 2015.05.26.입니다. 시세 매칭 대상면적은 48.2㎡이며, 확인되는 거래는 2025.01. 한 건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.01 | 52.43㎡ | 3 | 120,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 48.2㎡ 대상 | 1건 | 120,000,000원 |
전체 거래 평균과 최근 12개월 평균, 최신 거래가 모두 120,000,000원으로 잡혀 있고 표본은 1건입니다. 현재 최저가 146,000,000원은 최근 12개월 평균의 121.7%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득액 역시 146,000,000원이고, 따라서 시세 판단도 최저가와 같은 기준으로 보면 됩니다. 현재 회차에는 가격 가점을 주기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 146,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,844,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 107,800,000원 | 107,800,000원 |
| 3. 을구 6번 근저당권 · 강병인 | 50,000,000원 | 35,356,000원 |
| 4. 갑구 3번 가압류 · 이근행 | 50,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 5번 가압류 · 현대카드 주식회사 | 5,444,913원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 213,244,913원 중 예상 배당은 143,156,000원이고, 미배당액은 70,088,913원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 문형동 소재 “오포농협” 북서측 인근이며, 주변에는 유사한 소규모 공동주택과 소규모 공장·창고·근린생활시설이 함께 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 공동주택으로 외벽은 파벽돌 붙임 및 일부 외장석 마감, 창호는 PVC샤시이며 위생·급배수·개별난방·도시가스 시설이 있습니다.
- 도로. 남동측으로 약 6미터 내외 폭의 포장도로 등에 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 공시지가는 587,200원/㎡, 토지면적은 667.0㎡입니다. 자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등이 포함됩니다.
- 허가구역. 토지거래계약에 관한 허가구역은 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재되어 있고, 외국인 등 및 단독·다가구·아파트·연립·다세대 용도가 대상으로 표시되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 문형2차낙원타운 218동은 11세대이며 확인 거래가 1건이어서, 가격 판단 때 거래 표본의 제한을 함께 고려해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 최저가와 실질취득액은 146,000,000원, 최근 12개월 평균 및 최신 거래는 120,000,000원입니다. 현재 가격비율 121.7%를 기준으로 응찰가를 점검해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 매각가는 116,800,000원, 2회 유찰 시 93,440,000원입니다. 어느 회차에서도 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 후순위 미배당과 인수는 구별. 현재 회차에서도 강병인·이근행·현대카드 채권에 미배당이 발생하지만, 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
- 말소기준권리 이전 확인. 을구 4번 하나은행 근저당권은 2025.12.05. 한국주택금융공사로 이전 등기되어 있으므로 최신 등기부에서 권리자와 말소관계를 다시 대조해야 합니다.
- 점유관계. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자, 전입 여부와 매각물건명세서·현황조사를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 거래 표본. 시세자료는 2025.01. 거래 1건이므로 호수별 상태·면적 차이를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리, 가격은 보수적으로”
이 물건은 등기 구조만 보면 말소기준 이후의 후순위 권리가 매각으로 정리되고, 명시 인수권리·법정지상권도 없으며 예상 인수액이 0원인 점이 장점입니다. 그러나 신건 최저가 146,000,000원은 최근 거래 120,000,000원의 121.7%입니다. 게다가 문형2차낙원타운 218동은 11세대, 확인 거래는 1건에 그칩니다. 따라서 이 사건은 권리상 인수 부담은 낮지만, 현재 회차 가격을 시세 대비 저렴하다고 볼 수 없는 물건입니다. 신건이라는 이유만으로 서두르기보다 실거래 표본과 현장 상태, 점유관계를 대조한 뒤 가격을 결정하는 접근이 적절합니다.
