수원지방법원 2025타경5140. 하남테크노밸리유1센터 제1층 제디-107호로, 감정평가 당시 근린생활시설이며 상호 (주)대흥식품으로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 김요한으로, 2022.04.13 매매를 원인으로 2022.04.29 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 1,225,730,000원입니다. 같은 날 농협은행주식회사의 채권최고액 1,017,600,000원 근저당이 설정됐고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
권리관계의 핵심은 단순합니다. 현재 확인되는 임차인 임경미의 전입일은 2025.01.08로 말소기준일인 2022.04.29보다 뒤입니다. 자료상 대항력은 없음으로 판정되어 있으며, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 승계액은 0원입니다. 따라서 이 사건은 임차보증금을 별도로 떠안아 실질취득가가 올라가는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경5140 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 풍산동 618 하남테크노밸리유1센터 1층디-107호 |
| 도로명주소 | 경기도 하남시 하남대로 947 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(상호: (주)대흥식품) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층 지상15층 · 제1층 제디-107호 · 사용승인일 2019.08.14 |
| 소유자 | 김요한 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,200,000,000원 / 1,200,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 865,978,528원 |
| 말소기준권리 | 2022.04.29 농협은행주식회사 근저당권 · 채권최고액 1,017,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 임차인은 있으나 대항력은 없다
2019.08.26 아시아신탁주식회사 명의 신탁등기가 있었으나, 2022.04.29 김요한 앞으로 소유권이 이전되면서 1번 신탁등기가 말소됐습니다. 같은 날 설정된 농협은행주식회사 근저당이 말소기준입니다. 이후 제이씨현시스템주식회사 명의 채권최고액 83,700,000원 근저당과 2023.11.22 임의경매개시결정이 있었지만 각각 2024.01.31 해지, 2024.01.29 취하로 정리됐습니다. 현재 경매개시결정은 2025.11.13 농협은행 주식회사 신청 건이며 매각으로 소멸하는 구조입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임경미 | 1층디-107호 | 15,000,000원 | 900,000원 | 없음 전입 2025.01.08 | 미상 확정일자 미상 · 배당요구 2025.12.01 | 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고는 확인되지 않습니다. 임차인은 배당요구를 했지만 확정일자 및 우선변제 여부는 자료만으로 확정할 수 없습니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교자료가 없어 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 1,200,000,000원으로 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득액 역시 1,200,000,000원입니다. 다만 비교할 최근 실거래 자료가 확인되지 않으므로, 감정가 또는 최저가만 보고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 근거는 없습니다.
따라서 이 사건의 가격 분석은 권리상 인수액 0원이라는 사실과 최근 실거래 기준 가격 검증이 아직 되지 않았다는 사실을 분리해서 봐야 합니다. 권리가 깨끗하다는 이유만으로 현재 12억원이 저렴하다고 평가할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,200,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.2% 추정) | - | 14,400,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 1,017,600,000원 | 1,017,600,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 168,000,000원 |
현재 회차에서는 집행비용 14,400,000원과 농협은행 근저당 채권최고액 1,017,600,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 168,000,000원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 기준시점 현재 근린생활시설이며 상호는 (주)대흥식품입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 입지. 경기도 하남시 덕풍동 소재 덕풍초등학교 북서측 인근이며, 주위에는 아파트단지·업무시설·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 하남시청역이 있어 감정평가상 제반 교통여건은 보통입니다.
- 도로. 본건 북측 약 40m, 서측 약 20m, 남측 약 25m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 설비. 기본적인 위생설비·냉난방설비·승강기설비·주차장이 구비돼 있습니다.
- 토지이용계획. 감정요항표상 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(지역현안사업1지구)이며 과밀억제권역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역 등의 제한사항이 기재돼 있습니다.
- 토지거래허가 관련. 감정요항표에는 하남시 전역 아파트 용도에 대한 2025.10.20~2026.12.31 토지거래계약 허가구역과 외국인 등의 주택 매수에 대한 2025.08.26~2026.08.25 허가구역이 기재돼 있습니다. 본건 이용상태는 근린생활시설입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 최근 실거래 자료가 없으므로 최저가 1,200,000,000원을 시세보다 싸다고 전제하지 말고 동일 건물·유사 근린생활시설 거래 및 임대수익 수준을 별도로 대조해야 합니다.
- 임차인 서류 확인. 임경미는 전입일 기준 대항력이 없지만 보증금 15,000,000원, 월세 900,000원, 배당요구일 2025.12.01이 확인됩니다. 확정일자 및 우선변제 여부는 원본 서류에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 점유·명도 확인. 감정 당시 (주)대흥식품이 이용 중이고 임차인 임경미가 신고돼 있으므로 실제 점유주체와 인도 일정은 현장에서 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 960,000,000원, 2회 유찰 시 768,000,000원으로 내려가지만, 가격이 낮아진다는 사실만으로 시세 대비 메리트가 생겼다고 단정하지 않아야 합니다.
- 배당 외 비용. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시뮬레이션입니다. 관리비·부가세·영업 관련 인도비용 등 실제 취득 과정의 추가 비용도 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 12억원의 적정성
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2022.04.29 농협은행 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 1명의 전입은 2025.01.08로 뒤에 있어 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원이므로 현재 회차 실질취득액은 최저가와 같은 1,200,000,000원입니다.
하지만 권리상 인수 위험이 낮다는 사실과 가격 메리트는 별개입니다. 최근 실거래 자료가 없는 만큼 현재 12억원을 두고 싸다거나 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 2022년 소유권 취득가액 1,225,730,000원도 현재 시세를 대신하지 못합니다. 따라서 결론은 권리관계는 비교적 단순하지만, 입찰 판단은 현재 실거래·임대수익 검증 뒤에 해야 하는 물건입니다.
