수원지방법원 2025타경5232. 하남시 덕풍동 현대지식산업센터한강미사 2층 씨2-0017호로, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중입니다. 소유자 임진수는 2023년 12월 4일 매매를 원인으로 거래가액 376,678,000원에 소유권을 취득했고, 같은 2023년 12월 7일 국민은행 앞으로 채권최고액 376,800,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 경매의 말소기준권리이고, 이후 서울신용보증재단과 엔에이치농협캐피탈의 가압류 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 이 사건은 “후순위 권리가 소멸하니 인수할 것이 없다”로 끝내면 안 됩니다. 매각물건명세서에는 토지 을구 1번 구분지상권설정등기(2019.09.20 등기)는 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시돼 있습니다. 배당표상 금액으로 계산된 매수인 인수액은 0원이지만, 비금전 권리의 존속 여부는 별개의 핵심 리스크입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경5232 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 덕풍동 833-1 현대지식산업센터한강미사 2층 씨2-0017호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설로 이용 중 · 지하3층/지상10층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 임진수 · 2023.12.04 매매 · 거래가액 376,678,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 325,000,000원 / 325,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 329,998,155원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 법정지상권 | 해당사항 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 단순, 인수권리는 별도
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 되어 있습니다. 따라서 임차인이 없다고 확정해 명도 위험까지 0으로 단정하기보다는, 입찰 전 현황조사와 매각물건명세서 원본을 대조할 필요가 있습니다.
② 가격 판단 — 3.25억이 싸다는 근거는 아직 없다
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 325,000,000원인 신건입니다. 등기부상 소유자의 2023년 매매 거래가액은 376,678,000원으로 현재 최저가보다 높지만, 이 한 건의 과거 취득가액만으로 현재 시장가치를 판단할 수는 없습니다. 동일 용도·동일 건물의 최근 실거래 시세가 확인되지 않으므로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”는 평가는 하지 않는 것이 맞습니다.
| 구분 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 2023년 소유권 취득 거래가액 | 376,678,000원 | 과거 거래 |
| 감정가 | 325,000,000원 | 현재 경매 감정가 |
| 현재 최저매각가 | 325,000,000원 | 신건 · 감정가 100% |
| 1회 유찰 시 | 260,000,000원 | 감정가 80% |
| 2회 유찰 시 | 208,000,000원 | 감정가 64% |
③ 예상배당표 (매각가 325,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,350,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 376,800,000원 | 319,650,000원 |
| 2. 가압류 · 서울신용보증재단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 엔에이치농협캐피탈주식회사 | 42,326,608원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 439,126,608원 중 예상 배당액은 319,650,000원이고 미배당은 119,476,608원입니다. 국민은행 역시 현재 회차에서 채권최고액 전액을 배당받지 못합니다. 금액상 매수인 인수액은 0원이지만, 매각물건명세서에 기재된 토지 구분지상권의 존속은 별도로 확인해야 합니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 본건은 근린생활시설로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지하3층·지상10층 건물 중 2층 씨-0017호입니다. 사용승인일은 2019.09.20입니다.
- 입지. 하남풍산초등학교 북동측 인근 준주거지역으로, 주변에 지식산업센터·근린생활시설·단독주택·아파트단지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측으로 약 40m, 남서측 및 남동측으로 약 20m 폭의 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·소화전·화재탐지·경보·승강기설비 등이 구비돼 있습니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역(미사지구) 등에 해당하며 공시지가는 5,119,000원/㎡입니다.
- 하자. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 임대. 감정평가상 임대관계는 미상입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 구분지상권 원문 확인. 토지 을구 1번 구분지상권이 매수인에게 인수된다고 명시돼 있으므로, 존속기간·범위·목적과 해당 호실 이용에 미치는 영향을 반드시 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유와 실제 사용자를 확인해야 합니다.
- 시세 원본 확보. 동일 건물·유사 층·근린생활시설의 최근 실거래 자료가 없는 상태에서는 325,000,000원이 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
- 회차별 가격. 현재 325,000,000원, 1회 유찰 260,000,000원, 2회 유찰 208,000,000원 시나리오를 비교하되 권리 인수 조건은 별도로 평가해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 배당표상 금액 인수는 0원이지만, 구분지상권처럼 금액으로 환산되지 않는 존속 권리가 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “금액 인수 0원 ≠ 인수권리 0”
이 사건의 권리구조는 절반은 단순하고 절반은 주의가 필요합니다. 국민은행 근저당을 기준으로 후순위 가압류와 경매개시결정이 소멸하는 점은 명확합니다. 그러나 매각물건명세서가 토지 구분지상권을 매수인이 인수한다고 명시하고 있어, “인수 0원”이라는 배당 숫자만 보고 안전형으로 판단할 수 없습니다.
가격도 마찬가지입니다. 현재 최저가는 325,000,000원으로 과거 소유권 취득 거래가액 376,678,000원보다 낮지만, 최근 실거래 시세 자료가 없기 때문에 이 차액을 곧바로 가격 메리트로 볼 수 없습니다. 말소되는 후순위 채권보다, 남는 구분지상권의 내용과 현재 시세 확인이 먼저인 물건입니다.
