수원지방법원 2025타경5485. 성남시 분당구 정자동 정든마을 201동 7층 704호, 전용 48.84㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 민순금이고, 경매 권리분석의 기준이 되는 권리는 2013.07.08. 주식회사국민은행 근저당권 120,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 2019.06.21. 근저당권 22,000,000원과 2020.04.20. 근저당권 120,000,000원, 2025.12.10. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당 없음, 법정지상권 해당 없음으로 정리돼 있고 임차인도 없습니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 사건은 낙찰가 밖에서 별도 보증금이나 등기상 권리를 떠안는 구조가 아니라, 실질취득가가 낙찰가와 동일한 권리구조로 볼 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경5485 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 분당구 정자동 198 정든마을 201동 7층704호 · 도로명주소 경기도 성남시 분당구 불정로 179 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 48.84㎡ |
| 단지 | 정든마을(2단지)(동아) · 706세대 · 사용승인 1995.05.24 |
| 소유자 | 민순금 · 2011.04.23 협의분할에 의한 상속, 2011.12.01 소유권이전 등기 |
| 감정가 / 최저가 | 1,110,000,000원 / 1,110,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 80,598,022원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 전부 소멸
임차인 없음. 매각물건명세서에 별도 인수권리가 명시돼 있지 않고, 법정지상권도 해당사항 없습니다. 말소기준권리는 2013.07.08. 설정된 주식회사국민은행의 근저당권이며, 이후 2019.06.21.·2020.04.20. 설정 근저당과 2025.12.10. 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오 역시 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액이 모두 0원으로 계산돼 있습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 최근 12개월 평균의 91.3%
정든마을(2단지)(동아) 전용 48.84㎡의 최근 실거래 12건은 2026.06~2026.07에 1,178,000,000원~1,260,000,000원 사이에서 거래됐습니다. 최근 12개월 평균은 1,215,166,666원이고, 최신 거래는 2026.07의 1,190,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 48.84㎡ | 14 | 1,190,000,000원 |
| 2026.07 | 48.84㎡ | 9 | 1,250,000,000원 |
| 2026.07 | 48.84㎡ | 7 | 1,247,000,000원 |
| 2026.07 | 48.84㎡ | 4 | 1,255,000,000원 |
| 2026.07 | 48.84㎡ | 10 | 1,205,000,000원 |
| 2026.07 | 48.84㎡ | 14 | 1,200,000,000원 |
| 2026.07 | 48.84㎡ | 14 | 1,260,000,000원 |
| 2026.07 | 48.84㎡ | 8 | 1,213,000,000원 |
| 2026.07 | 48.84㎡ | 3 | 1,200,000,000원 |
| 2026.06 | 48.84㎡ | 14 | 1,178,000,000원 |
| 2026.06 | 48.84㎡ | 13 | 1,200,000,000원 |
| 2026.06 | 48.84㎡ | 11 | 1,184,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 48.84㎡ | 12건 | 1,215,166,666원 |
현재 최저가이자 실질취득가인 1,110,000,000원은 최근 12개월 평균 1,215,166,666원보다 105,166,666원 낮고, 평균 대비 91.3%입니다. 최신 거래 1,190,000,000원과 비교해도 80,000,000원 낮은 수준입니다. 특히 동일한 7층의 2026.07 거래가 1,247,000,000원으로 확인돼, 현재 최저가가 최근 실거래 범위 아래에 위치한다는 점은 분명합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,110,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,500,000원 |
| 1. 을구 6번 근저당 · 주식회사국민은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 을구 8번 근저당 · 주식회사국민은행 | 22,000,000원 | 22,000,000원 |
| 3. 을구 9번 근저당 · 주식회사국민은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 834,500,000원 |
현재 회차에서는 집행비용 13,500,000원과 근저당권 채권최고액 합계 262,000,000원이 배당된 뒤 소유자 잔여액이 834,500,000원으로 계산됩니다. 채권 부족액은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 배당표의 소유자 잔여액은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (토지·실거래 기준)
- 용도. 사건상 용도와 토지이용상황 모두 아파트로 확인됩니다. 대상 면적은 전용 48.84㎡이며 단지는 706세대입니다.
- 토지. 지목은 대, 지형은 평지·사다리형이며 도로접면은 광대소각입니다. 토지면적은 35,585.9㎡, 공시지가는 6,681,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역·도시지역·지구단위계획구역에 포함되고, 대로2류와 중로2류 및 어린이공원에 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역·도시교통정비지역·대기환경규제지역·토지거래계약에관한허가구역·개발행위허가제한지역 등에 포함되며, 절대보호구역과 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 거래 표본. 전용 48.84㎡ 실거래 12건이 2026.06~2026.07에 확인되며 거래가는 1,178,000,000원~1,260,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2013.07.08. 을구 6번 주식회사국민은행 근저당권이 기준이며 이후 근저당과 경매개시결정이 매각으로 소멸하는지 원본 등기사항과 대조하세요.
- 인수권리 재확인. 현재 매각물건명세서에는 인수권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없음으로 표시돼 있습니다. 매각기일 2026.08.24 기준 원본을 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 기준. 최저가 1,110,000,000원을 단순 감정가 할인으로만 보지 말고, 실질취득가가 최근 12개월 평균 1,215,166,666원의 91.3%라는 점과 최신 거래 1,190,000,000원을 함께 기준으로 삼아야 합니다.
- 동일층 거래. 최근 표본 중 2026.07 전용 48.84㎡ 7층 거래가 1,247,000,000원으로 확인됩니다. 다만 개별 호수의 상태 차이는 별도 확인 대상입니다.
- 토지 규제. 토지거래계약에관한허가구역·개발행위허가제한지역 등 토지이용계획상 표시된 규제가 실제 취득·이용계획에 어떤 영향을 주는지 확인하세요.
맺으며 — 권리도 가격도 현재 데이터는 우호적
이 사건의 핵심은 단순합니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 임차인과 명시 인수권리가 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 현재 최저가 1,110,000,000원이 그대로 실질취득가가 됩니다. 그리고 이 금액은 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 1,215,166,666원의 91.3%, 최신 거래 1,190,000,000원보다도 80,000,000원 낮습니다.
즉 이번 건은 ‘최저가가 낮아 보이지만 인수금 때문에 실제로는 비싼’ 유형이 아닙니다. 권리 인수 0원이라는 안전성과 최근 실거래보다 낮은 실질취득가가 동시에 확인되는 구조입니다. 다만 토지거래계약에관한허가구역 등 토지이용계획상 규제는 별도 확인해야 합니다. 현재 자료만 놓고 보면 권리는 합격, 가격도 최근 시세 대비 우호적이라는 결론입니다.
