수원지방법원 2025타경57009. 본건은 공부상 상점, 감정 기준시점에는 사무실(상호 JINSUNG ENG)로 이용 중인 근린시설입니다. 현재 소유자는 주식회사로이든이며, 2021.05.27. 거래가액 740,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이후 2023.05.02. 안양지구축산업협동조합이 채권최고액 1,008,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
등기부만 보면 구조는 비교적 단순합니다. 말소기준 이후 2025.07.22. 임의경매개시결정, 2025.09.01. 국가 압류가 이어졌고 모두 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기 밖 점유관계입니다. 현황조사·문건접수에는 진성이엔지, 매각물건명세서에는 진성이가 나타나지만, 사업자등록신청일 또는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 유무를 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57009 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 석우동 31-6 석진파아란오피스텔 2층 204호 · 도로명 경기도 화성시 동탄구 삼성1로 150 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 상점 · 현재 사무실(JINSUNG ENG) 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 8층 건물 중 제2층 제204호 · 사용승인일 2008.10.21 |
| 소유자 | 주식회사로이든 · 2021.05.27. 거래가액 740,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,116,000,000원 / 781,200,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 안양지구축산업협동조합 / 883,741,325원 |
| 말소기준권리 | 2023.05.02. 을구 10번 근저당권 · 채권최고액 1,008,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차관계는 미확정
현재 등기상 매각 후 남는 것으로 표시된 담보권·압류는 없습니다. 안양지구축산업협동조합 근저당권이 말소기준이며, 그 뒤의 임의경매개시결정과 국가 압류는 매각으로 소멸합니다. 과거 중소기업은행 근저당권, 현대건설 전세권, 서인천신용협동조합 근저당권 및 여러 신탁등기는 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인·점유관계 — 대항력·우선변제·승계 모두 확인 필요
| 성명·상호 | 이용 | 전입·사업자 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 진성이엔지 | 사무실 관련 점유 | 미상 | 미상 | 미상 | 2025.08.13 | 가능·미상 | 미상 | 미확정 |
| 진성이 | 주거 기재 | 미상 | 미상 | 0원 기재 · 보증금 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 미확정 |
두 신고가 동일한 점유관계를 가리키는지까지 확정할 자료는 없습니다. 따라서 보증금을 서로 합산하거나 반대로 같은 임차인이라고 단정해서도 안 됩니다. 확인해야 할 핵심은 점유 개시·사업자등록 또는 전입 시점, 실제 보증금, 확정일자, 계약 상대방입니다.
③ 가격 판단 — 현재 70%지만 ‘시세 대비 저렴’ 판정은 금물
현재 최저매각가는 781,200,000원으로 감정가 1,116,000,000원의 70%입니다. 그러나 이 사건에서 확인되는 현재 시세 실거래 자료는 없어 최저가가 시장가격보다 낮다고 단정할 근거가 없습니다. 2021.05.27. 현재 소유자의 등기상 거래가액 740,000,000원은 과거 취득가격일 뿐, 2026년 현재의 시장가를 대신하는 지표로 사용할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 781,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,212,000원 |
| 1. 근저당 · 안양지구축산업협동조합 | 1,008,000,000원 | 770,988,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 근저당권자에게 770,988,000원이 배당되고 237,012,000원이 미배당으로 남습니다. 배당모형상 매수인 인수액은 0원이지만, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고 임차인의 대항력과 보증금도 확정되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 공부상 상점이며 현재는 사무실(JINSUNG ENG)로 이용 중입니다. 주거용 아파트가 아니라 근린시설·업무시설 성격의 물건입니다.
- 입지. 한림대학교 동탄성심병원 북서측 인근으로 근린생활시설과 업무시설이 혼재하고, 서측에는 삼성 반도체공장이 위치합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측 약 40m 내외, 동측 약 10m 내외 도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 근린상업지역·지구단위계획구역(화성동탄(1))이며, 토지는 상업용으로 이용되고 있습니다.
- 토지. 토지면적 1,882.7㎡, 공시지가 5,091,000원/㎡, 평지의 세로장방형 토지입니다.
- 건물상태. 사용승인일은 2008.10.21이며, 위생·급배수·난방·소화전·승강기설비가 설치되어 있고 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인의 사업자등록·전입 시점 확인. 2023.05.02. 말소기준 근저당보다 앞서는지 뒤서는지가 대항력 판단의 출발점입니다.
- 실제 보증금 확인. 진성이엔지와 진성이 관련 임대차계약서·보증금·월세·계약 상대방을 확인해야 실질취득비용을 계산할 수 있습니다.
- 두 신고의 동일성 확인. 진성이엔지와 진성이가 동일 점유관계를 가리키는지 별개의 임차관계인지 확인해야 하며, 확인 전에는 합산도 중복제거도 금물입니다.
- 배당요구의 효력 확인. 진성이엔지는 2025.08.13. 배당요구가 접수됐지만 사업자등록신청일 확인이 되지 않은 상태입니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 저가 낙찰이라고 판단하지 말고, 별도의 현재 상가·사무실 거래가 및 임대수익 기준을 확인해야 합니다.
- 세금·최우선변제 확인. 예상배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 현장 점유 확인. 실제 영업 여부, 인도 가능성, 집기·시설물 귀속관계와 명도 비용을 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — 등기보다 임차관계 확인이 먼저다
이 사건은 등기부만 보면 말소기준이 명확하고 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 최저가는 781,200,000원으로 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 하지만 가격 할인보다 먼저 확인할 것이 임차관계입니다. 현장에는 JINSUNG ENG 사무실이 존재하고, 진성이엔지의 배당요구도 접수됐지만 사업자등록신청일과 보증금이 확인되지 않았습니다. 진성이 역시 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 여부를 단정할 수 없습니다.
따라서 현재 배당모형의 매수인 인수액 0원은 어디까지나 확인된 등기권리 기준입니다. 임차인의 대항력이 인정되고 보증금이 배당으로 전액 회수되지 않는 구조가 확인되면 실질취득비용은 달라집니다. 이 물건의 핵심은 ‘70%까지 떨어졌는가’가 아니라 781,200,000원 외에 추가로 승계할 금액이 존재하는가를 매각 전 확정하는 것입니다.
