수원지방법원 2025타경57030. 수원시 권선구 탑동 868-7, 지상 5층 다세대주택 중 3층 301호입니다. 이 사건의 핵심은 감정가나 유찰 횟수보다 임차권과 확약의 관계입니다. 임차권자 김기준은 임대차계약일 2020.11.23., 확정일자 2020.11.27., 주민등록·점유개시 2020.12.17.이고 보증금은 211,000,000원입니다. 말소기준권리로 제시된 2024.06.11. 국민건강보험공단 압류보다 앞선 대항요건을 갖춘 임차권이므로, 확약이 없었다면 미배당 보증금이 매수인에게 이어지는 구조입니다.
다만 매각물건명세서 비고에는 주택도시보증공사(양도전: 임차인 김기준)가 2026.06.01. 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출한 것으로 기재돼 있습니다. 이 확약은 해당 임차권에 관한 것이므로, 본 리포트에서는 김기준 임차권의 실질 인수액을 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57030 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 탑동 868-7 3층301호 · 경기도 수원시 권선구 효탑로30번길 18 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 지상5층 중 3층 301호 |
| 소유자 | 강은진 · 2020.12.17. 소유권이전 · 거래가액 211,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 192,000,000원 / 134,400,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 211,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 임차권 인수형에서 ‘확약형’으로
현재 소유자는 강은진입니다. 2015.11.30. 설정됐던 신한은행 근저당권 147,000,000원은 2020.12.17. 해지로 이미 말소됐고, 2021.12.30. 한빛자산관리대부가 신청한 과거 강제경매도 2022.04.29. 말소됐습니다. 현 경매에서 기준이 되는 권리는 2024.06.11. 국민건강보험공단 압류입니다.
| 임차권자 | 범위 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김기준 | 주택 전부 | 211,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제권 | 확약 반영 실질 0원 |
등기상 임차권자는 김기준 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않고, 매각물건명세서 비고의 표현대로 “양도전: 임차인 김기준”의 지위를 전제로 확약을 제출한 주체로 봅니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%지만 ‘시세 할인’으로 단정하면 안 된다
현재 최저매각가는 134,400,000원으로 감정가 192,000,000원의 70%입니다. 1회 유찰된 가격이라는 사실은 분명하지만, 감정가 대비 비율만으로 실제 거래시세보다 싸다고 판단할 수는 없습니다. 이 물건의 가격 판단은 실질취득액 134,400,000원을 기준으로 실제 인근·유사 다세대 거래와 별도로 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 134,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,681,600원 |
| 1. 임차인 김기준 보증금 · 우선변제 | 211,000,000원 | 131,718,400원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 211,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 임차보증금 미배당액은 79,281,600원이지만, 2026.06.01. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약을 적용하면 매수인 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가면 규칙상 미배당 보증금은 커진다
| 회차 | 매각가 | 확약 미반영 인수액 | 신청채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 134,400,000원 | 79,281,600원 | 211,000,000원 |
| 2회 유찰 · 49% | 94,080,000원 | 119,013,440원 | 211,000,000원 |
| 3회 유찰 · 34% | 65,855,999원 | 146,729,409원 | 211,000,000원 |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 커져 실질취득액이 크게 내려가지 않는 구조입니다. 본건은 그 핵심 위험을 확약으로 제거한 사건입니다. 따라서 회차별 표의 79,281,600원·119,013,440원·146,729,409원은 확약을 적용하지 않았을 때의 규칙상 인수액이고, 확약을 적용한 실질 인수는 해당 임차권에 대해 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 철근콘크리트구조 경사지붕 지상5층 건물 중 3층 301호이며, 다세대주택으로 이용중입니다.
- 입지. 효탑초등학교 북측 인근으로 다세대주택·단독주택·아파트단지·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북서측으로 중로, 남동측으로 소로에 접합니다.
- 설비. 급배수·위생·난방·승강기설비가 되어 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 효탑초등학교 관련 상대·절대보호구역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제2종구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 2026.06.01. 확약서 원문 확인. 대항력 포기와 전액 미변제 시에도 임차권등기를 말소한다는 문구가 실제 매각물건명세서에 그대로 반영됐는지 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 이행 확인. 현재 등기에는 김기준 주택임차권이 남아 있으므로 낙찰 후 확약 내용대로 말소가 진행되는지가 핵심입니다.
- 중복 임차인 계산 금지. 등기상 임차권자는 김기준 1명이며, 주택도시보증공사는 별도 임차인으로 보증금을 다시 합산하지 않습니다.
- 가격은 실질취득액 기준. 확약 반영 현재 회차 실질취득은 134,400,000원입니다. 감정가 70%라는 이유만으로 실제 시세보다 저렴하다고 단정하지 않습니다.
- 배당 외 항목 확인. 현재 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 실제와 달라질 수 있으므로 매각 직전 관련 서류를 다시 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 이 사건의 승부처는 ‘79,281,600원’이 아니라 ‘확약’이다
표면만 보면 보증금 211,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 있고, 현재 회차에서 79,281,600원이 미배당되는 전형적인 인수형 사건입니다. 그 상태라면 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 실질취득 부담이 쉽게 줄지 않습니다.
하지만 본건에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택도시보증공사(양도전: 임차인 김기준)가 2026.06.01. 대항력을 포기하고 전액 변제를 받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다는 확약을 제출했습니다. 따라서 해당 임차권에 관한 실질 인수는 0원, 현재 회차 실질취득은 134,400,000원으로 봅니다. 다만 가격 메리트는 감정가 대비 70%만으로 판단할 수 없으며, 실제 시세와의 별도 비교가 필요합니다. 결국 이 물건에서 가장 중요한 확인사항은 확약의 원문과 낙찰 후 임차권등기 말소 이행입니다.
